El dret de tanteig i retracte de la Generalitat en la transmissió d’habitages adquirits en execució hipotecària

building-1209925_960_720

L’article 2 del Decret-Llei, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la movilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària, estableix que en la transmissió d’habitatges adquirits en aquests processos que es tobin situats en àrees de demanda residencial forta i acreditada està subjecte al dret de tanteig i retracte de la Generalitat.

Els drets reals de tanteig i retracte són drets d’adquisició preferent que poden pactar-se (tanteig o retracte voluntari) o bé establir-se per disposició legal (tanteig o retracte legal). L’article 568-1 del Codi Civil de Catalunya els defineix pel que fa al tanteig, com aquell dret d’adquisició preferent que faculta al seu titular per a adquirir a títol onerós un bé en les mateixes condicions pactades amb un altre adquirent; i el retracte, com aquell dret d’aquisició preferent que faculta al seu titular per subrogar-se al lloc de l’adquirent en les mateixes condicions convingudes en un negoci jurídic onerós un cop ha tingut lloc la transmissió.

Així doncs, quan s’estableix que la Generalitat té el dret de tanteig i retracte sobre la transmissió de finques que tinguin la condició d’habitatge que hagin estat adquirides en execucions hipotecàries, les quals es trobin en àrees de demanda residencial forta i acreditada, suposa que en cas que el propietari d’aquesta finca vulgui vendre-la a un tercer, haurà de comunicar a la Generalitat aquesta voluntat i les condicions o elements essencials del contracte de compravenda que s’han pactat amb el comprador, per tal que, si així ho decideix, sigui la Generalitat qui compri aquesta finca amb les mateixes condicions que el tercer adquirent. I que, en cas de no comunicar-se la transmissió o bé no produir-se amb les condicions notificades a la Generalitat, aquesta pugui exercir el dret de retracte i subrogar-se en la posició del tercer adquirent (el dret de tanteig es converteix en retracte quan falta notificació fefaent dels elements essencials de l’acord de transmissió o si s’ha fet en condicions diferents a les que constaven a al notificació en virtut de l’article 568-15 del Codi Civil de Catalunya).

El citat article 2 del Decret-Llei 1/2015 fixa com s’hauran d’exercir els drets de tanteig i retracte de la Generalitat, remetent-se al règim que estableixen els articles 87 a 91 i 134 a 136 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del Dret a l’Habitatge (que són els que regulen els drets d’adquisició preferent de l’Administració en les transmissions d’habitatges de protecció oficial per mentre aquesta qualificació estigui vigent), però establint una sèrie d’especialitats.

I aquest dret de tanteig i retracte, que en les transmissions d’habitatges de protecció oficial existirà i constarà inscrit al Registre de la Propietat on es trobi la finca en concret per mentre l’habitatge mantingui la qualificació de protecció oficial (és a dir, fins que hagi transcorregut el termini o fins que es desqualifica l’habitatge), en els casos del Decret-Llei 1/2015: durant quant temps afectaran l’immoble i, per tant, les transmissions s’hauran de produir amb aquesta comunicació a la Generalitat?

Doncs bé, entenc que, atès:

  • Que l’art. 15 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, de Dret a l’Habitatge preveu la declaració d’àrees subjectes als drets de tanteig i retracte en relació amb els objectius de plans locals d’habitatge.
  • Que la Disposició Final Primera del Decret-Llei 1/2015 estableix que les mesures d’intervenció previstes a l’art. 2 (el que ens afecta) i 4, s’estableixen amb caràcter temporal i es limita el seu exercici als 6 anys següents a l’entrada en vigor del Decret-Llei (que es va produir el 27/03/2015).

El dret de tanteig i retracte de la Generalitat, mentre la zona on es trobi l’habitatge a transmetre sigui de les que el pla local d’habitatge subjecta a aquests drets d’adquisició preferent de la Generalitat, si l’habitatge a transmetre ha estat adquirit en virtut d’execució hipotecària o dació en pagament, aquest deure de comunicar la transmissió d’aquest habitatge a la Generalitat existirà durant els 6 anys posteriors a l’entrada en vigor del Decret-Llei 1/2015, és a dir, fins el 27 de març de 2021.

Anuncis

Reclamar l’Administració morosa

El passat 9 de març el Consell de Ministres aprovava el Reial Decret-Llei 7/2012 que crea el Fons per al finançament dels pagaments als proveïdors (35.000 milions d’euros) que ha de servir per eixugar el deute que els Ajuntaments i les Comunitats Autònomes tenen amb aquests. I és que la morositat de l’Administració afecta de tal manera a les petites i mitjanes empreses o autònoms en els darrers anys, que molts d’ells han hagut de plegar veles.

La mesura arriba tard per tots aquests proveïdors que depenien de l’Administració Pública i que han vist com la reforma operada per la Llei 15/2010, de 5 de juliol, de la Llei 3/2004, de 29 de desembre, de mesures de lluita contra la morositat en les operacions comercials, tampoc els proporcionava gaire alè.

Aquesta reforma imposa a l’Administració uns períodes de pagament que no poden superar avui els 40 dies (a partir del 2013 els 30 dies) des de la data de les certificacions d’obra o documents que acreditin el compliment total o parcial del contracte. Cas de superar aquest termini l’Administració està obligada al pagament d’interessos de demora (que es fixen en el tipus d’interès aplicat pel BCE a la seva més recent operació principal de finançament efectuada abans del primer dia del semestre natural de què es tracti més 7 punts) i a la indemnització per costos de cobrament. Per tots és conegut que la majoria d’Administracions paguen en terminis molt més dil·latats, els han reclamat mai els interessos que els pertoquen? I ja no m’atreveixo a formular la pregunta: els han pagat motu proprio els interessos del deute que els van ajornar unilateralment?

A més articula un procediment per facilitar el cobrament de l’Administració morosa, una espècie de “procediment monitori administratiu”, que permet als contractistes de l’Administració presentar una reclamació judicial (un recurs contenciós-administratiu) contra aquesta Administració deutora si se li ha reclamat el cobrament prèviament de forma extrajudicial i per escrit i no s’ha obtingut resposta satisfactòria en el termini d’un mes.

Amb tot, avui aquelles empreses o autònoms que presten serveis a l’Administració sense que aquesta pagui, tenen al seu abast un seguit d’instruments que poden i han d’utilitzar per tal que amb (o sense, ja que recordin que a l’hora de cobrar l’Administració no té cap mirament, no et deixa passar ni un pèl i no li serveixen les justificacions ja sigui quan actua com a Agència Tributària, ja sigui com a Ajuntament que exigeix el pagament de taxes municipals) la liquidesa que els ha de proporcionar el Fons aprovat pel Consell de Ministres, l’Administració es vegi forçada a pagar el deute amb els seus interessos, o bé els pagui els interessos que no els ha liquidat mai.

Per tant, si l’Administració els deu diners com a contractista, no dubtin en reclamar-los.

Morositat de l’Administració

Hem sabut darrerament de la situació límit que viuen les economies d’Irlanda i Portugal i el més que probable rescat d’Irlanda que la UE i el FMI hauran de suportar. I estant Espanya en una situació similar, encara que les mesures de ZP hagin fet algun efecte (que per molts s’ha de posar en dubte si no s’acompanyen d’altres), s’ha instal·lat una desconfiança generalitzada sobre el deute espanyol que va provocar la setmana passada una de les pitjors jornades a la Borsa des de l’agost.

Espanya està endeutada i exigeix als ciutadans que ens estrenyim el cinturó. Però i l’Administració, com hi col·labora?

Endeutada com es troba també, havent destinat en moltes ocasions els seus recursos al malbaratament (vestint d’excessiva llum la ciutat per Nadal, per exemple ara que s’acosten les dates), ha desatès i desatén el pagament als seus proveïdors del sector privat; i aquí es fa gran la pilota. Hi ha empreses que treballen pels Ajuntaments majoritàriament i si aquest no els paga es troben que no poden atendre als seus proveïdors i la morositat es va contagiant i estenent com la pólvora a tots els sectors. Així les coses, és difícil que ens puguem anar recuperant tots plegats.

Veiem que segons la Federació d’Autònoms ATA, el pagament mitjà del sector públic no es produeix fins passats 158 dies! És més del doble que la mitjana europea, que són 62. I com que el retard en el pagament afecta a tota l’economia, com dèiem, això provoca que a Espanya el pagament a un tercer no es faci fins passats 103 dies des del naixement del deute.

Per tal de posar fre a aquesta plaga, el passat 5 de juliol es va aprovar la Llei 15/2010 de modificació de la Llei 3/2004 que estableix mesures de lluita contra la morositat en les operacions comercials. El que pretén la modificació és fer-la més eficaç, ja que fins a la data, ha tingut poc èxit.

L’aspecte més important de la reforma és la imposició d’un termini màxim de pagament en les relacions entre els empresaris de 60 dies, i entre els empresaris i l’Administració de 30 dies, sense que es pugui pactar entre ells un termini més llarg. La norma ara ho imposa, té caràcter imperatiu, i si es viola i es pacta un termini superior, es considerarà abusiu. Aquests terminis serà aplicables a partir del gener de 2013, establint-se un calendari transitori per aquelles empreses i Administracions que apliquen terminis més llargs, per tal que puguin adaptar-se.

Per altra banda, s’introdueix que el termini de pagament començarà a comptar des que es tinguin els béns o serveis adquirits, i no des que s’emeti la factura, que és el que fixava anteriorment la llei, evitant ara tota mena de trampes relacionades amb aquesta recepció de la factura.

Pel que fa a l’Administració, se li imposa la realització d’informes trimestrals sobre el compliment dels terminis de pagament i l’establiment d’un registre de factures en els Ajuntaments. També s’agilitza el procediment pel cobrament d’un deute amb l’Administració, podent formular un recurs contenciós-administratiu contra l’Administració morosa que no contesti una reclamació escrita en el termini d’un mes.

L’interès de demora que s’establia per a l’incompliment dels terminis segueix mantenint-se en l’interès legal incrementat en set punts, que és l’instrument que ha de permetre eliminar aquesta morositat descarada.

Esperem que la reforma comenci a fer efecte, però caldrà aquí la col·laboració de tots, inclosa l’Administració que ens fa estrènyer el cinturó als ciutadans, mentre ella, i perdonin l’expressió, “es passa pel folre” les obligacions que contrau contractant amb el sector privat.

Els habitatges d’ús turístic

El passat dia 9 de novembre el Govern va acordar aprovar el Decret que ha de regular els habitatges d’ús turístic, que són aquells que es lloguen a tercers per un temps inferior a tres mesos; es a dir, per a estades curtes. I ens preguntem, i per què ara una norma com aquesta? Què pretenen els nostres polítics?

Doncs bé, el Govern justifica aquesta nova regulació amb què s’ha de dotar de major protecció tant als propietaris que lloguin en aquestes condicions, com als usuaris d’aquests habitatges turístics, i els veïns dels edificis on es trobi l’habitatge. Entenen que el Decret ha de donar eines de control sobre l’existència d’aquests habitatges i, així és més fàcil garantir aquesta protecció de la qual s’abanderen. Però és això el que busquen exactament?

Veiem breument en què consisteix la norma i l’anàlisi de la seva finalitat sortirà sol.

El nou Decret estableix que per a poder llogar un habitatges d’ús turístic (amb les condicions que hem dit), el propietari haurà d’obtenir una llicència d’activitat municipal, imposant als Ajuntaments catalans la regulació mitjançant ordenança d’aquesta activitat d’habitatge d’ús turístic en el termini d’un any des de l’entrada en vigor del Decret.

Amb la llicència l’Administració facilita la inspecció d’aquests habitatges d’ús turístic per tal que compleixin les condicions d’habitatge; aquí és clara la protecció dels usuaris, entre d’altres mesures com ara tenir a disposició fulls de reclamació a l’habitatge.

Pel que fa als veïns, també ens venen que el seu benestar estarà més ben garantit. Ens presenten com a novedós que la Comunitat de Propietaris de l’edifici on es trobi l’habitatge turístic pugui oposar-se a l’existència d’aquests “apartaments” perquè així ho estableixen els Estatuts de la Comunitat o el seu Reglament de Règim Interior. Això ja ho preveu el Codi Civil de Catalunya, ja sigui perquè els Estatuts no permeten l’ús al que es destina un determinat departament de l’edifici, o perquè simplement es faci “jarana” atemptant així contra la convivència normal, que és el que sovint passa quan es lloga a estrangers joves que vénen al nostre país a provar les mels de la festa fins a altes hores del matí i el baix preu de les begudes alcohòliques. En aquest sentit, el Decret es treu de la màniga que a aquestes persones se les pugui expulsar en un termini de 24 hores. L’article 553-40 del Codi Civil de Catalunya ja dota als veïns (Comunitat de Propietaris) que es trobin en aquests casos amb la possiblitat d’instar un procediment judicial (ordinari) perquè l’incomplidor propietari o ocupant del pis cessi en l’activitat contrària podent reclamar fins i tot danys i perjudicis. Què en faran d’aquesta “acció de cessació” que ja existeix? Com pretenen fer fora a un inquilí molest en 24 hores? Simplement és impossible. Més fum.

I per últim, al propietari com el protegeixen? Doncs imposant-li més exigències a l’hora d’arrendar el seu pis per a un ús turístic. Ara ja no n’hi haurà prou amb la cèdula d’habitabilitat, sinó que a més s’haurà de tenir la llicència municipal.

En els temps que corren, crec que més que per tot això del qual es vanagloria el Govern, la finalitat de la norma beneficia més a les Administracions que a ningú.

En primer lloc, fixin-se que s’exigirà una llicència per poder llogar un habitatge com a turístic; per tant, que el propietari que vulgui treure un rendiment de la seva finca almenys durant el període estival, hagi de passar per caixa i pagar la taxa per al tràmit d’aquesta llicència municipal. Més ingressos per als Ajuntaments, que pobrets, es troben endeutats fins a la medul·la (expliquin-ho als proveïdors dels consistoris, que no cobren). I en segon lloc, tant control per part de l’Administració també té una finalitat fiscal, i és que aquestes operacions siguin declarades a la Hisenda Pública.