El Suprem canvia de criteri respecte als requisits exigibles en la subrogació de l’arrendatari en contractes regits per la LAU del 64 i anteriors al 9/05/1985

housing-846056_960_720

En una sentència recentment coneguda, del proppassat 20/07/2018, el Tribunal Suprem abandona la doctrina jurisprudencial que fins ara havia mantingut respecte als requisits que la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) vigent, la de 1994, estableix al seu article 16.3 respecte a la subrogació per causa de mort de l’article 58 de la LAU de 1964 per als contractes celebrats amb anterioritat al 9/05/1985.

Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

Abans d’aquesta sentència, la Sala Civil del Suprem entenia que per tal que es pogués entendre produïda la subrogació en el contracte d’arrendament en contractes anteriors al 9/05/1985 prevista a l’article 58 de la LAU de 1964, calia complir necessàriament amb els requisits que exigeix l’article 16 de la LAU de 1994, que són bàsicmanet: a) la comunicació per escrit de la mort de l’arrendatari titular del contracte, i b) la identitat de la persona que es vol subrogar en la posició que ocupava l’arrendatari traspassat. El criteri s’havia mantingut en les SSTS 343/2012, de 30 de maig; 247/2013, de 22 d’abril i 664/2013, de 23 d’octubre.

Tanmateix, ara el Suprem considera que aquesta doctrina “resulta excessivament rígida i que no pot ser mantinguda de manera inflexible sense atendre a cada cas a les exigències que imposa la bona fe, principi general del dret que informa el nostre ordenament jurídic (arts. 1.4 i 7 CC)”. I afegeix: “Per raó de la bona fe, l’efecte extintiu del contracte pot ser un resultat injust quan, malgrat no haver-se dut a terme una notificació formal per escrit, l’arrendador té un coneixement efectiu que s’ha produït la defunció de l’arrendatari i de la voluntat de subrogació de qui té dret a ella”. Segueix referint que “no ha de perdre’s de vista que, d’acord amb el règim legal, el consentiment de l’arrendador no és un requisit per a què es produeixi la subrogació i que l’exigència de notificació el que pretén és que l’arrendador tingui coneixement en un termini raonable de l’exercici d’un dret que l’afecta. Invocar la falta de notificació per a extingir el contracte quan l’arrendador coneix la voluntat de l’exercici del dret de subrogar-se resulta, per tant, contrari a la bona fe”.

Per conèixer el cas concret que motiva aquest canvi de criteri del Suprem aquí.

Anuncis

Vull recuperar el meu pis llogat però encara no han transcorregut els 3 anys de durada del contracte. Què puc fer?

keys-2251770_960_720

La Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (en endavant, la LAU) en la seva redacció donada per la reforma operada el 2013, al seu article 9.3, partint de la base del que estableix l’article 9.1 que refereix que la duració de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts, però que si aquesta fos inferior a tres (3) anys arribada la data de finalització del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins arribar al mínim de tres (3) anys, estableix:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Així doncs, si necessitem l’immoble abans d’haver transcorregut els tres (3) anys mínims de duració del contracte per a l’arrendatari, podem acudir a aquest article per recuperar la finca, encara que aquesta circumstància no s’hagi fet constar a cap clàusula del contracte, com contràriament s’exigia amb anterioritat a la reforma de la LAU operada al 2013, ja que des de dita reforma no cal que s’incorpori al contracte aquesta previsió per poder fer-la valer (així ho estableix l’Exposició de Motius de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).

Pel que fa als requisits per poder recuperar la finca, que com hem vist l’article 9.3 transcrit més amunt exigeix, cal:

  • Que al contracte d’arrendament consti pactada una duració inferior als 3 anys.
  • Que hagi transcorregut al menys el primer any de durada del contracte.
  • Que el propietari comuniqui a l’arrendatària la necessitat de la finca per destinar-la a habitatge permanent propi o dels familiars que estableix l’article 9.3 amb dos  (2) mesos d’antelació a la data en què aquesta sigui necessària. Dita comunicació és recomanable que es faci per un mitjà fefaent que acrediti la seva recepció i el seu contingut.

No cal, doncs, a priori acreditar cap altra qüestió, com ara que no es disposa de cap altra finca per destinar-la a habitatge permanent propi o d’un familiar, ni si les finques, en cas de tenir-les estan en possessió de tercers i per tant n’impedeixen poder disposar per destinar-los a l’habitatge propi o d’un familiar. De fet, l’article 9.3 LAU només exigeix i imposa al propietari que ha recuperat la possessió de la finca que ell o el familiar passi a ocupar-la en el termini máxim de tres (3) mesos des que l’arrendatària hagi marxat i abandonat l’immoble. Això és així per evitar que hom recorri a aquest mecanisme per cometre frau, com seria, per exemple, evitar la pròrroga (obligatòria  per al propietari) del contracte d’arrendament fins als tres (3) anys per poder-lo arrendar a un tercer per una major renda; situacions molt comunes en moments de canvis normatius o d’augment del preu del lloguer.

Malgrat l’exposat anteriorment i que la llei no ho exigeix expressament, hem de destacar que és convenient justificar la necessitat que s’al·lega per recuperar la finca posant a disposició de l’arrendatària o acompanyant a la comunicació tota la documentació acreditativa de la causa de necessitat de la finca. És important fer-ho, en primer lloc, per donar la més veraç informació que ens permet exercir aquest dret previst a l’article 9.3 que enerva el dret de l’arrendatària a què el contracte es prorrogui fins als tres (3) anys; i si som transparents i demostrem bona fe, és probable que l’arrendatària també respongui sense posar pals a les rodes; i en segon lloc, perquè en cas de negativa de l’arrendatària a abandonar l’immoble abans dels tres (3) anys, puguem acudir a la via judicial i aconseguir recuperar la finca amb èxit, acreditant bona fe, haver exposat i acreditat els motius que ens porten a haver d’extingir l’arrendament abans del temps mínim legalment previst.

I és que, si bé de l’actual article 9.3 LAU encara no en coneixem jurisprudència (la reforma és massa recent) i, per tant, es fa difícil preveure com aplicaran aquest precepte els tribunals, sí que n’existeix d’abundant de l’article 9.3 vigent als contractes atorgats amb anterioritat al 6/06/2013 (moment en què es produeix l’entrada en vigor de la reforma del 2013) i aquesta és clara en relació a què la necessitat de l’arrendador o propietari s’haurà d’apreciar cas per cas, segons les circumstàncies al·legades; i en afirmar que necessitat no equivaldrà mai a conveniència, amb la qual cosa precisarem de l’activitat probatòria més extensa per a acreditar que els motius que porten a recuperar la finca abans dels  tres (3) anys mínims de contracte es donen, són reals i tenen la consideració de necessitat. Val a dir que aquesta jurisprudència és unànime a l’hora de determinar que la necessitat que l’arrendador provi, passarà per davant del dret de l’arrendatari a tenir en possessió la finca durant el temps mínim de duració del contracte; per aquest motiu esdevé de la màxima importància l’acreditació de la necessitat.

 

La ILP que ha aconseguit esdevenir Llei

Fotografia de la pàgina web de la PAH de Barberà (http://pahbarbera.com/)

Aquest any 2015 el marc legal de l’habitatge a Catalunya ha sofert importants reformes per donar una resposta més específica a la necessitat d’habitatge social que ha posat de manifest aquesta crisi econòmica que patim. Així, el Parlament de Catalunya ha aprovat: la llei que pretén mobilitzar habitatges buits, la que crea l’impost sobre els pisos buits; i, el mes de juliol, s’aprovava la Llei 24/2015, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica. El mèrit d’aquesta important disposició la tenen la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), l’Observatori de Drets Econòmics, Socials i Culturals (DESC) i l’Aliança contra la Pobresa Energètica (APE), que van impulsar la Iniciativa Legislativa Popular (més comeguda com ILP) que ha esdevingut llei.

En aquestes circumstàncies s’emmarca l’acte reivindicatiu que a mitjan setembre va dur a terme la PAH de Terrassa davant dels jutjats de la ciutat, en el qual reclamaven l’aplicació immediata de la llei a tots els desnonaments en marxa.

I és que la llei preveu al seu article 5.2, entre d’altres mesures, evitar els desnonaments que puguin produir una situació de manca d’habitatge, ja sigui per la impossibilitat de pagar la hipoteca, ja sigui per no poder atendre el lloguer. Però, i com ho vol fer? Doncs bé, imposant al propietari que abans d’interposar qualsevol demanda judicial, hagi d’oferir als afectats una proposta de lloguer social. Qui se’n pot beneficiar? Aquelles persones o famílies que no tinguin un altre habitatge on anar a viure si els desnonen que es trobin dins dels paràmetres de risc d’exclusió social que defineix la llei (article 5.10). I sempre i en tot cas? No, només quan el propietari sigui una persona jurídica amb la condició de gran tenidor, que l’article 5.9 defineix com aquelles a) entitats financeres i les seves filials immobiliàries, fons d’inversió i entitats de gestió d’actius, i b) persones jurídiques o grups d’empress que tinguin una superfície habitable de més de 1.250m2.

La llei, a més, defineix quins requisits haurà de complir la proposta de lloguer social per a ser considerada com a tal: a) d’un import que garanteixi que l’esforç pel pagament del lloguer no superi entre el 10 i el 18% dels ingressos de la família (en funció l’indicador de renda de suficiència); b) oferir habitatge dins el mateix terme municipal, i c) per un període mínim de 3 anys.

Quina serà la resposta dels jutges i magistrats de la ciutat? Sabem que en qüestions tan sensibles com el dret a l’habitatge sovint s’han acostat a la part més dèbil, interpretant la llei el més favorablement possible, acudint sovint a instàncies superiors plantejant qüestions prejudicials al Tribunal de Justícia de la UE. Tanmateix, la seva actitud, de segur, serà més receptiva si els advocats també hi intervenim, i plantegem ja en els procediments que tenim en marxa i en virtud de la Disposició Transitòria Segona, la seva suspensió per tal que s’efectuï l’oferta d’un lloguer social per part del propietari.

Ara bé, cal dir que la llei és imperfecta en alguns aspectes que poden comportar recursos per la part contrària si els jutges decideixen aplicar-la. Pensem que la llei és dictada pel Parlament de Catalunya, qui malhauradament fins que no sigui un Estat, no pot legislar en matèria processal ni hipotecària, competències que es reserven només a l’Estat espanyol.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper d’octubre de 2015.

Desnonaments més àgils

El passat 1 de novembre entrava en vigor la Llei 37/2011, d’11 d’abril, de Mesures d’Agilització Processal. Com el seu nom indica, pretén que els processos judicials siguin més àgils i ràpids, reformant la normativa processal dels àmbits civil, penal, laboral i administratiu. En el present article ens centrarem en la reforma de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil (la llei que tracta sobre el procés judicial civil, en endavant LEC), i concretament en el desnonament per falta de pagament de la renda per part del llogater.

El desnonament és aquell procediment especial que permet al propietari resoldre (extingir) el contracte d’arrendament quan el llogater incompleix la seva obligació de pagament de la renda, i conseqüentment, desnonar-lo (fer-lo fora) de l’habitatge o local que li té arrendat. Al desnonament s’hi permet l’acumulació de l’acció de reclamació de les rendes impagades.

En virtud d’aquesta nova Llei, el desnonament per falta de pagament amb reclamació de rendes pot dur-se a terme sense haver de celebrar judici (com passava amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei). Ara, quan s’interposa la demanda per part del propietari, el Jutjat notifica al llogater sobre la presentació de la demanda i li dóna 10 dies per tal que o bé pagui i/o desallotgi la finca, o bé s’oposi a la demanda; al requeriment s’informa del dia i hora en què es celebraria l’eventual judici en cas d’oposició, així com del dia i hora en què s’efectuarà el llençament (se’l farà fora de l’habitatge).

Doncs bé, veiem que si el llogater no atén el requeriment del Jutjat, és a dir, ni desallotja l’immoble, ni paga la totalitat del deute, ni s’oposa a la demanda, el Secretari Judicial dicta Decret donant per finalitzat el procediment, podent-se iniciar a partir d’aleshores l’execució del demandat. L’execució comprendrà tant el seu llençament a la data fixada al requeriment, com l’embargament del patrimoni del llogater per satisfer el deute reclamat en concepte de rendes impagades.

En el cas que el llogater atengués el requeriment només en relació al desallotjament de l’immoble, sense més, el Secretari Judicial dictarà Decret declarant resolt el contracte d’arrendament i finalitzat el procediment en relació al desnonament, podent-se iniciar a partir d’aleshores l’execució del demandat com en el cas anterior.

Si el llogater paga la totalitat del deute, el procediment finalitza mitjançant Decret dictat pel Secretari Judicial. Aquesta possibilitat es contempla a l’article 22.4 de la LEC, que es coneix com el dret a enervar l’acció que té el llogater si es donen les circumstàncies que requereix aquest article 22.4.

Només en el cas que el llogater s’oposi a la demanda es convoca a les parts demandant (propietari) i demandada (llogater) a la celebració d’un judici, dictant-se dins dels sis dies següents al judici sentència per part del Jutge sobre els fets controvertits que han motivat l’oposició per part del llogater. Si se’l condemna, el llençament es farà efectiu a la data fixada al requeriment i paral·lelament se l’executarà per les rendes impagades.

El procediment, doncs, es simplifica. Haurem de veure si a la pràctica es tradueix en aquesta pretesa rapidesa i agilització.

Coneixem el lloguer II

Parlàvem en el número anterior de la importància que està adquirint el lloguer d’habitatges actualment (que seguirà, tot i la rebaixa de l’IVA del 8 al 4% en la compra d’habitatges de nova construcció proposada pel Govern) i de la seva duració segons la llei.

Al que dèiem cal que hi afegim el que disposen, per una banda l’article 10 i per una altra, l’article 9.3 de la LAU (Llei d’Arrendaments Urbans).

Pel que fa a l’article 10, aquest estableix que “si arribada la data de venciment del contracte, transcorreguts com a mínim cinc anys de durada, cap de les parts hagués notificat a l’altra, almenys amb un mes d’antel·lació a aquella data la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins un màxim de tres anys més, a no ser que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb un mes d’antel·lació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte”.

Això suposa una segona pròrroga (la primera és a la que ens referíem a l’article anterior: 5 anys de durada mínima que, com explicàvem són obligatoris pel propietari i opcionals pel llogater) que també s’ha de tenir en compte si el que volem és llogar un pis de la nostra titularitat. I és que si transcorreguts aquests 5 anys no comuniquem a l’inquilí la nostra voluntat que el contracte s’extingeixi amb un mes d’antel·lació al dia en què acaben aquests 5 anys, el contracte es prorroga any a any amb un màxim de 3 anys.

Molts pensaran, doncs, que llogar un habitatge de la nostra propietat implica “perdre’l” de 5 a 8 anys i que acaben sent avantatges pels llogaters; i aquests de ben segur que es preguntaran: i si mai necessito recuperar el meu pis? No puc? Què he de fer?

La Llei té en compte que en certes situacions el propietari necessiti recuperar el pis que va llogar abans dels 5 anys de durada mínima, i d’això se n’ocupa l’article 9.3 de la LAU. Preveu que el propietari pugui recuperar la possessió del seu immoble quan la necessiti per destinar-la a habitatge permanent per ell mateix, els seus familiars (en el primer grau de consanguinitat o per adopció) o el seu cònjuge en cas de divorci i nul·litat matrimonial declarats en sentència ferma. Exigeix, però, que aquesta causa d’extinció prematura del contracte s’hagi previst al contracte i que en cas de sobrevenir aquesta, s’ocupi l’habitatge pel propietari, familiars o cònjuge dins dels tres mesos següents a l’extinció del contracte o desallotjament de la finca.

Coneixem el lloguer I

En els temps que corren, reneix al mercat immobiliari la figura del lloguer d’habitatges, com ho fa també la rehabilitació de finques. I és que accedir a un préstec hipotecari per adquirir un pis és, en el moment actual, gairebé un impossible (a excepció que el compris a una entitat bancària, que necessita treure’s de sobre els actius immobiliaris que té arran de les execucions hipotecàries per impagaments d’hipoteques concedides tant particulars, com a promotors).

Amb aquestes condicions, el lloguer o arrendament es fa fort i per molts, que era un desconegut, és important coneixe’n algunes característiques importants i sobre les quals, sovint, no hi ha entesa entre propietari i llogater. M’estic referint en aquest cas, a la duració de l’arrendament.

Els arrendaments d’habitatges es regeixen per la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (la LAU); i concretament, els seus articles 9 i 10 s’ocupen de la duració de la relació arrendatícia.

L’article 9 estableix que la duració de l’arrendament serà lliurament pactada per les parts, però que si aquesta fos inferior a 5 anys, arribat el dia del venciment, el contracte es prorrogarà fins arribar als 5 anys. Aquesta pròrroga forçosa és obligatòria pel propietari, mentre que pel llogater és opcional i si vol marxar ho ha de manifestar al propietari amb 30 dies d’antel·lació mínima a la terminació del contracte. És a dir (amb un exemple ho veurem més clar) que si jo ara vull llogar un pis i pacto amb el propietari que ho faig per 2 anys, si arribat el dia en què aquest temps ja ha transcorregut, i jo vull seguir ocupant el pis, el propietari m’ho ha de respectar fins que passin aquests 5 anys de duració mínima; en canvi, si decideixo marxar, el propietari no em pot obligar a seguir al pis si jo l’he informat de la meva voluntat d’abandonar-lo respectant l’antel·lació mínima que em marca la Llei.

Aquest aspecte és important tant pel propietari, que ha de saber que si arrenda un habitatge de la seva titularitat ha de comptar que durant 5 anys no el podrà ni usar ni gaudir (amb algunes puntualitzacions més que veurem en la pròxima entrega de la revista); com pel llogater, que si havia pactat una duració inferior, sàpiga que té el dret de seguir ocupant l’immoble fins aquests 5 anys.

L’Avalloguer

A l’Avalloguer ja ens hi havíem referit mesos enrere quan parlàvem de perdre la por al lloguer per part dels propietaris. I avui volem aprofundir en aquesta figura, que s’ha convertit en un producte estrella que pretén, i penso que aconsegueix, evitar la sensació de vulnerabilitat i desprotecció del propietari que es planteja llogar el seu pis.

Aquest anomenat “règim de cobertures de cobrament de les rendes arrendatícies dels contractes de lloguer d’habitatges” s’aprovava ja fa més de dos anys mitjançant el Decret 54/2008, d’11 de març (modificat posteriorment pel Decret 171/2008, de 26 d’agost). Tot i el temps transcorregut des del seu establiment, són pocs els que han optat per acollir-se a aquesta cobertura que ofereix la Generalitat.

Consisteix en què el propietari d’un habitatge llogat, mitjançant la subscripció d’un document de compromís, s’asseguri el cobrament de cinc mesos de lloguer en el cas que el llogater hagi deixat de pagar i sempre que hagi presentat una demanda de desnonament contra el llogater morós.

A més d’aquest document signat per propietari i llogater, el contracte de lloguer haurà de reunir una sèrie de condicions necessàries per accedir a l’avalloguer.

En primer lloc s’exigeix que la renda mensual pactada (el lloguer) no superi una quantitat determinada al Decret 54/2008 en funció del municipi on es trobi la finca. En el cas de Terrassa, Matadepera o Rubí són 1.200 euros, i a Viladecavalls el límit es troba en 1.000.

En segon lloc, la fiança que el propietari demani al llogater no ha de superar dos mesos de renda, ni tampoc haver-hi cap altra garantia amb la mateixa finalitat que l’avalloguer.

I per últim, haver dipositat a l’Incasòl en el termini que estableix l’article 3.1 de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, el contracte de lloguer, el document de compromís que hem comentat que les parts han de signar, i la fiança.

Amb tot això en regla, l’Avalloguer ja serà operatiu. Aleshores, en cas d’impagament i per poder cobrar els 5 mesos de renda que garanteix la Generalitat, el propietari haurà de presentar una sol·licitud per obtenir aquesta compensació a què dóna dret l’Avalloguer a l’Incasòl i acreditar que ha interposat contra l’arrendatari una demanda de desnonament, ha obtingut sentència que el condemni (o haver arribat a un acord perquè el llogater marxi) i que se l’hagi desallotjat del pis, en el termini de 6 mesos des de la data que es va dictar la sentència.

Així doncs, em permeto fer-los dues recomanacions. Per una banda, si tenen pensat llogar el seu pis, no s’oblidin de l’Avalloguer i assessorin-se per acollir-se a un règim de cobertura com aquest. I si per altra banda ja tenen el pis llogat però l’arrendatari no els paga i saben a ciència certa que tenen dret a l’Avalloguer, no esperin molt a reclamar judicialment, que la Justícia és lenta i només tenen dret a cobrar 5 mesos dels que s’hagin impagat.