Novetat: la compravenda amb finançament per tercer al Codi Civil de Catalunya

firma

Començàvem l’any explicant-vos que el passat 1/01/2018 entrava en vigor el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes i us avançàvem que llei introduïa un nou règim de la compravenda que s’apartava del sistema tradicional vigent fins avui a Catalunya.

Moltes són les diferències i les novetats que regula aquest últim llibre del CCCat i entre elles volem destacar avui la compravenda d’immobles amb previsió de finançament per un tercer, que trobem a l’article 621-49 CCCat dins la subsecció setena rubricada “Especialitats de la compravenda d’immobles”.

És innegable que recórrer al finançament d’un tercer (normalment entitat bancària) per poder adquirir una finca és un supòsit més que comú actualment. Molt sovint la part interessada en comprar un immoble, paral·lelament a aquesta operació, contacta amb un banc per aconseguir un préstec o crèdit que pugui destinar, en tot o en part, a pagar el preu per l’adquisició de la finca, o bé amb el banc titular del préstec hipotecari que grava la finca per tal de poder-s’hi subrogar.  Doncs bé, en aquest supòsit el CCCat ha previst una regulació específica en relació al desistiment de la compravenda quan aquest finançament (o subrogació) que es pretenia aconseguir pel comprador, finalment no es concedeix per l’entitat bancària.

L’article 621-49 CCCat estableix:

1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.

2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

Així doncs el CCCat regula que el comprador que veu frustrada l’operació de finançament (o de subrogació en el préstec o crèdit que grava la finca) per adquirir un immoble pugui desistir del contracte sense perdre el preu entregat a compte al venedor i/o les arres penitencials. Tanmateix, per poder desistir sense conseqüències, hauran de concórrer els següents requisits:

a) En primer lloc, que s’hagi fet constar que el comprador espera finançar-se per un tercer entitat de crèdit per pagar el preu al contracte privat de compravenda o a les arres penitencials atorgades entre comprador i venedor.

b) I segon, que el comprador justifiqui, dins del termini que es fixi, la negativa de l’entitat de crèdit a la concessió d’aquest finançament sense que existeixi negligència per part seva.

En tot cas, el comprador haurà de deixar al venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte. És a dir, que ambdues parts quedin en la mateixa situació que tenien abans d’atorgar el contracte o les arres penitencials.

Si us esteu plantejant comprar un habitatge i recorrereu a un préstec hipotecari, no dubteu a exigir que la necessitat de finançament consti al contracte d’arres i/o al contracte privat de compravenda. De ben segur que no serà una qüestió pacífica a negociar amb el venedor, sobretot si aquest és un promotor o una entitat bancària, ja que el règim que contempla l’article 621-49 CCCat no és obligatori, podent les parts pactar el contrari o excloure aquesta possibilitat de desistiment sense conseqüències per al comprador.

Si en canvi sou venedors, compte amb introduir aquest pacte al contracte d’arres i/o al contracte privat de compravenda. Caldrà estudiar bé la situació i redactar en quins casos s’entendrà que hi ha negligència o fins i tot quins requisits ha de complir el comprador per entendre que compleix adequadament la recerca de finançament per pagar el preu de l’immoble.

Com sempre, és important assessorar-se en tot moment, però és essencial fer-ho abans de signar res, de forma preventiva, ja que s’eviten molts possibles problemes futurs. Per això, busqueu consell si heu de comprar o vendre aquest 2018 a Catalunya.

Anuncis

El dret de tanteig i retracte de la Generalitat en la transmissió d’habitages adquirits en execució hipotecària

building-1209925_960_720

L’article 2 del Decret-Llei, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la movilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària, estableix que en la transmissió d’habitatges adquirits en aquests processos que es tobin situats en àrees de demanda residencial forta i acreditada està subjecte al dret de tanteig i retracte de la Generalitat.

Els drets reals de tanteig i retracte són drets d’adquisició preferent que poden pactar-se (tanteig o retracte voluntari) o bé establir-se per disposició legal (tanteig o retracte legal). L’article 568-1 del Codi Civil de Catalunya els defineix pel que fa al tanteig, com aquell dret d’adquisició preferent que faculta al seu titular per a adquirir a títol onerós un bé en les mateixes condicions pactades amb un altre adquirent; i el retracte, com aquell dret d’aquisició preferent que faculta al seu titular per subrogar-se al lloc de l’adquirent en les mateixes condicions convingudes en un negoci jurídic onerós un cop ha tingut lloc la transmissió.

Així doncs, quan s’estableix que la Generalitat té el dret de tanteig i retracte sobre la transmissió de finques que tinguin la condició d’habitatge que hagin estat adquirides en execucions hipotecàries, les quals es trobin en àrees de demanda residencial forta i acreditada, suposa que en cas que el propietari d’aquesta finca vulgui vendre-la a un tercer, haurà de comunicar a la Generalitat aquesta voluntat i les condicions o elements essencials del contracte de compravenda que s’han pactat amb el comprador, per tal que, si així ho decideix, sigui la Generalitat qui compri aquesta finca amb les mateixes condicions que el tercer adquirent. I que, en cas de no comunicar-se la transmissió o bé no produir-se amb les condicions notificades a la Generalitat, aquesta pugui exercir el dret de retracte i subrogar-se en la posició del tercer adquirent (el dret de tanteig es converteix en retracte quan falta notificació fefaent dels elements essencials de l’acord de transmissió o si s’ha fet en condicions diferents a les que constaven a al notificació en virtut de l’article 568-15 del Codi Civil de Catalunya).

El citat article 2 del Decret-Llei 1/2015 fixa com s’hauran d’exercir els drets de tanteig i retracte de la Generalitat, remetent-se al règim que estableixen els articles 87 a 91 i 134 a 136 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del Dret a l’Habitatge (que són els que regulen els drets d’adquisició preferent de l’Administració en les transmissions d’habitatges de protecció oficial per mentre aquesta qualificació estigui vigent), però establint una sèrie d’especialitats.

I aquest dret de tanteig i retracte, que en les transmissions d’habitatges de protecció oficial existirà i constarà inscrit al Registre de la Propietat on es trobi la finca en concret per mentre l’habitatge mantingui la qualificació de protecció oficial (és a dir, fins que hagi transcorregut el termini o fins que es desqualifica l’habitatge), en els casos del Decret-Llei 1/2015: durant quant temps afectaran l’immoble i, per tant, les transmissions s’hauran de produir amb aquesta comunicació a la Generalitat?

Doncs bé, entenc que, atès:

  • Que l’art. 15 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, de Dret a l’Habitatge preveu la declaració d’àrees subjectes als drets de tanteig i retracte en relació amb els objectius de plans locals d’habitatge.
  • Que la Disposició Final Primera del Decret-Llei 1/2015 estableix que les mesures d’intervenció previstes a l’art. 2 (el que ens afecta) i 4, s’estableixen amb caràcter temporal i es limita el seu exercici als 6 anys següents a l’entrada en vigor del Decret-Llei (que es va produir el 27/03/2015).

El dret de tanteig i retracte de la Generalitat, mentre la zona on es trobi l’habitatge a transmetre sigui de les que el pla local d’habitatge subjecta a aquests drets d’adquisició preferent de la Generalitat, si l’habitatge a transmetre ha estat adquirit en virtut d’execució hipotecària o dació en pagament, aquest deure de comunicar la transmissió d’aquest habitatge a la Generalitat existirà durant els 6 anys posteriors a l’entrada en vigor del Decret-Llei 1/2015, és a dir, fins el 27 de març de 2021.

Testar més lliurement: sí, però amb més eines pels hereus

pen-1743189_960_720

Llegeixo en una notícia sobre l’augment dels testaments que inclouen clàusules de desheretament en relació als fills o néts a Catalunya des que al Llibre IV del Codi Civil de Catalunya es va incloure l’apartat e) a l’article 451-17, és a dir, la possibilitat de desheretar per causa d’absència manifesta i continuada de relació familiar entre el causant i el legitimari.

Aquesta norma, que a priori dóna més llibertat al testador per establir les seves últimes voluntats, permetent-li privar de la llegítima (aquell 1/4 de l’herència que per llei correspon a determinades persones) als legitimaris (és a dir, per exemple: si un té fills, aquests), no és tan fàcil d’aplicar com d’incorporar en un testament. I és que l’article 451-17.e) disposa que aquesta falta de relació familiar sigui per causa exclusivament imputable al legitimari, és a dir, a qui tindria dret a aquest 1/4 de l’herència pel simple fet que la llei li atorga la condició de legitimari.

Aquesta exigència última, que la falta de relació s’imputi a qui ha de rebre la llegítima, i que llegeixo a la notícia que el Col·legi de Notaris de Catalunya no va incloure a la proposta d’elaboració de la norma, és la font de múltiples conflictes entre legitimaris i hereus del familiar mort, qui al seu dia confiava que amb la incorporació de la clàusula de desheretament aquest ja podia operar automàticament. I és que ja pot créixer el nombre de testaments que inclouen aquest tipus de clàusula, que si no l’acompanyem de les eines necessàries per a què s’apliqui, serà objecte d’impugnació i, molt possiblement, de la seva nul·litat per la impossibilitat de poder acreditar que la falta de relació era imputable al legitimari.

Als nostres despatxos són molts els que acudeixen buscant assessorament per a testar i convé advertir als que volen incorporar aquesta clàusula que necessàriament hauran de fer constar al testament el màxim d’informació possible en relació als motius que el porten a incorporar-la, i revestir aquesta decisió de múltiples actuacions que tendeixin a poder fer prova, en el futur i en el cas d’una molt probable impugnació, de la falta de relació i que les causes de la mateixa són imputables al legitimari. Si no ho fem, qui testa més lliurament pot estar deixant un munt de maldecaps als seus estimats i volguts hereus.

La ILP que ha aconseguit esdevenir Llei

Fotografia de la pàgina web de la PAH de Barberà (http://pahbarbera.com/)

Aquest any 2015 el marc legal de l’habitatge a Catalunya ha sofert importants reformes per donar una resposta més específica a la necessitat d’habitatge social que ha posat de manifest aquesta crisi econòmica que patim. Així, el Parlament de Catalunya ha aprovat: la llei que pretén mobilitzar habitatges buits, la que crea l’impost sobre els pisos buits; i, el mes de juliol, s’aprovava la Llei 24/2015, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica. El mèrit d’aquesta important disposició la tenen la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), l’Observatori de Drets Econòmics, Socials i Culturals (DESC) i l’Aliança contra la Pobresa Energètica (APE), que van impulsar la Iniciativa Legislativa Popular (més comeguda com ILP) que ha esdevingut llei.

En aquestes circumstàncies s’emmarca l’acte reivindicatiu que a mitjan setembre va dur a terme la PAH de Terrassa davant dels jutjats de la ciutat, en el qual reclamaven l’aplicació immediata de la llei a tots els desnonaments en marxa.

I és que la llei preveu al seu article 5.2, entre d’altres mesures, evitar els desnonaments que puguin produir una situació de manca d’habitatge, ja sigui per la impossibilitat de pagar la hipoteca, ja sigui per no poder atendre el lloguer. Però, i com ho vol fer? Doncs bé, imposant al propietari que abans d’interposar qualsevol demanda judicial, hagi d’oferir als afectats una proposta de lloguer social. Qui se’n pot beneficiar? Aquelles persones o famílies que no tinguin un altre habitatge on anar a viure si els desnonen que es trobin dins dels paràmetres de risc d’exclusió social que defineix la llei (article 5.10). I sempre i en tot cas? No, només quan el propietari sigui una persona jurídica amb la condició de gran tenidor, que l’article 5.9 defineix com aquelles a) entitats financeres i les seves filials immobiliàries, fons d’inversió i entitats de gestió d’actius, i b) persones jurídiques o grups d’empress que tinguin una superfície habitable de més de 1.250m2.

La llei, a més, defineix quins requisits haurà de complir la proposta de lloguer social per a ser considerada com a tal: a) d’un import que garanteixi que l’esforç pel pagament del lloguer no superi entre el 10 i el 18% dels ingressos de la família (en funció l’indicador de renda de suficiència); b) oferir habitatge dins el mateix terme municipal, i c) per un període mínim de 3 anys.

Quina serà la resposta dels jutges i magistrats de la ciutat? Sabem que en qüestions tan sensibles com el dret a l’habitatge sovint s’han acostat a la part més dèbil, interpretant la llei el més favorablement possible, acudint sovint a instàncies superiors plantejant qüestions prejudicials al Tribunal de Justícia de la UE. Tanmateix, la seva actitud, de segur, serà més receptiva si els advocats també hi intervenim, i plantegem ja en els procediments que tenim en marxa i en virtud de la Disposició Transitòria Segona, la seva suspensió per tal que s’efectuï l’oferta d’un lloguer social per part del propietari.

Ara bé, cal dir que la llei és imperfecta en alguns aspectes que poden comportar recursos per la part contrària si els jutges decideixen aplicar-la. Pensem que la llei és dictada pel Parlament de Catalunya, qui malhauradament fins que no sigui un Estat, no pot legislar en matèria processal ni hipotecària, competències que es reserven només a l’Estat espanyol.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper d’octubre de 2015.

FAQ: com puc prevenir un futur feixuc procés d’incapacitació en cas de perdre facultats per qualsevol causa?

Cada vegada vivim més anys. Tanmateix, aquest creixement de l’esperança de vida, sovint, no suposa una vellesa sense complicacions de salut. Entre aquestes malalties que ens poden afectar durant la vellesa hi trobem l’Alzheimer, les demències, el Parkinson, o d’altres situacions que limiten la capacitat mental de la persona. Quan això passa, el govern sobre la nostra persona no es pot assegurar, perdem el que es coneix com la capacitat d’obrar i, per tant, els actes jurídics que realitzem en aquest estat es troben viciats pel que fa al consentiment que hem prestat, a la manifestació de la nostra voluntat.

El Dret s’ha ocupat ja des de temps remots (el Dret Romà, per exemple) de regular la situació d’incapacitat de les persones a través de figures com la tutela. La tutela és una institució que preveuen tant el Codi Civil espanyol, com el Codi Civil català. Segons ambdues lleis, la constitució de la tutela requreix d’un procediment judicial d’incapacitació de la persona, i per tant no és immediata, sinó que ha de seguir un tràmit judicial taxat i rigorós en què intervé també el Ministeri Fiscal.

La qüestió que ens plantegem avui és: en cas de quedar afectats per una malaltia o lesió que ens impedeix el nostre propi govern, sempre i en tot cas es necessitarà acudir a un procediment judicial d’incapacitació per constituir la tutela o hi ha alguna manera d’evitar-ho?

Doncs bé, segons el Codi Civil català, la resposta a aquesta pregunta és que hi ha una manera d’evitar-ho. Com?

El seu article 222-2 preveu una figura que estalvia molts maldecaps a les famílies: l’autotutela o poder en previsió de pèrdua sobrevinguda de capacitat. Es tracta de la possibilitat que un mateix té d’atorgar un poder (per tant, davant notari i en escriptura pública) a favor d’una persona perquè tingui cura dels seus interessos, en previsió de patir una malaltia o deficiència persistent de caràcter físic o psíquic que no el permeti governar-se a sí mateix. Aquest poder pot decidir qui l’atorgui, si vol que produeixi efectes des de l’atorgament, o bé a partir d’unes circumstàncies que es determinin al poder.

És clar que si tothom conegués aquesta figura, les famílies catalanes patirien menys quan es produeixen situacions que limiten la capacitat dels seus familiars més pròxim. El cop que representa saber que un pare o mare, avi o àvia, no pot governar-se per ell o ella mateixa per una malaltia o lesió que limita les capacitats cognitives, no te’l treu ningú. Però l’autotutela apaivaga les conseqüències de la malaltia pel que fa al dia a dia de la persona: retirada de diners dels comptes corrents de l’incapaç per fer front a pagaments de les seves necessitats bàsiques o d’assistència, acceptació d’herències de cònjuges o altres familiars, administració del patrimoni, etc.

Per aquests motius és tan important saber que l’autotutela existeix i que si un és previsor, pot estalviar molts maldecaps als seus familiars.

Més mesures contra els pisos buits dels bancs

Terrassa va ser el primer municipi en aprovar i aplicar una sanció als bancs que tenien pisos buits a la ciutat, que segons la PAH de Terrassa es podien xifrar el maig de 2014 en aproximadament uns 3.000. L’objectiu principal era i és que aquests pisos buits passin a ser ocupats sota règim d’un lloguer assequible per a la majoria de famílies sobreendeutades.

Segons l’Ajuntament, durant el 2014 es van tancar 200 expedients sancionadors, amb 48 sancions a les entitats bancàries a raó de 5.000 euros cadascuna, menys 4 sancions de 6.000 euros; i 1.000 expedients més que es troben en tramitació.

Doncs bé, el passat 24 de març la Generalitat aprovava el Decret Llei 1/2015 de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària, una norma que té per objectiu el que el seu nom indica: mobilitzar el parc desocupat d’habitatges per manca de compliment de les condicions d’habitabilitat i afavorir-ne l’ocupació amb l’última finalitat d’incentivar el lloguer, i en especial, el lloguer social o assequible. L’objectiu i la manera d’aconseguir-lo cal que siguin aplaudits.

I és que el Decret centra l’objecte de les seves mesures només en els habitatges que es trobin en municipis amb una demanda residencial forta i acreditada, els quals la banca s’ha adjudicat en virtud d’un procés d’execució hipotecària (o dació en pagament, en el seu cas), ja sigui contra una família, ja sigui contra un promotor.

I conscient que les entitats bancàries s’estan venent molts dels immobles que s’ha adjudicat a fons d’inversió que el que persegueixen són beneficis a curt termini, i les conseqüències que pot comportar per al mercat; així com que molts dels habitatges adjudicats necessiten obres d’adaptació per complir amb les condicions d’habitabilitat exigides legalment, estableix diverses mesures en què situa d’una manera força encertada a l’Administració com a garant de la funció social de la propietat.

En primer lloc, atorgant a la pròpia Administració el dret de tanteig i retracte en les vendes d’habitatges que la banca s’ha adjudicat en un procés d’execució hipotecària i que es trobin en aquestes zones de forta demanda. Què vol dir això? Que en cas que el banc es vulgui vendre un conjunt d’habitatges a un fons d’inversió i per un preu més baix que el de mercat, l’Administració pugui quedar-se’l abans amb les mateixes condicions, podent-lo destinar aquesta última a habitatge social i evitant l’especulació pròpia d’aquestes entitats inversores.

En segon lloc, i en relació a la realització per part de la banca de les obres necessàries per al compliment dels requisists d’habitabilitat que estableix el Decret 141/2012, de 30 d’octubre, crea una nova infracció greu que pot arribar a suposar una sanció d’entre 3.000 i 90.000 euros; així com l’expropiació temporal de l’usdefruit per un termini mínim de 4 anys i màxim de 10, per tal que l’Administració realitzi aquestes obres i destini l’habitatge a ús social.

I per últim, i a l’efecte de poder controlar i aplicar aquestes mesures, es crea el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant on els bancs hi hauran d’inscriure els habitatges que hagin adquirit en virtud d’una execució hipotecària o dació en pagament, obligació que temporalment i mentre no s’aprovi el seu reglament regulador es fixa un termini de 15 dies des de l’adquisició; pels ja adjudicats es dóna un termini de 3 mesos des de l’entrada en vigor del decret.

Poc es pot criticar d’aquesta norma, a banda d’alguna qüestió tècnica. Però val a dir que, al meu entendre, aquesta mesura pot deixar les sancions als bancs per pisos buits sense aplicació possible, perdent els Ajuntaments ingressos llaminers; i em planteja també si el Projecte de Llei catalana de l’impost sobre els habitatges buits que es troba en tràmit, no neix caducat.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper d’abril de 2015.

Ja tenim resposta per l’últim article: no pagaran dues taxes judicials les persones físiques i les empreses petites

El passat 20 de maig publicava a aquest blog un article per al Diari La Torre relatiu a la sentència del Tribunal Constitucional que avalava la taxa judicial catalana, suspesa des que el recurs d’inconstitucionalitat presentat pel Govern espanyol havia estat admès.
Què passaria amb la declaració de la taxa judicial catalana com a constitucional, decaient la mesura cautelar suspensiva aprovada i, per tant, novament aplicable?
Doncs després de l’esforç del sector i de la Conselleria de Justícia, s’ha arribat a una entesa que entenc immillorable per al ciutadà, cada dia més empobrit. Així ho anunciava la pròpia pàgina web de la Generalitat (transcric literalment):
Els representants del Consell de l’Advocacia Catalana i del Consell de Col·legis de Procuradors de Catalunya i el Departament de Justícia han acordat aquest migdia, en una darrera reunió, excloure les ciutadanes i els ciutadans, és a dir les persones físiques, i les petites empreses de l’aplicació de la taxa per a la prestació de serveis personals i materials en l’àmbit de l’Administració de justícia, per garantir el dret a la tutela judicial efectiva. Aquest acord ha estat possible després de setmanes de negociacions, arran de la sentència del Tribunal Constitucional que avala l’aplicació de la taxa catalana. Tot i la dificultat inicial d’arribar a un acord, donada la llunyania de les parts, la voluntat de consens i l’esforç dels diferents agents implicats en la negociació han fet possible assolir un acord definitiu en l’aplicació de la taxa catalana.
Aquest acord a què s’ha arribat avui inclou també l’ampliació dels supòsits que quedaran exempts del pagament de la taxa. Aquests supòsits són les demandes d’execució, les reconvencions i les sol·licituds de concurs.
Alhora, a petició dels operadors jurídics, el Departament de Justícia ha acordatmantenirl’aplicació d’un descompte del 25 % per afavorir la presentació telemàtica de demandes.
Tanmateix, les parts han arribat a l’acord de mantenir el mínim de 60 euros i el màxim de 120 euros en l’aplicació de la taxa catalana, molt lluny dels imports que suposen les taxes judicials imposades per l’Estat, que en alguns casos poden arribar a 10.000 euros.
En aquest sentit, el Departament de Justícia s’ha compromès, d’una banda, amb advocats i procuradors a instar el Govern de l’Estat a modificar la Llei d’enjudiciament civil, amb l’objectiu que es puguin incloure les taxes catalanes a la taxació de costes. És a dir, que qui hagi d’abonar la taxa sigui la persona jurídica que perd el litigi, i d’una altra, a demanar al Ministeri de Justícia que redueixi les seves taxes al 20 % de l’import de la taxa catalana.
La taxa catalana s’aplicava i s’aplicarà, doncs, en els àmbits civil i contenciós administratiu, i exclourà, com fins al moment de la seva suspensió, els àmbits penal i social, així com totes aquelles persones amb dret a assistència jurídica gratuïta. Però deixarà, doncs, d’aplicar-se a les persones físiques (als ciutadans i a les ciutadanes), per fer-ho, només, a les persones jurídiques, tret de les petites empreses.
Finalment, i a petició expressa dels operadors jurídics, el Departament de Justícia s’ha compromès a desenvolupar una gestió més àgil en el pagament de la taxa.
Aplaudeixo la feina feta per les parts implicades. Felicitats!