Novetat: la compravenda amb finançament per tercer al Codi Civil de Catalunya

firma

Començàvem l’any explicant-vos que el passat 1/01/2018 entrava en vigor el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes i us avançàvem que llei introduïa un nou règim de la compravenda que s’apartava del sistema tradicional vigent fins avui a Catalunya.

Moltes són les diferències i les novetats que regula aquest últim llibre del CCCat i entre elles volem destacar avui la compravenda d’immobles amb previsió de finançament per un tercer, que trobem a l’article 621-49 CCCat dins la subsecció setena rubricada “Especialitats de la compravenda d’immobles”.

És innegable que recórrer al finançament d’un tercer (normalment entitat bancària) per poder adquirir una finca és un supòsit més que comú actualment. Molt sovint la part interessada en comprar un immoble, paral·lelament a aquesta operació, contacta amb un banc per aconseguir un préstec o crèdit que pugui destinar, en tot o en part, a pagar el preu per l’adquisició de la finca, o bé amb el banc titular del préstec hipotecari que grava la finca per tal de poder-s’hi subrogar.  Doncs bé, en aquest supòsit el CCCat ha previst una regulació específica en relació al desistiment de la compravenda quan aquest finançament (o subrogació) que es pretenia aconseguir pel comprador, finalment no es concedeix per l’entitat bancària.

L’article 621-49 CCCat estableix:

1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.

2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

Així doncs el CCCat regula que el comprador que veu frustrada l’operació de finançament (o de subrogació en el préstec o crèdit que grava la finca) per adquirir un immoble pugui desistir del contracte sense perdre el preu entregat a compte al venedor i/o les arres penitencials. Tanmateix, per poder desistir sense conseqüències, hauran de concórrer els següents requisits:

a) En primer lloc, que s’hagi fet constar que el comprador espera finançar-se per un tercer entitat de crèdit per pagar el preu al contracte privat de compravenda o a les arres penitencials atorgades entre comprador i venedor.

b) I segon, que el comprador justifiqui, dins del termini que es fixi, la negativa de l’entitat de crèdit a la concessió d’aquest finançament sense que existeixi negligència per part seva.

En tot cas, el comprador haurà de deixar al venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte. És a dir, que ambdues parts quedin en la mateixa situació que tenien abans d’atorgar el contracte o les arres penitencials.

Si us esteu plantejant comprar un habitatge i recorrereu a un préstec hipotecari, no dubteu a exigir que la necessitat de finançament consti al contracte d’arres i/o al contracte privat de compravenda. De ben segur que no serà una qüestió pacífica a negociar amb el venedor, sobretot si aquest és un promotor o una entitat bancària, ja que el règim que contempla l’article 621-49 CCCat no és obligatori, podent les parts pactar el contrari o excloure aquesta possibilitat de desistiment sense conseqüències per al comprador.

Si en canvi sou venedors, compte amb introduir aquest pacte al contracte d’arres i/o al contracte privat de compravenda. Caldrà estudiar bé la situació i redactar en quins casos s’entendrà que hi ha negligència o fins i tot quins requisits ha de complir el comprador per entendre que compleix adequadament la recerca de finançament per pagar el preu de l’immoble.

Com sempre, és important assessorar-se en tot moment, però és essencial fer-ho abans de signar res, de forma preventiva, ja que s’eviten molts possibles problemes futurs. Per això, busqueu consell si heu de comprar o vendre aquest 2018 a Catalunya.

Anuncis

No tinc el meu pis, contra qui reclamo?

Fa unes setmanes ens despertàvem amb l’anhelada notícia (i sorprenent per alguns com Bibiana Aído) sobre la reestructuració del Govern endegada per Zapatero. Entre d’altres canvis importants, el Ministeri de Vivenda va ser finalment suprimit, com ja ho hauria d’haver estat fa anys (la competència en matèria d’habitatge correspon a les Comunitats Autònomes). Habitatge, doncs, s’integra en el Ministeri de Foment de José Blanco, canviant així no només la direcció, sinó també el discurs, amb previsions més realistes que molts estàvem esperant: “el fin del stock de viviendas supondrá una digestión pesada”, deia.

Que els ho diguin a molts compradors frustrats. Una digestió més que pesada és la que estan suportant molts que van comprar un pis abans d’esclatar la bombolla immobiliària. La majoria van signar un contracte privat de compravenda amb una promotora a la qual van pagar una quantitat a compte en concepte d’arres, quedant la resta del preu a pagar en el moment de l’entrega del pis. Però aquest moment no ha arribat mai. Han passat els mesos i el pis ni s’ha entregat a la data, ni amb uns mesos de retard. Resulta que el pis o està a mig fer o ni existeix: la promotora no pot acabar l’obra per falta de recursos s’esfuma sense donar explicacions.

En aquesta situació acudeixen molts compradors als nostres despatxos; es troben que han perdut uns diners que van pagar a compte del pis, sense el pis (dels seus somnis, en molts casos) i, en algunes ocasions, sense possibilitat de localitzar la promotora venedora. La qüestió és: poden reclamar a la promotora, però recuperaran el que van invertir?

La pregunta ja deixa clara la resposta. És evident que podem reclamar a la promotora, que ha incomplert el contracte. Tanmateix, cobrar el que ens deuen ja són figues d’un altre paner.

Si optem per presentar una demanda judicial per obtenir una sentència que declari resolt (extingit) el contracte i condemni a la venedora a retornar-nos les quantitats entregades, en el cas que la promotora no tingui com pagar-nos, la sentència serà paper mullat. És ben senzill el perquè. Ja podrem investigar si té patrimoni per embargar-lo, que serà mínim o inexistent a causa del seu estat d’endeutament, però poc més podrem fer. I això en els casos que tinguem sort i l’empresa no hagi desaparegut del mapa. Aleshores ens plantegem, què podem fer?

L’arma a utilitzar la trobem en la responsabilitat dels administradors de la promotora, com a societat mercantil que sovint és. La Llei ens ofereix la possibilitat de reclamar a aquells que tenien encomanada la administració de la promotora, que hauran de respondre personalment i il·limitadament amb tot el seu patrimoni present i futur (article 1911 del Codi Civil que comentàvem l’altre dia en referir-nos a la hipoteca) per l’incompliment dels seus deures com a administradors: falta de diligència que ha portat a la societat promotora a la situació d’inactivitat, endeutament o insolvència en què es troba sense haver-la gestionat en el moment pertinent.

Actuant contra els administradors ens garantim l’atac contra un patrimoni personal i il·limitat que possiblement ens oferirà més possibilitats de cobrar allò que donàvem per perdut.

Ja podem comprar pis?

Qui es plantegi adquirir un pis avui, té al mercat immobiliari una oferta completa d’immobles. Però és important que sàpiga com fer-ho i s’assessori correctament. Aprofitar les gangues existents en el sector per qui pot assumir-ho, anima a ser propietari però la falta de coneixement del mercat i els riscos que comporta, fan que tota cautela sigui poca si no es coneixen les eines que ens han d’ajudar a comprar amb seguretat i garanties.

Escollit l’habitatge adequat a les nostres necessitats i independentment de si l’adquirim a una promotora o de segona mà, habitualment comprador i venedor decideixen firmar un contracte privat entre ells, és a dir, sense la intervenció d’un Notari. En aquests casos, per assegurar-se que la redacció del mateix ens és justa i respecta els nostres drets i interessos, és imprescindible dotar-se de l’assessorament d’un especialista abans de signar-lo: un advocat. Hem de pensar que per més privat que sigui, el contracte ens obliga i desplega tots els seus efectes entre les parts amb la mateixa força que la Llei.

Abans de res, doncs, és aconsellable conèixer la finca jurídicament i a tal efecte l’advocat ha de sol·licitar al Registre de la Propietat on es trobi inscrita (el venedor ens n’ha de facilitar les dades) una nota simple que ens la identificarà, descriurà i informarà si la mateixa està gravada per alguna càrrega. Les càrregues, com ara un cens, un embarg o una hipoteca, disminueixen el valor de l’immoble i juguen un paper fonamental a l’hora d’aconseguir que les entitats bancàries ens concedeixin un préstec hipotecari. Si existeixen i estem molt interessats en el pis, haurem de tenir en compte que abans s’hauran de cancel·lar.

A més de tot això, el pis haurà de tenir vigent la cèdula d’habitabilitat i, en cas de ser de nova construcció, tenir la llicència de primera ocupació. El venedor, així mateix, també ha de declarar que es troba al corrent de pagament tant de l’últim rebut anual de l’Impost sobre Béns Immobles, com de les quotes de la Comunitat de Propietaris, fet que necessàriament haurà de certificar el Secretari de la Junta de Propietaris per tal de poder escripturar.

També hem de tenir present que la transmissió d’una finca suposa una sèrie de costos que a vegades no ens plantegem. A més del preu del pis, si comprem haurem de fer front als aranzels del Notari quan escripturem, i als del Registrador de la Propietat quan inscrivim la finca; i per últim, haurem d’assumir també un cost fiscal que cal valorar. En el cas que adquirim una vivenda de nova construcció, no ens escaparem de pagar l’IVA (al tipus del  8%) i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (que és un 1,2% del valor de la finca); mentre que en el cas que comprem un pis de segona mà, pagarem l’Impost de Transmissions Patrimonials al tipus del 8%.

Per tant, i amb tot, qui vulgui comprar un pis ha d’assumir que el preu serà aproximadament un 10% més alt atenent als costos que es generen tant fiscals com de tramitació de la compra. Comprem? El mercat ja diu que sí!