Les despeses comunes a les Comunitats de Propietaris i el seu repartiment

La qüestió, que en forma de consulta és relativament freqüent als nostres despatxos, és i ha estat font i objecte de conflicte en el sí de moltes Comunitats de Propietaris, generant procediments judicials no només de reclamació de les despeses als propietaris morosos que es neguen a pagar perquè consideren que el repartiment adoptat és injust, sinó la complicació d’aquestes reclamacions quan el motiu d’oposició a la reclamació és aquest, així com la impugnació d’acords sobre el repartiment de les despeses comunitàries.

Així doncs, cal que ens preguntem: quin és el règim del repartiment de les despeses? On s’estableix com es procedirà al seu repartiment?

Com contribuiran els propietaris d’elements privatius en un edifici al pagament de les despeses comunitàries consta al títol de constitució (la Divisió Horitzontal) o als Estatuts de la Comunitat. En ells hi figurarà si les despeses comunitàries es repartiran per coeficients (generals i/o especials, en cada cas) o a parts iguals.

I si volem, podem adoptar una forma de contribució o repartiment de les despeses comunitàries diferent al que estableixen el títol de constitució o els Estatuts de la Comunitat? La resposta és que sí, sempre i quan l’acord sigui aprovat per la majoria establerta per la llei per aquest tipus d’acords, és a dir, de modificació del títol constitutiu o dels Estatuts de la Comunitat, que l’article 553-26.2 del Codi Civil de Catalunya estableix que és de  4/5 parts dels propietaris amb dret a vot que representin alhora les 4/5 parts de les quotes de participació.

Així ho entén l’Audiència Provincial de Barcelona en diverses sentències, d’entre les quals en trascrivim parcialment una de recent, la Sentència 601/2016 de la Secció 17ª:

QUINTO.- La actora, ahora apelante sostiene la infracción legal del acuerdo porque éste no se ha tomado por unanimidad ni ha sido inscrito en el Registro. La cuestión planteada tiene que ver con la distinción entre (1) cuota de participacion (cuota de propiedad, o cuota coeficiente) y (2 ) cuota de participaciön en los gastos comunes, o “cuota de gastos” (Modificación del sistema de reparto entre los comuneros) En el sentido de que en principio parece exigirse unanimidad para la determinación y para modificación de las cuotas de participación ( artículo 553-3.4 CCCat , máxime cuando se establece en el título, 553-9), pero en realidad no se exige la unanimidad para modificar la forma de contribución a los gastos comunes (sino solo para modificar la cuota de propiedad). Así, el art. 553-3.1.c frente al 553-3.4: en el primero, se señala que la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario ; mientras que en el segundo se señala que “las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa”, de donde resulta que para lo que se exige unanimidad es para modificar la cuota/coeficiente, pero no para modificar la forma de contribución a los gastos comunes; es decir que la
modificación de la cuota de contribución en los gastos comunes no supone la modificación de la cuota de participación o coeficiente de propiedad, sino que ambos son conceptos distintos, situación que se manifiesta en el art. 553-45 (supuestos de exención por falta de uso o de uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, en los que la cuota de participación de las entidades privativas no resulta coincidente con la cuota de contribución en los gastos, contrariamente a lo establecido en el art. 17.1 CCC en relación con la mayoría cualificada de los 4/5 del art. 553-25.2 CCC). Y es manifestación de tal diversidad de conceptos el art. 553-45.4, previsión que se extiende a locales y a viviendas (consecuencia de la función social de la propiedad, ex art. 541-2 CCC, restricciones al derecho de propiedad) Con frecuencia nos encontramos que el pago de los gastos por partes iguales (por acuerdo o por “costumbre”) se ha consolidado, pero para la modificación la contribución a éstos no se precisa unanimidad que sí es necesaria si se quisiera alterar la cuota.

Por tanto,mientras que para la modificación o determinación de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo se requiere unanimidad, para la determinación o modificación del sistema para repartir los gastos, sin alterar los coeficientes o cuota de participación, no es necesaria la unanimidad. La contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución (art.553.3.1.c del CCC) no es una regla absoluta, pudiéndose modificar la forma de contribuir a los gastos. Así lo expresa también la sentencia de la AP de Barcelona de 18/6/14 (Secc.13 ) cuando dice: “…Centrada así la cuestión discutida, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencia de la Sección 1ª, de 30 de marzo de 2009 , de la Sección 19ª, de 17 de junio de 2009 , de esta misma Sección 13ª, de 28 de abril de 2010 , de la Sección 11ª, de 28 de junio de 2011 , de la Sección 16ª, de 22 de julio de 2011 , o de la Sección 17ª, de 22 de septiembre de 2011, de la Audiencia Provincial de Barcelona ; ROJ SAP B 2686 y 7378/2009, 5342/2010, 6956, 6755, y 11024/2011), que la contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución no es una regla absoluta, pudiendo distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña, entre:
1.- la determinación, o la modificación, de las cuotas de participación previstas en el título de constitución: para lo que se requiere la unanimidad, según lo exigido en el artículo 553.3.4 del Código Civil de Cataluña .
2.- la determinación, o la modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes, o del sistema de repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución: para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en el artículo 553.3.1.c) del Código Civil de Cataluña , según el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, “salvo pacto en contrario”.
En cuanto a las mayorías que son necesarias para el acuerdo de modificación del sistema de contribución a los gastos comunes, a su vez, es necesario distinguir entre:
2.1.- el acuerdo que consiste en adoptar el régimen de distribución por cuotas del título constitutivo: basta la mayoría simple del artículo 553.25.5 del Código Civil de Cataluña , por cuanto no supone ninguna modificación
del título constitutivo.
2.2.- el acuerdo que consiste en adoptar un régimen distinto de la distribución por cuotas del título constitutivo: es necesaria la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña , según el cual es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
Por lo tanto, para la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código
Civil de Cataluña , y no es necesaria la unanimidad, a diferencia de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio ( RCL 1960, 1042 ) , sobre Propiedad
Horizontal , en la redacción de la Ley 8/1999, de 6 de abril.

Anuncis

FAQ: si una Comunitat de Propietaris deutora no em paga, puc reclamar als propietaris dels diferents elements privatius de la mateixa?

urban-384587_960_720

Efectivament, els propietaris d’elements privatius d’una Comunitat de Propietaris responen dels deutes de la Comunitat.

Així ho estableixen els articles 553-4.1 i 553-46 del Codi Civil de Catalunya:

  • El primer, amb la rúbrica Crèdits i deutes:
  1. Tots els propietaris són titulars mancomunats tant dels seus crèdits constituïts a favor de la comunitat com de les obligacions contretes vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives“.
  • El segon, amb la rúbrica Responsabilitat de la comunitat:

“1. La comunitat de propietaris respon dels deutes que contreu amb els seus fons i crèdits i amb els elements privatius de benefici comú.
2. Els elements privatius de benefici comú només es poden embargar fent un requeriment als propietaris i demandant-los personalment.
3. Els elements privatius només es poden embargar per deutes de la comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l’immoble i se’ls demanda personalment”.

Però cal matisar: sempre i en tot cas podrem reclamar als propietaris dels elements privatius de la Comunitat o només en alguns casos?

La responsabilitat dels elements privatius dels copropietaris per deutes de la Comunitat resultarà de la insuficiència dels fons i crèdits de la Comunitat de Propietaris, configurant-se així una responsabilitat jerarquitzada davant de tercers, subsidiària dels propietaris dels elements privatius respecte de responsabilitat primera de la Comunitat de Propietaris. És a dir, que només quan es conegui i es tingui constància de la insuficiència del patrimoni de la Comunitat de Propietaris deutora es podrà actuar contra els propietaris dels elements privatius de la mateixa. Així ho ha vingut entenent la jurisprudència en Sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, (Sala Civil i Penal, Secció 1ª) núm. 12/2014, de 24 de febrer i 59/2012, de 15 d’octubre.

Alhora amb caràcter previ a reclamar als propietaris d’elements privatius, cal efectuar un requeriment individual de pagament, requisit de procedibilitat que suposa la desestimació de la petició en cas d’efectuar-se sense ell.

Requerits els diferents propietaris d’elements privatius de la Comunitat podrem reclamar individualment a cada un d’ells l’import del total deute que li correspongui d’acord amb la seva quota de participació en la Comunitat. Per tant, estem davant d’una responsabilitat mancomunada i no solidària de tots els copropietaris en relació als deutes de la Comunitat amb tercers.

Per tant, si tenim un crèdit contra una Comunitat de Propietaris i coneixem o podem conèixer que aquesta no podrà fer front al deute, cas que ens plantegem instar una reclamació judicial, és recomanable, per evitar la frustració de la pretensió correctament exercida i estimada de cobrament, dirigir la demanda no únicament contra la Comunitat de Propietaris sinó també, i subsidiàriament en cas que la Comunitat tingui insuficients fons i crèdits per pagar, contra els diferents copropietaris que la formen, els dels elements privatius de la mateixa, previ requeriment de pagament dels mateixos.

Si no ho fem així, de forma acumulada a la demanda contra la Comuntiat, si bé subsidiàriament, declarat el deute i condemnada la Comunitat, haurem d’acudir a un nou procediment declaratiu per reclamar els diferents copropietaris, que també haurem d’haver requerit prèviament de pagament.

FAQ: a qui correspon pagar les obres a les terrasses d’ús exclusiu d’un propietari en un edifici en règim de propietat horitzontal?

A l’efecte de determinar a qui correspon l’obligació de pagar les obres de les terrasses d’un immoble, prèviament hem de tenir en compte que el règim de propietat horitzontal d’un edifici es regula en primer lloc pel que estableix el seu títol de constitució, i en allò que aquest no prevegui per les normes del Capítol III del Títol V del Llibre V del Codi Civil de Catalunya (és a dir, els articles 553-1 i següents d’aquest cos legal). Així ho estableix l’article 553-9.3 del Codi Civil de Catalunya.

Cas que els Estatuts de la nostra Comunitat no disposin res al respecte, doncs, ens caldrà acudir al que disposi el Codi Civil de Catalunya.

Doncs bé, cal dir en primer lloc que en relació a la consideració de les terrasses dels edficis com a elements comuns, la doctrina científica i la jurisprudència són pràcticament unànimes en considerar que s’ha de donar a les terrasses dels edificis el mateix tractament que es dispensa a les cobertes de l’edifici, que en tot cas es consideren un element comú de l’edifici en l’enumeració que l’Article 553-41 CCCat fa. Tant és així, que la jurisprudència ha considerat que una terrassa, si té la funció de coberta de l’edifici, sigui un element privatiu o un element comú d’ús exclusiu, tindrà la consideració d’element comú; i si s’han de realitzar obres de reparació de la mateixa que no afectin pròpiament la terrassa, sinó la càmera d’aire que existeix a la coberta de l’edifici, i més en concret al necessari aïllament que aquesta precisa per a protegir l’edifici de les inclemències atmosfèriques com a conseqüència del mal estat de les làmines d’impermeabilització, les haurà d’assumir la Comunitat de Propietaris.

Així ho han determinat:

  • La Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona (Secció 4ª) núm. 472/2011, de 27 de setembre, en un cas en què es discuteix el caràcter o no d’element comú d’una terrassa i la procedència o no del pagament d’unes obres de reparació de la mateixa, cita la important Sentència del Tribunal Suprem de 8 d’abril de 2011 que resol sobre un recurs de cassació contra Sentència de l’Audiència Provincial de Madrid (Secció 18ª) de 18 de gener de 2007, que diu: “Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edficio, en la que se han realizado las obras por el actor. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios del supuesto que se examina. La conclusión que se alcanza es la misma que la que ofrece la Audiencia Provincial: el pago de las obras realizadas que la parte actora exige a la demandada son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectaron a la terraza en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de la misma, o tuvieron su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta, sino a un elemento estructural como es la cámara de aire que existe en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización.”
  • Quelcom similar considera la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona (Secció 16ª) núm. 563/2014 de 20 de novembre sobre la distinció de les reparacions a realitzar i a qui correspon assumir-ne el cost: “No parece discutible que la reparación de las deficiencias aparecidas en la tela asfáltica o capa de impermeabilización debe incluirse en el ámbito de las obligaciones a cargo de la Comunidad, porque se trata de un elemento estructural, e incluso podría estimarse, como se apunta desde algunas líneas jurisprudenciales, que la impermeabilización, por estar alojada en el forjado del edificio, no forma parte ya de la terraza y por tanto su mantenimiento no es carga de quien tenga el derecho de disfrute exclusivo de la referida terraza, sino, en todo caso, de la Comunidad. Así como el cuidado, mantenimiento y reparación del pavimento o solado de la terraza se inscriben en el círculo de deberes asignados a quienes ostentan su disfrute exclusivo, es la Comunidad la que debe sufragar los gastos derivados de la subsanación de los defectos irrogados en la capa de impermeabilización, por tratarse de un elemento de la estructura del edificio”.

L’article 553-43.2 CCCat imposa als propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i gaudi exclusiu dels elements comuns l’obligació d’assumir les despeses de conservació i manteniment dels mateixos, així com l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Per contra, l’apartat 3 del mateix article, estableix que les reparacions que vinguin motivades per vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o que afectin i beneficiïn a tot l’immoble, corren a càrrec de la comunitat. Tanmateix, com que els vicis estructurals sobrevinguts o que afectin a tot l’immoble podrien ser una via fàcil per part dels propietaris que tenen vinculat l’ús exclusiu d’un element comú per fer recaure en la Comunitat el pagament de les obres de reparació dels mateixos, afegeix una salvetat in fine quan estableix que aquestes reparacions dels elements comuns d’ús exclusiu per vicis estructurals hauran de ser assumides pel propietari que en té aquest ús privatiu quan aquestes reparacions siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala conservació dels mateixos.

Per tant, en tot cas haurem d’atendre al tipus d’obres que s’han de realitzar, si són de conservació i manteniment o si són de reparació. En el primer cas, sempre correspondrà assumir el cost de les obres al propietari que en tingui l’ús exclusiu, qui com hem dit, té l’obligació de conservar i mantenir en bon estat aquells elements comuns dels quals en tingui atribuïts l’ús i gaudi exclusius. En el segon cas, en les obres de reparació, caldrà veure si aquesta és deguda a un vici estructural sobrevingut que afecti a tot l’immoble, supòsit en què la Comunitat tindria l’obligació de pagar aquestes obres; o bé si estem davant d’una obra de reparació que ve motivada pel mal ús o la mala conservació de la terrassa per part del propietari que en té l’ús exclusiu. Així mateix també haurem d’observar en quins elements se centraran les obres, si sobre els propis de la terrassa, que correspondrà pagar-les al propietari de l’element privatiu que en tingui l’ús exclusiu; o  els de la part de coberta que fa la terrassa, com és l’aïllament, que haurà de pagar la Comunitat.

Si es troben en una situació d’aquest tipus, convé que en parlin amb l’Adminsitrador de la seva Comunitat o amb el seu advocat de confiança de seguida, ja que una intervenció ràpida permetrà assegurar la millor determinació de a qui correspon atendre el pagament d’unes obres a les terrasses l’ús de les quals sigui exclusiu del propietari d’un element privatiu.

La citació edictal en els procediments monitoris instats per les Comunitats de Propietaris contra propietaris morosos

En les reclamacions contra propietaris morosos instades per Comunitats de Propietaris, és una qüestió amb la que ens trobem freqüentment que no puguem trobar al deutor de quotes de la Comunitat, bé perquè ha canviat de domicili i ha llogat el que té dins l’edifici de la Comunitat, bé perquè simplement ha desaparegut del mapa o no vol que se’l localitzi.

Què podem fer en aquests casos? Ens permet la llei citar-lo per edictes o necessàriament hem d’acudir a un procediment declaratiu i fugir del procediment monitori?

La resposta la trobem a l’article 815.1 últim paràgraf i a l’article 815.2 de la Llei d’Enjuidiciament Civil, que transcrivim a continuació:

“El requerimiento se notificará en la forma prevista en el artículo 161 de esta ley, con apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo prevenido en el artículo siguiente. Sólo se admitirá requerimiento al demandado por medio de edictos en el supuesto regulado en el siguiente apartado de este artículo.

 

2. En las reclamaciones de deuda a que se refiere el número 2º del apartado 2 del artículo 812, la notificación deberá efectuarse en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios. Si no se hubiere designado tal domicilio, se intentará la comunicación en el piso o local, y si tampoco pudiere hacerse efectiva de este modo, se le notificará conforme a lo dispuesto en el artículo 164 de la presente Ley”.

Podem veure que la Llei és clara en aquest sentit, permetent que per a les reclamacions de quantitats degudes en concepte de despeses comunes de Comunitats de Propeitaris d’immobles urbans, es pugui acudir al requeriment al demandat per mitjà d’edictes, impedint-ho, en canvi, per als monitoris pels quals es reclamin deutes de qualsevol altre tipus.

La jurisprudència s’ha referit en múltiples ocasions a aquesta possibilitat tant en sentit positiu, és a dir, declarant improcedent la interlocutòria (Auto) que decreta l’arxiu per no ser localitzat el deutor; com negant-la per a la resta de deutes diferents a les degudes en concepte de despeses comunes de comunitats de propietaris, reconeixent que sí és possible la comunicació mitjançant edicte en virtut de l’article 815.2 i l’últim incís de l’article 815.1, paràgraf segon; redacció d’aquest últim incís de l’article 815.1 paràgraf segon resultat de la redacció de la Llei 13/2009, de 3 de novembre, de reforma de la legislació processal per a la implantació de la nova oficina judicial.

Així, podem citar com resolucions en el primer sentit, és a dir, declarant improcedent la interlocutòria que decreta l’arxiu per no ser localitzat el deutor:

  • Auto/Interlocutòria 132/2010 de 12 de novembre, de l’Audiència Provincial de Tarragona (Secció 1ª): “- El present judici monitori versa sobre reclamació de despeses de comunitat en propietat horitzontal sobre la base dels arts. 551.1-4 i 552 C.c.c. en relació art. 9 L.P.H. L’Auto apel·lat decreta l’arxiu per no ser localitzat el deutor, tot i que en l’apartat cinquè de la seva fonamentació jurídica reconeix que l’art. 815.2 L.E.C. admet la comunicació mitjançant edicte per remissió a l’art. 164 LEC.: Es tracta d’una especialitat de la reclamació de deute per despeses de comunitat d’immobles, acreditada mitjançant certificació d’impagament, en què es prescindeix de la necessitat de notificació personal per estimar suficient l’efectuada en el domicili designat pel deutor o al pis o local i, si no, mitjançant edictes, evitant en qualsevol cas l’arxiu del procediment. Si el comuner no va designar domicili per a notificacions i no s’ha pogut practicar al pis que ha meritat el deute, és procedent lliurar edictes. En aquest sentit, la S.T.C. de 16 de juliol 2009 es va manifesta sobre l’abast de l’emplaçament edictal al monitori. SEGON.- Les anteriors consideracions porten a estimar el recurs d’apel·lació sobre la improcedència de l’arxiu, però no és atendible la necessitat de lliurar edictes atès que al foli 25 obra la Diligència de requeriment a la codemandada, el que a més de permetre continuar el procediment contra ella, també s’ha d’entendre suficient respecte al codemandat quant suposa la notificació efectuada al pis que preveu l’art. 815.2 L.E.C. Per tant, s’ha de revocar l’Auto d’arxiu per a continuar el procediment.
  • Auto/Interlocutòria de la Secció 3ª de l’Audiència Provincial de Tarragona de 19 de gener de 2010: “PRIMER. Interposa la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L’DIRECCION000 de Salou el present recurs d’apel·lació contra l’Auto dictat pel Jutjat d’instància que acorda arxivar el procés monitori per considerar el mateix que “moltes són les raons que aconsellen que el requeriment de pagament en el procediment en el procediment monitori no pugui notificar per edictes “(Fonament Jurídic Segon, folis 24 i 25), entenent la recurrent que s’ha produït una vulneració del que disposa l’article 815,2º de la LEC en relació amb l’article 164 de la mateixa norma, i suplicant s’acordi la continuació del procediment monitori “i a la notificació als deutors de conformitat amb el que disposa l’art. 164 LEC” (foli 32). Aquesta mateixa Sala ja s’ha pronunciat al respecte i així, en les Actuacions de 28 de gener de 2009 i 16 de setembre de 2.009, assenyalàvem que “atès que es tracta de la reclamació de despeses comuns d’una comunitat de propietaris i que en aquest supòsit està expressament permesa, quan no hi ha altres possibilitats de practicar el requeriment, la via edictal a l’art. 815.2 LEC., que es remet al 164 de la mateixa Llei Processal, procedeix amb estimació del recurs interposat deixar sense efecte l’acte impugnat i ordenar la continuació del judici en la forma postulada, això és, acordant el requeriment per edictes “. Ara bé, disposant l’article 815,2º de la L.E.C. que “En les reclamacions de deute a què es refereix el número 2n de l’apartat 2 de l’article 812, la notificació s’ha d’efectuar en el domicili prèviament designat pel deutor per a les notificacions i citacions de tot tipus relacionades amb els assumptes de la comunitat de propietaris . si no s’ha designat el domicili, s’intentarà la comunicació al pis o local, i si tampoc no es pot fer efectiva d’aquesta manera, se li notificarà d’acord amb el que disposa l’article 164 de la present Llei “, considera aquest tribunal que no es pot entendre complert l’ordenat per dit precepte amb la simple remissió pel Jutjat de Pau de Salou d’una carta al demandat, la qual va ser retornada, figurant en el revers de la mateixa la indicació “adreça incorrecta” (carta no foliada entre els folis 19 i 20), el que per altra banda cap manera concorda amb la diligència estesa a continuació pel Jutjat de Pau “per fer constar que es retorna sense haver-se pogut emplenar el present exhort, en resultar desconegut / s el / els interessat / es “(foli 20). Segons el que s’ha exposat, s’ha d’estimar parcialment el present recurs d’apel·lació, revocant íntegrament la resolució objecte de recurs, i acordant que pel Jutjat d’instància es continuï el present procediment monitori en els termes que preveu la Llei processal civil, donant compliment al que s’estableix per l’article 815,2º de la LEC “
  • Auto/Interlocutòria de l’Audiència Provincial de Sevilla (Secció 6a) de 27 de setembre de 2011: “- Recorre la comunitat de propietaris demandant la interlocutòria del Jutjat de Primera Instància que va desestimar la seva sol·licitud de practicar per edictes el requeriment de pagament previst en l’art. 815 de la Llei d’enjudiciament civil per mitjà d’edictes i va acordar l’arxiu del procediment.SEGUNDO.- La Sala considera que els dubtes que anteriorment existien sobre la possibilitat de practicar mitjançant edictes el requeriment de pagament en el procés monitori han quedat resoltes després de la reforma de l’art. 815 de la Llei d’enjudiciament Civil operada per la Llei 13/2009, de 3 de novembre. Després d’aquesta, la redacció de l’esmentat precepte legal, en la part que aquí interessa, és la següent (èmfasi afegit): “(…) El requeriment es notificarà en la forma que preveu l’article 161 d’aquesta Llei, amb l’advertència que, si no paga ni compareix al·legant raons de la negativa al pagament, s’ha de despatxar contra ell d’acord el que preveu l’article següent. Només s’admetrà el requeriment al demandat per mitjà d’edictes en el supòsit regulat en el següent apartat d’aquest article . en les reclamacions de deute a què es refereix el número 2n de l’apartat 2 de l’article 812, la notificació s’ha d’efectuar en el domicili prèviament designat pel deutor per a les notificacions i citacions de tot tipus relacionades amb els assumptes de la comunitat de propietaris. si no s’ha designat el domicili, s’intentarà la comunicació al pis o local, i si tampoc pot fer efectiva d’aquesta manera, se li notificarà d’acord amb el que disposa l’article 164 de la present Llei “. Si es tracta d’un dels supòsits de l’art. 812.2.2º de la Llei d’enjudiciament civil (deute acreditat mitjançant certificacions d’impagament de quantitats degudes en concepte de despeses comunes de comunitats de propietaris d’immobles urbans), és possible practicar mitjançant edictes el requeriment de pagament.

Pel que fa a resolucions en el sentit de negar la comunicació mitjançant edicte per a la resta de deutes diferents a les degudes en concepte de despeses comunes de comunitats de propietaris, reconeixent que sí és possible la comunicació mitjançant edicte en virtut de l’article 815.2 i l’últim incís de l’article 815.1, paràgraf segon, trobem múltiples resolucions de l’Audiència Provincial de Barcelona: Auto 93/2005, de 22 d’abril dictat per la Secció 1a; Auto 16/2010, de 28 de gener de la Secció 19a; Auto 87/2010, de 3 de maig dictat per la Secció 19a; Auto 21/2011 de 9 de febrer de 2011 de la Secció 19a; i Auto de 4 de juny de 2012 de la Secció 13ª, entre moltes altres.

La raó de ser d’aquest article 815.2 LEC, de permetre la citació edictal en els casos únicament de reclamació de deutes per despeses de la Comunitat de Propietaris, com ha vingut reconeixent la jurisprudència, rau en el fet que en aquests casos el deutor té una especial vinculació amb l’immoble de la tinença del qual s’han derivat les despeses, i per això, si no pot ser trobat en el mateix, s’entén que s’ha col·locat en una situació de mala fe respecte de la Comunitat.

Entenedre-ho de forma diferent, no seria actuar ja contra legem, sinó que es pogués abandonar qualsevol relació amb la Comunitat per eludir el pagament dels deutes contrets amb la mateixa per raó de la titularitat dels immobles que pertanyin a la Comunitat.

Conflictes entre veïns

Una de les consultes freqüents que les Comunitats de Veïns solen plantejar és com actuar davant d’un veí incívic i molest o com acabar amb l’exercici d’activitats molestes o no permeses a la Comunitat. La Llei ens ofereix diferents opcions en aquest sentit.

L’article 553-40 del Codi Civil de Catalunya estableix els límits ha de respectar tot propietari o ocupant d’un immoble (element privatiu) ubicat en un edifici per tal de garantir la convivència normal a la Comunitat i  que no es faci perillar l’edifici: “activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l’edifici” ni “ les activitats que els estatuts o la normativa urbanística d’usos del sector on hi ha l’edifici exclouen o prohibeixen de manera expressa”.

Imaginem que al nostre edifici està prohibida segons la normativa urbanística l’exercici d’una activitat professional, només podent destinar els pisos a habitatge, i un dels veïns propietari té instal·lat al seu pis un estudi d’arquitectura; què haurem de fer?

Aquest article preveu l’acció de cessació, un instrument judicial molt important per les mesures que es poden arribar a imposar si s’exerceix complint els requisits de l’apartat 2 del 553-40. Permet a la Comunitat de Propietaris interposar contra aquest propietari de l’element privatiu una demanda al Jutjat de Primera Instància del lloc on es troba la finca, sol·licitant que cessi en l’activitat prohibida; mitjançant l’exercici d’aquesta acció la Comunitat pot a més demanar una indemnització pels danys i perjudicis que l’exercici d’aquesta activitat prohibida li ha causat (seguint el supòsit que ens hem plantejat, imaginem que el propietari que fa ús de l’element privatiu com a estudi d’arquitectura per imprimir els plànols dels projectes utilitza una impressora que fa molt soroll, causant als veïns més pròxims mals de caps recurrents que han necessitat de tractament mèdic, per exemple). Si a més aquesta activitat prohibida continua, també es pot demanar judicialment la privació de l’ús i gaudi del pis per part del propietari durant un període de fins a dos anys (en cas que el pis estigués llogat i fos ell qui du a terme l’activitat, en aquest cas es pot demanar que s’extingeixi el contracte d’arrendament).

Al costat d’aquesta acció de cessació hi tenim l’acció negatòria d’immissions de l’article 544-4 del Codi Civil català, que permet fer cessar una activitat quan en canvi l’afectat és un o diversos propietaris i no tota la Comunitat. Amb ella també podrem reclamar els danys i perjudicis ocasionats en el termini de 3 anys des que es coneix la pertorbació. En canvi, a diferència de l’acció de cessació, no es podrà privar de l’ús i gaudi al propietari ni resoldre el contracte d’arrendament de l’ocupant.

Propietaris morosos i transmissió del pis

Com en tots els sectors, en l’àmbit de les Comunitats de Propietaris la morositat és un problema creixent en el moment actual. El nombre de propietaris que no paguen les quotes comunitàries s’ha incrementat en els darrers anys, com també els procediments monitoris especials instats per les Comunitats per cobrar aquestes quotes impagades.

Els casos més habituals avui són els de propietaris que no podent fer front a la hipoteca, deixen d’assumir el pagament de les quotes, sobretot si el banc o caixa creditor del préstec hipotecari ha procedit judicialment a executar la hipoteca per fer-se seu l’immoble (per què pagar la Comunitat si el pis se’l quedarà el banc?). Com que són situacions que es poden allargar en el temps, sovint els deutes són elevats i equivalen a 2 o 3 anys de quotes (si no més).

Sortosament, l’existència de l’article 553-5 del Codi Civil de Catalunya ha permès que part d’aquest deute del propietari morós l’eixugui l’adquirent del pis (el banc o caixa). Aquesta disposició estableix que els elements privatius (els pisos) estan afectats amb caràcter real i responen del pagament de les quantitats que deuen els seus titulars, presents i anteriors, per raó de les quotes comunitàries que corresponguin a la part vençuda de l’any en què es transmeten i l’any  natural immediatament anterior, sens perjudici de la responsabilitat de qui transmet. I què vol dir això? Doncs que si es deixa de pagar la quota de la Comunitat (obligació de tot propietari en una Comunitat Horitzontal) si aquest pis es transmet pel títol que sigui (herència, compravenda o execució hipotecària, per exemple) el pis quedarà afectat i respondrà d’aquest deute amb el límit quantitatiu de les quotes vençudes i impagades de l’any en què es transmet l’immoble i l’any immediatament anterior. És a dir, que si el nou propietari no es fa càrrec d’aquestes quotes impagades, l’immoble respon del deute (que té caràcter de preferent) i queda gravat amb aquesta càrrega que la Comunitat pot executar. Per aquest motiu, la majoria de bancs i caixes han assumit el pagament del deute de l’anterior propietari amb el límit màxim de l’any natural en què l’han adquirit i l’any immediatament anterior.

Però s’ha de tenir en compte que aquesta afectació real que preveu el Codi Civil català (i també la Llei especial espanyola), suposa: a) que a més de respondre del deute el nou adquirent, segueix estant obligat al pagament l’anterior propietari solidàriament amb el nou; aquest últim només respon de la part del deute que es limita al de l’any natural en què es produeix l’adquisició i l’immediatament anterior; i b) que es pot reclamar tot el deute i no només el de l’any de la transmissió i l’immediatament anterior; la Comunitat pot reclamar la totalitat del deute mentre aquest no estigui prescrit, però només al propietari anterior (el nou ja hem dit que respon del deute amb un límit).

Morosos en les Comunitats de Propietaris

Avui volem tractar de la gran problemàtica que suposa per a moltes Comunitats de Propietaris l’existència de propietaris que no paguen la quota que els correspon. I és que de morosos, en els temps que ens ha tocat viure, en trobem per totes bandes.

Tot propietari d’un pis que formi part d’un edifici és, a més, propietari d’una part dels elements i serveis comuns d’aquest edifici: escala, replans, façana, coberts, estructura, jardins, etc. Aquest dret de copropietat es coneix com a quota o coeficient, i representa la participació de cada propietari en aquests elements comuns. Aquesta quota s’assigna a cada propietari de l’edifici proporcionalment a la superfície del seu pis i serveix per establir la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos. Aquest règim és el que es coneix com la propietat horitzontal, formant el conjunt dels veïns propietaris d’un edifici la Comunitat de Propietaris.

Doncs bé, el manteniment i conservació dels elements comuns de l’edifici comporta que periòdicament tot propietari d’un edifici, en virtut d’aquest coeficient, hagi de pagar una quota que s’estableix per la Junta de Propietaris. Per tant, a les despeses del pis hi haurem d’afegir el pagament de la quota de la Comunitat.

Amb la situació econòmica actual, les Comunitats de Propietaris han notat un increment de l’impagament de les quotes, ja sigui per impossibilitat dels propietaris, ja sigui per deixadesa o per “galtes”. La qüestió és que l’existència d’aquests morosos afecta a l’economia de la Comunitat i, preveient-ho, la Llei estableix la possibilitat de reclamar al propietari morós a través d’un procediment ràpid i eficaç: el procediment monitori.

Aquest és un procediment judicial que permet reclamar al deutor amb una demanda simple a la qual només s’hi ha d’acompanyar una certificació de l’acord de la Junta aprovant la liquidació del deute amb la Comunitat per part del Secretari de la Junta. Admesa a tràmit pel Jutjat, la resta és ben senzill. El Jutjat requereix al propietari perquè en 20 dies o bé pagui, finalitzant aquí la reclamació; o bé s’oposi a la demanda, discutint-se aleshores els motius d’aquesta oposició en un judici posterior. Per altra banda, si el deutor de la Comunitat no faci res al respecte i no comparegui al Jutjat ni per pagar ni per oposar-se, l’altre avantatge que té aquest procediment és que es pugui embargar automàticament els béns del morós.

Així doncs, si a la seva comunitat de veïns hi ha algú que no paga, no dubtin en assessorar-se per beneficiar-se d’aquest procediment judicial que la Llei li atorga.