Veïns molestos: què cal fer?

Una de les consultes freqüents que les Comunitats de Veïns solen plantejar és com actuar davant d’un veí incívic i molest, o  com acabar amb l’exercici d’activitats molestes o no permeses a la Comunitat. Doncs bé, com era d’esperar, d’això se n’ocupa la Llei, que ens ofereix opcions per mantenir l’statu quo a la Comunitat.

En primer lloc trobem que l’article 553-40 del Codi Civil de Catalunya estableix quins límits ha de respectar tot propietari o ocupant d’un immoble (element privatiu) ubicat en un edifici per tal de garantir la convivència normal a la Comunitat i  que no es faci perillar l’edifici: “no hi poden fer activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l’edifici. Tampoc poden fer les activitats que els estatuts o la normativa urbanística d’usos del sector on hi ha l’edifici exclouen o prohibeixen de manera expressa”.

Imaginem que al nostre edifici està prohibida segons la normativa urbanística l’exercici d’una activitat professional, només podent destinar els pisos a habitatge, i un dels veïns propietari té instal·lat al seu pis un estudi d’arquitectura; què haurem de fer?

Aquest mateix article preveu la que es coneix com l’acció de cessació. Resulta un instrument molt important per les mesures que es poden arribar a imposar si s’exerceix (complint, això sí, els requisits que l’apartat 2 del 553-40 estableix).

I és que permet a la Comunitat de Propietaris interposar contra aquest propietari de l’element privatiu una demanda al Jutjat de Primera Instància del lloc on es troba la finca sol·licitant que cessi en l’activitat prohibida; mitjançant l’exercici d’aquesta acció la Comunitat pot a més demanar una indemnització pels danys i perjudicis que l’exercici d’aquesta activitat prohibida li ha causat (seguint el supòsit que ens hem plantejat, imaginem que el propietari que fa ús de l’element privatiu com a estudi d’arquitectura per imprimir els plànols dels projectes utilitza una impressora que fa molt soroll, causant als veïns més pròxims mals de caps recurrents que han necessitat de tractament mèdic, per exemple).

A més, la Llei preveu que si aquesta activitat prohibida continua, es pugui sol·licitar judicialment la privació de l’ús i gaudi del pis per un període de fins a dos anys, en cas que l’activitat la dugui a terme el mateix propietari del pis; o bé que s’extingeixi el contracte d’arrendament, si el que realitza l’activitat és un llogater.

En segon i últim lloc, ens trobem amb l’acció negatòria d’immissions de l’article 544-4 del Codi Civil català, que ens servirà per fer cessar en dur a terme l’activitat si qui es veu afectat per aquesta no és la Comunitat sencera sinó un o diversos propietaris de l’edifici. També permet que es puguin reclamar els danys i perjudicis ocasionats en el termini de 3 anys des que es coneix la pertorbació. El que la diferencia de l’acció de cessació que tenen la Comunitat de veïns és que no es podrà privar de l’ús i gaudi al propietari ni resoldre el contracte d’arrendament de l’ocupant, en cada cas.

Així doncs, si tenen veïns que els fan la vida impossible d’una o d’una altra manera, sàpiguen que tenen al seu abast aquestes dues figures per posar fi a situacions tan desagradables.

Anuncis

Els morosos en les Comunitats de Propietaris

Després de conèixer que per primera vegada des que va començar la crisi la morositat afecta ja en major mesura als bancs (amb una ràtio del 5,582%) que a les caixes (amb un 5,33%), volem tractar avui de la problemàtica que suposa per a moltes Comunitats de Propietaris l’existència de propietaris que no paguen la quota que els correspon. I és que de morosos, en els temps que ens ha tocat viure, en trobem per totes bandes.

Tot propietari d’un pis que formi part d’un edifici és, a més, propietari d’una part dels elements i serveis comuns d’aquest edifici: escala, replans, façana, coberts, estructura, jardins, etc. Aquest dret de copropietat es coneix com a quota o coeficient, i representa la participació de cada propietari en aquests elements comuns. Aquesta quota s’assigna a cada propietari de l’edifici proporcionalment a la superfície del seu pis i serveix per establir la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos. Aquest règim és el que es coneix com la propietat horitzontal, formant el conjunt dels veïns propietaris d’un edifici la Comunitat de Propietaris.

Doncs bé, el manteniment i conservació dels elements comuns de l’edifici comporta que periòdicament tot propietari d’un edifici, en virtut d’aquest coeficient, hagi de pagar una quota que s’estableix per la Junta de Propietaris. Per tant, a les despeses del pis hi haurem d’afegir el pagament de la quota de la Comunitat.

Amb la situació econòmica actual, les Comunitats de Propietaris han notat un increment de l’impagament de les quotes, ja sigui per impossibilitat dels propietaris, ja sigui per deixadesa o per “galtes”. La qüestió és que l’existència d’aquests morosos afecta a l’economia de la Comunitat i, preveient-ho, la Llei estableix la possibilitat de reclamar al propietari morós a través d’un procediment ràpid i eficaç: el procediment monitori.

Aquest és un procediment judicial que permet reclamar al deutor amb una demanda simple a la qual només s’hi ha d’acompanyar una certificació de l’acord de la Junta aprovant la liquidació del deute amb la Comunitat per part del Secretari de la Junta. Admesa a tràmit pel Jutjat, la resta és ben senzill. El Jutjat requereix al propietari perquè en 20 dies o bé pagui, finalitzant aquí la reclamació; o bé s’oposi a la demanda, discutint-se aleshores els motius d’aquesta oposició en un judici posterior. Per altra banda, si el deutor de la Comunitat no faci res al respecte i no comparegui al Jutjat ni per pagar ni per oposar-se, l’altre avantatge que té aquest procediment és que es pugui embargar automàticament els béns del morós.

Així doncs, si a la seva comunitat de veïns hi ha algú que no paga, no dubtin en assessorar-se per beneficiar-se d’aquest procediment judicial que la Llei li atorga.