Propietaris morosos i transmissió del pis

Com en tots els sectors, en l’àmbit de les Comunitats de Propietaris la morositat és un problema creixent en el moment actual. El nombre de propietaris que no paguen les quotes comunitàries s’ha incrementat en els darrers anys, com també els procediments monitoris especials instats per les Comunitats per cobrar aquestes quotes impagades.

Els casos més habituals avui són els de propietaris que no podent fer front a la hipoteca, deixen d’assumir el pagament de les quotes, sobretot si el banc o caixa creditor del préstec hipotecari ha procedit judicialment a executar la hipoteca per fer-se seu l’immoble (per què pagar la Comunitat si el pis se’l quedarà el banc?). Com que són situacions que es poden allargar en el temps, sovint els deutes són elevats i equivalen a 2 o 3 anys de quotes (si no més).

Sortosament, l’existència de l’article 553-5 del Codi Civil de Catalunya ha permès que part d’aquest deute del propietari morós l’eixugui l’adquirent del pis (el banc o caixa). Aquesta disposició estableix que els elements privatius (els pisos) estan afectats amb caràcter real i responen del pagament de les quantitats que deuen els seus titulars, presents i anteriors, per raó de les quotes comunitàries que corresponguin a la part vençuda de l’any en què es transmeten i l’any  natural immediatament anterior, sens perjudici de la responsabilitat de qui transmet. I què vol dir això? Doncs que si es deixa de pagar la quota de la Comunitat (obligació de tot propietari en una Comunitat Horitzontal) si aquest pis es transmet pel títol que sigui (herència, compravenda o execució hipotecària, per exemple) el pis quedarà afectat i respondrà d’aquest deute amb el límit quantitatiu de les quotes vençudes i impagades de l’any en què es transmet l’immoble i l’any immediatament anterior. És a dir, que si el nou propietari no es fa càrrec d’aquestes quotes impagades, l’immoble respon del deute (que té caràcter de preferent) i queda gravat amb aquesta càrrega que la Comunitat pot executar. Per aquest motiu, la majoria de bancs i caixes han assumit el pagament del deute de l’anterior propietari amb el límit màxim de l’any natural en què l’han adquirit i l’any immediatament anterior.

Però s’ha de tenir en compte que aquesta afectació real que preveu el Codi Civil català (i també la Llei especial espanyola), suposa: a) que a més de respondre del deute el nou adquirent, segueix estant obligat al pagament l’anterior propietari solidàriament amb el nou; aquest últim només respon de la part del deute que es limita al de l’any natural en què es produeix l’adquisició i l’immediatament anterior; i b) que es pot reclamar tot el deute i no només el de l’any de la transmissió i l’immediatament anterior; la Comunitat pot reclamar la totalitat del deute mentre aquest no estigui prescrit, però només al propietari anterior (el nou ja hem dit que respon del deute amb un límit).

Anuncis

Morosos en les Comunitats de Propietaris

Avui volem tractar de la gran problemàtica que suposa per a moltes Comunitats de Propietaris l’existència de propietaris que no paguen la quota que els correspon. I és que de morosos, en els temps que ens ha tocat viure, en trobem per totes bandes.

Tot propietari d’un pis que formi part d’un edifici és, a més, propietari d’una part dels elements i serveis comuns d’aquest edifici: escala, replans, façana, coberts, estructura, jardins, etc. Aquest dret de copropietat es coneix com a quota o coeficient, i representa la participació de cada propietari en aquests elements comuns. Aquesta quota s’assigna a cada propietari de l’edifici proporcionalment a la superfície del seu pis i serveix per establir la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos. Aquest règim és el que es coneix com la propietat horitzontal, formant el conjunt dels veïns propietaris d’un edifici la Comunitat de Propietaris.

Doncs bé, el manteniment i conservació dels elements comuns de l’edifici comporta que periòdicament tot propietari d’un edifici, en virtut d’aquest coeficient, hagi de pagar una quota que s’estableix per la Junta de Propietaris. Per tant, a les despeses del pis hi haurem d’afegir el pagament de la quota de la Comunitat.

Amb la situació econòmica actual, les Comunitats de Propietaris han notat un increment de l’impagament de les quotes, ja sigui per impossibilitat dels propietaris, ja sigui per deixadesa o per “galtes”. La qüestió és que l’existència d’aquests morosos afecta a l’economia de la Comunitat i, preveient-ho, la Llei estableix la possibilitat de reclamar al propietari morós a través d’un procediment ràpid i eficaç: el procediment monitori.

Aquest és un procediment judicial que permet reclamar al deutor amb una demanda simple a la qual només s’hi ha d’acompanyar una certificació de l’acord de la Junta aprovant la liquidació del deute amb la Comunitat per part del Secretari de la Junta. Admesa a tràmit pel Jutjat, la resta és ben senzill. El Jutjat requereix al propietari perquè en 20 dies o bé pagui, finalitzant aquí la reclamació; o bé s’oposi a la demanda, discutint-se aleshores els motius d’aquesta oposició en un judici posterior. Per altra banda, si el deutor de la Comunitat no faci res al respecte i no comparegui al Jutjat ni per pagar ni per oposar-se, l’altre avantatge que té aquest procediment és que es pugui embargar automàticament els béns del morós.

Així doncs, si a la seva comunitat de veïns hi ha algú que no paga, no dubtin en assessorar-se per beneficiar-se d’aquest procediment judicial que la Llei li atorga.