Vull recuperar el meu pis llogat però encara no han transcorregut els 3 anys de durada del contracte. Què puc fer?

keys-2251770_960_720

La Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (en endavant, la LAU) en la seva redacció donada per la reforma operada el 2013, al seu article 9.3, partint de la base del que estableix l’article 9.1 que refereix que la duració de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts, però que si aquesta fos inferior a tres (3) anys arribada la data de finalització del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins arribar al mínim de tres (3) anys, estableix:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Així doncs, si necessitem l’immoble abans d’haver transcorregut els tres (3) anys mínims de duració del contracte per a l’arrendatari, podem acudir a aquest article per recuperar la finca, encara que aquesta circumstància no s’hagi fet constar a cap clàusula del contracte, com contràriament s’exigia amb anterioritat a la reforma de la LAU operada al 2013, ja que des de dita reforma no cal que s’incorpori al contracte aquesta previsió per poder fer-la valer (així ho estableix l’Exposició de Motius de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).

Pel que fa als requisits per poder recuperar la finca, que com hem vist l’article 9.3 transcrit més amunt exigeix, cal:

  • Que al contracte d’arrendament consti pactada una duració inferior als 3 anys.
  • Que hagi transcorregut al menys el primer any de durada del contracte.
  • Que el propietari comuniqui a l’arrendatària la necessitat de la finca per destinar-la a habitatge permanent propi o dels familiars que estableix l’article 9.3 amb dos  (2) mesos d’antelació a la data en què aquesta sigui necessària. Dita comunicació és recomanable que es faci per un mitjà fefaent que acrediti la seva recepció i el seu contingut.

No cal, doncs, a priori acreditar cap altra qüestió, com ara que no es disposa de cap altra finca per destinar-la a habitatge permanent propi o d’un familiar, ni si les finques, en cas de tenir-les estan en possessió de tercers i per tant n’impedeixen poder disposar per destinar-los a l’habitatge propi o d’un familiar. De fet, l’article 9.3 LAU només exigeix i imposa al propietari que ha recuperat la possessió de la finca que ell o el familiar passi a ocupar-la en el termini máxim de tres (3) mesos des que l’arrendatària hagi marxat i abandonat l’immoble. Això és així per evitar que hom recorri a aquest mecanisme per cometre frau, com seria, per exemple, evitar la pròrroga (obligatòria  per al propietari) del contracte d’arrendament fins als tres (3) anys per poder-lo arrendar a un tercer per una major renda; situacions molt comunes en moments de canvis normatius o d’augment del preu del lloguer.

Malgrat l’exposat anteriorment i que la llei no ho exigeix expressament, hem de destacar que és convenient justificar la necessitat que s’al·lega per recuperar la finca posant a disposició de l’arrendatària o acompanyant a la comunicació tota la documentació acreditativa de la causa de necessitat de la finca. És important fer-ho, en primer lloc, per donar la més veraç informació que ens permet exercir aquest dret previst a l’article 9.3 que enerva el dret de l’arrendatària a què el contracte es prorrogui fins als tres (3) anys; i si som transparents i demostrem bona fe, és probable que l’arrendatària també respongui sense posar pals a les rodes; i en segon lloc, perquè en cas de negativa de l’arrendatària a abandonar l’immoble abans dels tres (3) anys, puguem acudir a la via judicial i aconseguir recuperar la finca amb èxit, acreditant bona fe, haver exposat i acreditat els motius que ens porten a haver d’extingir l’arrendament abans del temps mínim legalment previst.

I és que, si bé de l’actual article 9.3 LAU encara no en coneixem jurisprudència (la reforma és massa recent) i, per tant, es fa difícil preveure com aplicaran aquest precepte els tribunals, sí que n’existeix d’abundant de l’article 9.3 vigent als contractes atorgats amb anterioritat al 6/06/2013 (moment en què es produeix l’entrada en vigor de la reforma del 2013) i aquesta és clara en relació a què la necessitat de l’arrendador o propietari s’haurà d’apreciar cas per cas, segons les circumstàncies al·legades; i en afirmar que necessitat no equivaldrà mai a conveniència, amb la qual cosa precisarem de l’activitat probatòria més extensa per a acreditar que els motius que porten a recuperar la finca abans dels  tres (3) anys mínims de contracte es donen, són reals i tenen la consideració de necessitat. Val a dir que aquesta jurisprudència és unànime a l’hora de determinar que la necessitat que l’arrendador provi, passarà per davant del dret de l’arrendatari a tenir en possessió la finca durant el temps mínim de duració del contracte; per aquest motiu esdevé de la màxima importància l’acreditació de la necessitat.

 

Anuncis

El dret de tanteig i retracte de la Generalitat en la transmissió d’habitages adquirits en execució hipotecària

building-1209925_960_720

L’article 2 del Decret-Llei, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la movilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària, estableix que en la transmissió d’habitatges adquirits en aquests processos que es tobin situats en àrees de demanda residencial forta i acreditada està subjecte al dret de tanteig i retracte de la Generalitat.

Els drets reals de tanteig i retracte són drets d’adquisició preferent que poden pactar-se (tanteig o retracte voluntari) o bé establir-se per disposició legal (tanteig o retracte legal). L’article 568-1 del Codi Civil de Catalunya els defineix pel que fa al tanteig, com aquell dret d’adquisició preferent que faculta al seu titular per a adquirir a títol onerós un bé en les mateixes condicions pactades amb un altre adquirent; i el retracte, com aquell dret d’aquisició preferent que faculta al seu titular per subrogar-se al lloc de l’adquirent en les mateixes condicions convingudes en un negoci jurídic onerós un cop ha tingut lloc la transmissió.

Així doncs, quan s’estableix que la Generalitat té el dret de tanteig i retracte sobre la transmissió de finques que tinguin la condició d’habitatge que hagin estat adquirides en execucions hipotecàries, les quals es trobin en àrees de demanda residencial forta i acreditada, suposa que en cas que el propietari d’aquesta finca vulgui vendre-la a un tercer, haurà de comunicar a la Generalitat aquesta voluntat i les condicions o elements essencials del contracte de compravenda que s’han pactat amb el comprador, per tal que, si així ho decideix, sigui la Generalitat qui compri aquesta finca amb les mateixes condicions que el tercer adquirent. I que, en cas de no comunicar-se la transmissió o bé no produir-se amb les condicions notificades a la Generalitat, aquesta pugui exercir el dret de retracte i subrogar-se en la posició del tercer adquirent (el dret de tanteig es converteix en retracte quan falta notificació fefaent dels elements essencials de l’acord de transmissió o si s’ha fet en condicions diferents a les que constaven a al notificació en virtut de l’article 568-15 del Codi Civil de Catalunya).

El citat article 2 del Decret-Llei 1/2015 fixa com s’hauran d’exercir els drets de tanteig i retracte de la Generalitat, remetent-se al règim que estableixen els articles 87 a 91 i 134 a 136 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del Dret a l’Habitatge (que són els que regulen els drets d’adquisició preferent de l’Administració en les transmissions d’habitatges de protecció oficial per mentre aquesta qualificació estigui vigent), però establint una sèrie d’especialitats.

I aquest dret de tanteig i retracte, que en les transmissions d’habitatges de protecció oficial existirà i constarà inscrit al Registre de la Propietat on es trobi la finca en concret per mentre l’habitatge mantingui la qualificació de protecció oficial (és a dir, fins que hagi transcorregut el termini o fins que es desqualifica l’habitatge), en els casos del Decret-Llei 1/2015: durant quant temps afectaran l’immoble i, per tant, les transmissions s’hauran de produir amb aquesta comunicació a la Generalitat?

Doncs bé, entenc que, atès:

  • Que l’art. 15 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, de Dret a l’Habitatge preveu la declaració d’àrees subjectes als drets de tanteig i retracte en relació amb els objectius de plans locals d’habitatge.
  • Que la Disposició Final Primera del Decret-Llei 1/2015 estableix que les mesures d’intervenció previstes a l’art. 2 (el que ens afecta) i 4, s’estableixen amb caràcter temporal i es limita el seu exercici als 6 anys següents a l’entrada en vigor del Decret-Llei (que es va produir el 27/03/2015).

El dret de tanteig i retracte de la Generalitat, mentre la zona on es trobi l’habitatge a transmetre sigui de les que el pla local d’habitatge subjecta a aquests drets d’adquisició preferent de la Generalitat, si l’habitatge a transmetre ha estat adquirit en virtut d’execució hipotecària o dació en pagament, aquest deure de comunicar la transmissió d’aquest habitatge a la Generalitat existirà durant els 6 anys posteriors a l’entrada en vigor del Decret-Llei 1/2015, és a dir, fins el 27 de març de 2021.

La ILP que ha aconseguit esdevenir Llei

Fotografia de la pàgina web de la PAH de Barberà (http://pahbarbera.com/)

Aquest any 2015 el marc legal de l’habitatge a Catalunya ha sofert importants reformes per donar una resposta més específica a la necessitat d’habitatge social que ha posat de manifest aquesta crisi econòmica que patim. Així, el Parlament de Catalunya ha aprovat: la llei que pretén mobilitzar habitatges buits, la que crea l’impost sobre els pisos buits; i, el mes de juliol, s’aprovava la Llei 24/2015, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica. El mèrit d’aquesta important disposició la tenen la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), l’Observatori de Drets Econòmics, Socials i Culturals (DESC) i l’Aliança contra la Pobresa Energètica (APE), que van impulsar la Iniciativa Legislativa Popular (més comeguda com ILP) que ha esdevingut llei.

En aquestes circumstàncies s’emmarca l’acte reivindicatiu que a mitjan setembre va dur a terme la PAH de Terrassa davant dels jutjats de la ciutat, en el qual reclamaven l’aplicació immediata de la llei a tots els desnonaments en marxa.

I és que la llei preveu al seu article 5.2, entre d’altres mesures, evitar els desnonaments que puguin produir una situació de manca d’habitatge, ja sigui per la impossibilitat de pagar la hipoteca, ja sigui per no poder atendre el lloguer. Però, i com ho vol fer? Doncs bé, imposant al propietari que abans d’interposar qualsevol demanda judicial, hagi d’oferir als afectats una proposta de lloguer social. Qui se’n pot beneficiar? Aquelles persones o famílies que no tinguin un altre habitatge on anar a viure si els desnonen que es trobin dins dels paràmetres de risc d’exclusió social que defineix la llei (article 5.10). I sempre i en tot cas? No, només quan el propietari sigui una persona jurídica amb la condició de gran tenidor, que l’article 5.9 defineix com aquelles a) entitats financeres i les seves filials immobiliàries, fons d’inversió i entitats de gestió d’actius, i b) persones jurídiques o grups d’empress que tinguin una superfície habitable de més de 1.250m2.

La llei, a més, defineix quins requisits haurà de complir la proposta de lloguer social per a ser considerada com a tal: a) d’un import que garanteixi que l’esforç pel pagament del lloguer no superi entre el 10 i el 18% dels ingressos de la família (en funció l’indicador de renda de suficiència); b) oferir habitatge dins el mateix terme municipal, i c) per un període mínim de 3 anys.

Quina serà la resposta dels jutges i magistrats de la ciutat? Sabem que en qüestions tan sensibles com el dret a l’habitatge sovint s’han acostat a la part més dèbil, interpretant la llei el més favorablement possible, acudint sovint a instàncies superiors plantejant qüestions prejudicials al Tribunal de Justícia de la UE. Tanmateix, la seva actitud, de segur, serà més receptiva si els advocats també hi intervenim, i plantegem ja en els procediments que tenim en marxa i en virtud de la Disposició Transitòria Segona, la seva suspensió per tal que s’efectuï l’oferta d’un lloguer social per part del propietari.

Ara bé, cal dir que la llei és imperfecta en alguns aspectes que poden comportar recursos per la part contrària si els jutges decideixen aplicar-la. Pensem que la llei és dictada pel Parlament de Catalunya, qui malhauradament fins que no sigui un Estat, no pot legislar en matèria processal ni hipotecària, competències que es reserven només a l’Estat espanyol.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper d’octubre de 2015.