Es mantenen els jutjats especialitzats per procediments de nul·litat de clàusules abusives en préstecs hipotecaris

La Comissió Permanent del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) va aprovar el passat 28/12/2017 el nou pla d’especialització de jutjats en matèria d’accions individuals sobre condicions generals incloses en els contractes de finançament amb garanties reals immobiliàries en què el prestatari sigui una persona física.

En vigor des d’ahir 1/01/2018, el pla substitueix l’anterior, en vigor des de l’1/06/2017, que va especialitzar un total de 54 Jutjats de Primera Instància (un per província i un en cada una de les principals illes de les Canàries i de les Balears).

El pla només preveu l’augment del número de jutges en mig centenar, així com també incrementar els lletrats de l’administració de justícia, entre d’altres mesures que suposen un pedaç a una solució que d’inici no va ser la més encertada. Com ja hem anat manifestant en algunes ocasions, que el pla s’hagi prorrogat amb alguns canvis no és una bona notícia a priori, atesa l’acumulació i el retard que aquests jutjats especialitzats tenen a dia d’avui.

Per més informació, us deixem la nota de premsa emesa pel CGPJ.

Anuncis

FAQ: si tinc una clàusula sòl, puc reclamar al banc el total del que he pagat en aplicació d’aquesta clàusula?

Tothom té força clar que la clàusula sòl incorporada a un préstec hipotecari és abusiva i, per tant, nul·la. Aquesta és avui una qüestió indiscutible.

Ara bé, si tinc una clàusula sòl al meu préstec hipotecari i aquesta és nul·la per abusiva, recuperaré el que hagi pagat de més durant la vida del préstec en aplicació d’aquesta clàusula?

Prèviament a donar resposta a aquesta pregunta, cal conèixer quin és l’estat de la qüestió a data d’avui.

Segurament teniu en ment la Sentència del Tribunal Suprem de 9 de maig de 2013. En ella el TS declarava nul·les les clàusules sòl incorporades als préstecs hipotecaris concedits per les entitats BBVA, Abanca (Novagalicia) y Cajamar, arran d’una demanda col·lectiva, que no individual, que amb base a la Llei 7/1998, de 13 de maig, sobre Condicions Generals de la Contractació sol·licitava que se la declarés nul·la. En anar per la via d’aquesta llei, tal i com ella mateixa estableix (al seu article 12 ens parla dels efectes de l’acció de cessació), els efectes de la declaració de nul·litat només tindran lloc a partir de la sentència. I així ho declarava aquesta Sentència del Suprem de 9 de maig de 2013. En aquell moment, molts van creure que en cas de declarar la nul·litat d’una clàusula sòl només es tindria dret a recuperar les quantitats pagades en aplicació de la mateixa des del 9 de maig de 2013.

I és que cal tenir en compte que per a la declaració de nul·litat d’una clàusula sòl incorporada a un préstec hipotecari existeixen dues vies: la demanda col·lectiva basada en la Llei 7/1998, de 13 de maig, sobre Condicions Generals de la Contractació; i la individual, per a un contracte de préstec concret. Si es va per aquesta última via, la nul·litat que es declara de la cláusula sòl suposa en aplicació del Codi Civil espanyol (article 1303: “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.”) que aquesta clàusula no ha existit mai, és a dir, que la clàusula es tingui per nul·la des de la data de la firma del contracte, suposant així, doncs, que els efectes de la clàusula sòl es retrotraiguin al principi, es tinguin per no produits i, per tant, es tingui dret a ser reintegrat del que s’hagi satisfet en aplicació de la mateixa.

Aquest és el meu criteri i el de la majoria d’advocats, ja que en el cas de demanar la nul·litat d’una clàusula d’un contracte concret, suposa que aquesta no hagi existit mai i, per tant, que el que s’hagi pagat de més en aplicació de la clàusula sòl, s’hagi de retornar

Però és o ha estat així com ho han interpretat els nostres Jutjats i Tribunals? La resposta és no.

Des de la Sentència del Suprem, el criteri de les diferents Audiències Provincials no ha estat uniforme, havent adoptat diversos criteris quan se’ls ha plantejat la resolució de demandes de nul·litat de clàusules sòl incorporades a un préstec concret. Quins efectes té aquesta nul·litat? Retraoactius només fins a 9 de maig de 2013 perquè és la data en què és dictada la Sentència del Tribunal Suprem? O retroactius des que es va signar el contracte, tal i com és inherent a la nul·litat i com estableix el propi Codi Civil?

La disparitat de criteris es pot concretar i resumir de la següent manera. Certes Audiències Provincials o Jutjats consideraven que la Sentència del TS establia un criteri jurisprudencial en relació als efectes de la declaració de la nul·litat de la clàusula sòl, criteri que havien de seguir; mentre que d’altres consideraven que el criteri no era aplicable perquè en un cas s’estava davant d’una demanda col·lectiva mentre que en els seus casos no. Davant d’això, tanmateix, el Tribunal Suprem va voler fixar un criteri pel cas concret i finalment va decidir en les Sentències de 25 de març de 2015 i 29 d’abril de 2015: que la nul·litat d’una clàusula sòl, anés per la via que anés, col·lectiva o individual, comportaria només recuperar les quantitats pagades en aplicació de la clàusula des del 9 de maig de 2013. I per vestir aquesta decisió certament mancada de lògica d’acord amb el que estableix el Codi Civil sobre la nul·litat radical, s’empara en la necessària seguretat jurídica que ha de regir les relacions contractuals, quan realment  la fixació d’aquest criteri sobre la retroactivitat limitada de la nul·litat de la clàusula sòl poc té a veure amb la interpretació del Dret, i molt amb no perjudicar les entitats bancàries.

Descontents amb això, certs advocats i certs jutges (Jutjat Mercantil de Granada, Audiències Provincials de Castelló, Alacant, Zamora, etc.), en procediments on es demana la nul·litat de clàusula sòl en préstecs concrets, han plantejat qüestions prejudicials al Tribunal de Justícia de la Unió Europea per tal que resolgui si el que ha dut a terme el Tribunal Suprem és incomplir amb la normativa europea: quan una clàusula és declarada nul·la per abusiva, el jutge no en pot moderar els efectes de la nul·litat; això és el que estaria fent el Tribunal Suprem.

Aquestes qüestions prejudicials encara es troben pendents de resolució, però sembla que la Comissió Europea es decanta per considerar que el criteri del Tribunal Suprem és contrari a la normativa europe en l’informe de 13 de juliol de 2015 presentat en l’assumpte C-154/15, qüestió prejudicial plantejada pel Jutjat del Mercantil núm. 1 de Granada.

Per tant, si bé crec que és possible reclamar pels imports que s’hagin satisfet al banc en aplicació de la clàusula sòl durant tota la vida del préstec hipotecari, per prudència, i tenint a tocar la resolució del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (sembla que ha de tenir lloc a finals d’abril) esperaria a tenir-la abans de reclamar el total de les quantitats pagades en aplicació de la clàusula sòl.

Una nova via oberta per als afectats per les execucions hipotecàries

En no poques ocasions hem parlat de les execucions hipotecàries i avui cal tornar-hi per destacar que en els jutjats d’Arganda del Rey, Málaga i Fuenlabrada (per ara), s’ha aconseguit impedir que aquest agressiu procediment tirés endavant mitjançant una nova via a tenir en compte tant en les noves execucions que s’endeguin, com en els que es troben ja en tràmit.

Es tracta d’al·legar la falta de legitimació activa de l’executant, el banc o entitat financera que va concedir el préstec hipotecari, per la titulització d’aquest crèdit. I això què vol dir? Anirem a pams.

Hem de referir-nos primer a la titulització del préstec hipotecari. Què és? La titulització té lloc quan l’entitat financera o el banc fracciona els crèdits dels quals n’és titular en participacions homogènies que cedeixen agrupades en un Fons (anomenat de Titulització d’Actius) per tal que aquestes participacions siguin adquirides per tercers. Per part del banc es transforma un actiu il·líquid en actius financers que permeten una liquiditat immediata i així sanejar el seu balanç.

Podem observar i concloure, doncs, que si el crèdit s’ha titulitzat, el banc o l’entitat financera titular del préstec hipotecari deixa de ser-ho i, per tant, ens trobem que si presenta o ha presentat l’execució hipotecària amb posterioritat a la titulització, ja no es troba legitimat per ser part en aquest procediments. Falta doncs aquesta legitimació activa que referíem podem al·legar per tal que es desestimi l’execució i s’arxivi i, si aquesta s’ha tramitat sense haver-se apreciat aquesta impossibilitat d’executar per part del banc, pot comportar a més la nul·litat de tot el que s’hagi actuat.

Com deia en començar, aquesta qüestió ja ha estat plantejada en diferents jutjats i suposa una nova porta que s’obre per als afectats per la hipoteca. I em diran: però com ho sé si la meva hipoteca s’ha titulitzat? Aquí es troba el quid de la qüestió: els bancs no estan obligats a comunicar si han cedit una determinada hipoteca a un fons. Tant és així que pràcticament mai ho notifiquen als seus deutors, ocultant que ja no són els titulars de la hipoteca no només a ells sinó al jutjat on presenten les corresponents demandes d’execució hipotecària.

Per tant, és necessari que si el lector es troba o s’ha trobat en un procediment d’execució hipotecària, acudeixi al seu advocat de confiança o a l’associació que l’hagi assessorat en el seu dia per tal d’obtenir la informació adient per saber si el seu préstec ha estat titulitzat i, si és així, actuar en conseqüència.

Publicat a la web de La Torre.

La ILP que ha aconseguit esdevenir Llei

Fotografia de la pàgina web de la PAH de Barberà (http://pahbarbera.com/)

Aquest any 2015 el marc legal de l’habitatge a Catalunya ha sofert importants reformes per donar una resposta més específica a la necessitat d’habitatge social que ha posat de manifest aquesta crisi econòmica que patim. Així, el Parlament de Catalunya ha aprovat: la llei que pretén mobilitzar habitatges buits, la que crea l’impost sobre els pisos buits; i, el mes de juliol, s’aprovava la Llei 24/2015, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica. El mèrit d’aquesta important disposició la tenen la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), l’Observatori de Drets Econòmics, Socials i Culturals (DESC) i l’Aliança contra la Pobresa Energètica (APE), que van impulsar la Iniciativa Legislativa Popular (més comeguda com ILP) que ha esdevingut llei.

En aquestes circumstàncies s’emmarca l’acte reivindicatiu que a mitjan setembre va dur a terme la PAH de Terrassa davant dels jutjats de la ciutat, en el qual reclamaven l’aplicació immediata de la llei a tots els desnonaments en marxa.

I és que la llei preveu al seu article 5.2, entre d’altres mesures, evitar els desnonaments que puguin produir una situació de manca d’habitatge, ja sigui per la impossibilitat de pagar la hipoteca, ja sigui per no poder atendre el lloguer. Però, i com ho vol fer? Doncs bé, imposant al propietari que abans d’interposar qualsevol demanda judicial, hagi d’oferir als afectats una proposta de lloguer social. Qui se’n pot beneficiar? Aquelles persones o famílies que no tinguin un altre habitatge on anar a viure si els desnonen que es trobin dins dels paràmetres de risc d’exclusió social que defineix la llei (article 5.10). I sempre i en tot cas? No, només quan el propietari sigui una persona jurídica amb la condició de gran tenidor, que l’article 5.9 defineix com aquelles a) entitats financeres i les seves filials immobiliàries, fons d’inversió i entitats de gestió d’actius, i b) persones jurídiques o grups d’empress que tinguin una superfície habitable de més de 1.250m2.

La llei, a més, defineix quins requisits haurà de complir la proposta de lloguer social per a ser considerada com a tal: a) d’un import que garanteixi que l’esforç pel pagament del lloguer no superi entre el 10 i el 18% dels ingressos de la família (en funció l’indicador de renda de suficiència); b) oferir habitatge dins el mateix terme municipal, i c) per un període mínim de 3 anys.

Quina serà la resposta dels jutges i magistrats de la ciutat? Sabem que en qüestions tan sensibles com el dret a l’habitatge sovint s’han acostat a la part més dèbil, interpretant la llei el més favorablement possible, acudint sovint a instàncies superiors plantejant qüestions prejudicials al Tribunal de Justícia de la UE. Tanmateix, la seva actitud, de segur, serà més receptiva si els advocats també hi intervenim, i plantegem ja en els procediments que tenim en marxa i en virtud de la Disposició Transitòria Segona, la seva suspensió per tal que s’efectuï l’oferta d’un lloguer social per part del propietari.

Ara bé, cal dir que la llei és imperfecta en alguns aspectes que poden comportar recursos per la part contrària si els jutges decideixen aplicar-la. Pensem que la llei és dictada pel Parlament de Catalunya, qui malhauradament fins que no sigui un Estat, no pot legislar en matèria processal ni hipotecària, competències que es reserven només a l’Estat espanyol.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper d’octubre de 2015.

FAQ: Què passa amb l’IBI en les execucions hipotecàries un cop adjudicada la finca?

 Imatge extreta de l'Ajuntament de Villalbilla

La pregunta que encapçala aquest post és una consulta freqüent de molts executats hipotecaris que un cop el banc s’adjudica la finca mitjançant la subhasta, i per tant, ja no en són propietaris, s’adonen que tot i això, han de pagar l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) de l’any en el qual han deixat de ser propietaris.

Imaginem un matrimoni que no pot pagar la hipoteca, el banc l’executa i, arribat el dia s’adjudica la finca gravada per la hipoteca. Imaginem que l’adjudicació es produeix el 10 de febrer de 2015.

El dubte és clar: han de pagar l’IBI del 2015 malgrat no ser propietaris de la finca durant la major part d’aquest 2015 si el banc s’ha adjudicat la finca el 10 de febrer de 2015?

La resposta és, malauradament, que sí.

I és que l’IBI, que es troba regulat als articles 60 i següents del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals (aprovat mitjançant Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març), es merita el primer dia del període impositiu, que coincideix amb l’any natural, és a dir, l’1 de gener, tal com refereix el seu article 75. I això què suposa? Doncs que si en el procediment d’execució hipotecària el banc s’adjudica la finca el dia 2 de gener, l’IBI l’haurà de pagar qui era propietari el dia 1 de gener i, per tant, l’executat hipotecari.

Més mesures contra els pisos buits dels bancs

Terrassa va ser el primer municipi en aprovar i aplicar una sanció als bancs que tenien pisos buits a la ciutat, que segons la PAH de Terrassa es podien xifrar el maig de 2014 en aproximadament uns 3.000. L’objectiu principal era i és que aquests pisos buits passin a ser ocupats sota règim d’un lloguer assequible per a la majoria de famílies sobreendeutades.

Segons l’Ajuntament, durant el 2014 es van tancar 200 expedients sancionadors, amb 48 sancions a les entitats bancàries a raó de 5.000 euros cadascuna, menys 4 sancions de 6.000 euros; i 1.000 expedients més que es troben en tramitació.

Doncs bé, el passat 24 de març la Generalitat aprovava el Decret Llei 1/2015 de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària, una norma que té per objectiu el que el seu nom indica: mobilitzar el parc desocupat d’habitatges per manca de compliment de les condicions d’habitabilitat i afavorir-ne l’ocupació amb l’última finalitat d’incentivar el lloguer, i en especial, el lloguer social o assequible. L’objectiu i la manera d’aconseguir-lo cal que siguin aplaudits.

I és que el Decret centra l’objecte de les seves mesures només en els habitatges que es trobin en municipis amb una demanda residencial forta i acreditada, els quals la banca s’ha adjudicat en virtud d’un procés d’execució hipotecària (o dació en pagament, en el seu cas), ja sigui contra una família, ja sigui contra un promotor.

I conscient que les entitats bancàries s’estan venent molts dels immobles que s’ha adjudicat a fons d’inversió que el que persegueixen són beneficis a curt termini, i les conseqüències que pot comportar per al mercat; així com que molts dels habitatges adjudicats necessiten obres d’adaptació per complir amb les condicions d’habitabilitat exigides legalment, estableix diverses mesures en què situa d’una manera força encertada a l’Administració com a garant de la funció social de la propietat.

En primer lloc, atorgant a la pròpia Administració el dret de tanteig i retracte en les vendes d’habitatges que la banca s’ha adjudicat en un procés d’execució hipotecària i que es trobin en aquestes zones de forta demanda. Què vol dir això? Que en cas que el banc es vulgui vendre un conjunt d’habitatges a un fons d’inversió i per un preu més baix que el de mercat, l’Administració pugui quedar-se’l abans amb les mateixes condicions, podent-lo destinar aquesta última a habitatge social i evitant l’especulació pròpia d’aquestes entitats inversores.

En segon lloc, i en relació a la realització per part de la banca de les obres necessàries per al compliment dels requisists d’habitabilitat que estableix el Decret 141/2012, de 30 d’octubre, crea una nova infracció greu que pot arribar a suposar una sanció d’entre 3.000 i 90.000 euros; així com l’expropiació temporal de l’usdefruit per un termini mínim de 4 anys i màxim de 10, per tal que l’Administració realitzi aquestes obres i destini l’habitatge a ús social.

I per últim, i a l’efecte de poder controlar i aplicar aquestes mesures, es crea el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant on els bancs hi hauran d’inscriure els habitatges que hagin adquirit en virtud d’una execució hipotecària o dació en pagament, obligació que temporalment i mentre no s’aprovi el seu reglament regulador es fixa un termini de 15 dies des de l’adquisició; pels ja adjudicats es dóna un termini de 3 mesos des de l’entrada en vigor del decret.

Poc es pot criticar d’aquesta norma, a banda d’alguna qüestió tècnica. Però val a dir que, al meu entendre, aquesta mesura pot deixar les sancions als bancs per pisos buits sense aplicació possible, perdent els Ajuntaments ingressos llaminers; i em planteja també si el Projecte de Llei catalana de l’impost sobre els habitatges buits que es troba en tràmit, no neix caducat.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper d’abril de 2015.