Estrenem 2015 amb novetats!

Aquest mes de gener m’estreno a la revista MÓN EMPRESARIAL, periòdicament dirigida a empresaris i dirigents.

Teniu aquí el sumari del nou número, on veureu que hi participo amb un article breu: “L’actual concurs de creditors i les execucions hipotecàries”, matèria sobre la qual he escrit en algun dels posts d’aquest blog.

Em fa il·lusió compartir-ho amb vosaltres i espero que, si us feu amb un exemplar, us agradi l’article. Amb posterioritat a la seva publicació, serà penjat al blog.

Aprofito per saludar-vos després de les festes, que espero que hagin provat bé; i alhora, per desitjar-vos tot el bo i millor per aquest 2015 que fa 9 dies que hem començat. Feliç any nou!

Gener 2015

Anuncis

El concurs de creditors i els préstecs hipotecaris

El Reial Decret-Llei 4/2014, de 7 de març modifica la Disposició Addicional 4ª de la Llei Concursal sobre Homologació d’Acords de Refinançament, amb caràcter retroactiu, rebaixant la força de les entitats bancàries que hagin concedit hipoteques per al finançament d’activitats mercantils en cas de concurs de creditors.

Com? Doncs permetent que mitjançant un acord de refinançament els crèdits amb garantia hipotecària es converteixin en altres alternatives financeres: préstecs participatius, obligacions convertibles; i fins i tot obligar a una espera de 10 anys. Això es permet per a acords de refinançament subscrits per entitats bancàries que tinguin crèdits contra la concursada que no estan garantits amb hipoteca (punt 3 d’aquesta disposició addicional 4ª) amb uns percentatges concrets en cada cas. Però el punt 4 d’aquesta disposició addicional 4ª permet que reforçant aquests percentatges, també es pugui adoptar l’acord de refinançament convertint el préstec hipotecari en un altre instrument financer.

Per tant, a la pregunta sobre què passa amb les hipoteques en el cas d’un concurs, ja no només hem de recórrer a la resposta: podran iniciar-se execucions judicials de béns que resultin necessaris per a la continuïtat de l’activitat professional o empresarial del deutor gravats amb garanties reals, però se suspendran amb la presentació de la resolució del secretari judicial quan consti ccomunicació d’inici de les negociacions d’acords de refinançament; sinó que a més es pot actuar sobre aquests crèdits a través d’aquests Acords de Refinançament.

Us deixo el text de la Disposició Addicional 4ª de la Llei Concursal tal i com queda redactada després de la reforma per part del Reial Decret-Llei 4/2014 de 7 de març que mencionava al principi. Per si enteneu el mateix que jo i us interessa veure amb més concreció com es pot actuar també, ja, amb els préstecs hipotecaris.

 “3. A los acreedores de pasivos financieros que no hayan suscrito el acuerdo de refinanciación o que hayan mostrado su disconformidad al mismo y cuyos créditos no gocen de garantía real o por la parte de los créditos que exceda del valor de la garantía real, se les extenderán, por la homologación judicial, los siguientes efectos acordados en el acuerdo de refinanciación: 

a) Si el acuerdo ha sido suscrito por acreedores que representen al menos el 60 por ciento del pasivo financiero, las esperas, ya sean de principal, de intereses o de cualquier otra cantidad adeudada, con un plazo no superior a cinco años, o la conversión de deuda en préstamos participativos durante el mismo plazo.

b) Si el acuerdo ha sido suscrito por acreedores que representen al menos el 75 por ciento del pasivo financiero, las siguientes medidas:

1.º Las esperas con un plazo de cinco años o más, pero en ningún caso superior a diez.

2.º Las quitas.

3.º La conversión de deuda en acciones o participaciones de la sociedad deudora. En este caso:

i) Los acreedores que no hayan suscrito el acuerdo de refinanciación o que hayan mostrado su disconformidad al mismo podrán optar por una quita equivalente al importe del nominal de las acciones o participaciones que les correspondería suscribir o asumir y, en su caso, de la correspondiente prima de emisión o de asunción. A falta de indicación expresa, se entenderá que los citados acreedores optan por la referida quita.

ii) El acuerdo de aumento de capital del deudor necesario para la capitalización de créditos deberá suscribirse por la mayoría prevista, respectivamente, para las sociedades de responsabilidad limitada y anónimas en los artículos 198 y 201.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio. A efectos del artículo 301.1 del citado texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, se entenderá que los pasivos financieros son líquidos, están vencidos y son exigibles.

4.º La conversión de deuda en préstamos participativos por un plazo de cinco años o más, pero en ningún caso superior a diez, en obligaciones convertibles o préstamos subordinados, en préstamos con intereses capitalizables o en cualquier otro instrumento financiero de rango, vencimiento o características distintas de la deuda original.

5.º La cesión de bienes o derechos a los acreedores en pago de la totalidad o parte de la deuda.

4. A los acreedores de pasivos financieros que no hayan suscrito el acuerdo de refinanciación o que hayan mostrado su disconformidad al mismo, por la parte de su crédito que no exceda del valor de la garantía real, se extenderán, por la homologación judicial, los efectos señalados en el apartado anterior, siempre que uno o más de dichos efectos hayan sido acordados, con el alcance que se convenga, por las siguientes mayorías, calculadas en función de la proporción del valor de las garantías aceptantes sobre el valor total de las garantías otorgadas:

a) Del 65%, cuando se trate de las medidas previstas en la letra a) del apartado anterior.

b) Del 80%, cuando se trate de las medidas previstas en la letra b) del apartado anterior.”

Fins el 8 d’octubre per apel·lar l’Auto que ens desestima l’oposició a l’execució hipotecària per existència de clàusules abusives al títol

Vinculat amb l’article anterior, i arran de la Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 17 de juliol de 2014 que comentava en aquestes ratlles, els deutors hipotecaris afectats per un procediment d’execució hipotecària poden estar des de dissabte una mica més animats. I és que el BOE publicava el dissabte el Reial Decret-Llei de Mesures Urgents en Matèria Concursal, la Disposició Final 3ª del qual modifica la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) en relació al procediment d’execució hipotecària, tot permetent que el deutor hipotecari que veu rebutjada la seva oposició a l’execució que ha fonamentat en l’existència de clàusules abusives en el títol, en la pròpia escriptura del préstec, pugui recórrer en apel·lació.

Fins ara això no era possible i només l’executant, el banc, podia recórrer l’auto que resol sobre l’oposició que efectua el deutor en cas que aquesta oposició s’estimi i la resolució ordeni el sobresseïment de l’execució.

En concret, aquesta Disposició Final 3ª estableix:

Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

El apartado 4 del artículo 695 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda redactado en los siguientes términos:

“4. Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por la causa prevista en el apartado 1.4º anterior, podrá interponerse recurso de apelación.

Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten”.

D’aquesta modificació de la LEC que permetrà recórrer en apel·lació no només al banc sinó també a l’executat, igualment en podran gaudir aquells executats que es trobin en ple procés d’execució hipotecària, sempre i quan l’habitatge encara estigui en possessió de l’executat (és a dir, s’hagi produït la subhasta i adjudicació de la finca al banc però encara no hagi tingut lloc el llançament, altrament el “desnonament”, l’abandonament forçós de l’habitatge). Això és així d’acord amb el que estableix la Disposició Transitoria 4ª del nou Reial Decret-Llei esmentat, que en concret estableix el següent:

1. Las modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introducidas por la disposición final tercera del presente real decreto-ley serán de aplicación a los procedimientos de ejecución iniciados a su entrada en vigor que no hayan culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la LEC.

2. En todo caso, en los procedimientos de ejecución en curso a la entrada en vigor de este real decreto-ley en los que se hubiere dictado el auto desestimatorio a que se refiere el párrafo primero del apartado 4 del artículo 695 de la LEC, en la redacción dada por este real decreto-ley, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular recurso de apelación basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7º del artículo 557.1 y en el apartado 4º del artículo 695.1 de la LEC. Dicho plazo se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de este real-decreto ley.

3. La publicidad de la presente disposición tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de los plazos previstos en el apartado 2 de esta disposición, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.

Aquest Reial Decret-Llei entrava en vigor el passat dilluns 8 de setembre, la qual cosa suposa que el termini per recórrer s’obri per als deutors hipotecaris en fase d’execució fins el 8 d’octubre.

Nova oportunitat des d’Europa als afectats per la hipoteca

Els últims dies del mes passat, tal i com faig cada mes, vaig enviar a La Torre el meu article per a l’edició impresa del diari del mes següent, és a dir, de setembre. Avui, però, i des del passat dissabte 6 de setembre de 2014 que es va publicar al BOE el Reial Decret de Mesures Urgents en Matèria Concursal, la situació ha canviat i ha quedat regulada tal i com expliquem en el post de data posterior a aquest. 

El passat 17 de juliol els afectats per la hipoteca tornaven a veure com des del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) se’ls donava alè a seguir lluitant pel seu habitatge en el marc d’una execució hipotecària. Una nova sentència que, com la del cas Aziz del 14 de març de l’any passat, qüestiona el procés judicial que ha de resoldre l’impagament de la hipoteca. Qui es trobi en ple procés de “desnonament” té una oportunitat més per frenar la pèrdua del seu habitatge.

La resolució del TJUE neix de la qüestió prejudicial que l’Audiència Provincial de Castelló planteja en relació al recentment reformat  article 695 de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) (per la Llei 1/2013, de 14 de maig, fruit de la sentència Aziz, introduïnt la possibilitat d’oposar-se per l’existència de clàusules abusives en el préstec hipotecari), que regula el tràmit d’oposició del deutor, la seva resolució i els seus efectes. En concret, el seu apartat 4 estableix: “contra l’auto que ordeni el sobresseïment de l’execució o la inaplicació d’una clàusula abusiva podrà interposar-se recurs d’apel·lació. Fora d’aquests casos, els autos que decideixin l’oposiciò a què es refereix aquest article (el 695) no seran susceptibles de cap recurs”. I això què vol dir? Doncs que només podrà apel·lar la resolució el banc en el cas que aquesta resolució li sigui desfavorable. El tribunal de Castelló considera que aquesta impossibilitat de recórrer en què es deixa al deutor hipotecari pot xocar amb la normativa europea i la pròpia jurisprudència del TJUE, com la que creava la sentència Aziz, així com amb el principi del dret a la tutela judicial efectiva que proclama l’article 47 de la Carta del Drets Fonamentals de la UE.

El TJUE considera que el deutor hipotecari es troba certament desprotegit encara i malgrat la reforma operada per la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar els deutors hipotecaris.

L’anàlisi que fa el TJUE de la legislació processal espanyola el porta a considerar diverses qüestions: a) que no pugui recórrer el deutor hipotecari la resolució que desestima la seva oposició, tot i que no és per se contrària a la normativa que protegeix els consumidors en la contractació que contingui clàusules abusives; i unit a què b) malgrat que el deutor disposa d’una arma al marge del procediment d’execució hipotecària, que és que pot sol·licitar en un procediment diferent davant d’un altre jutge (el mercantil) la nul·litat de les clàusules abusives que el seu préstec hipotecari conté, la LEC restringeix extremadament la suspensió del procediment d’execució hipotecària, fent ineficaç acudir a aquesta via quan no queda altra opció, ja que la resolució favorable d’aquest altre procediment pot arribar tard; c) que en canvi el banc pugui recórrer en apel·lació; suposa un desequilibri massa gran entre banc i consumidor, no ja en l’esfera contractual, sinó en el procediment i les armes que cadascun tenen per discutir aquest contracte que els vincula.

I així, el tribunal europeu declara que la normativa europea, i en concret la relativa a la protecció dels consumidors en la contractació que contingui clàusules abusives s’oposa a l’actual sistema d’execució hipotecària espanyol.

La sentència fa justícia amb la situació dels afectats per les hipoteques, i mai millor dit, obrint-los una porta a mantenir l’habitatge. Una porta que té forma de termini (que acaba el proper 15 de setembre) per tal que els que es trobin en plena execució hipotecària, puguin interposar un incident de nul·litat d’actuacions per haver-se trobat impedits de recórrer.

La Plusvàlua municipal a Terrassa i la reforma Fiscal

Extreta de http://www.inmobiliariakinver.com/ Hem parlat en alguna ocasió sobre l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, el conegut popularment com la plusvàlua municipal. Ens fèiem ressò aleshores de l’aprovació per unanimitat del Ple de l’Ajuntament de Terrassa de la bonificació de la plusvàlua municipal quan aquesta es merités a resultes d’una execució hipotecària una dació en pagament.

Els recordaré breument que la plusvàlua municipal és un tribut que s’ha de pagar (pel venedor en cas d’una compravenda, per l’hereu en cas de transmissió mortis causa) quan es transmet la propietat d’una finca urbana encara que qui transmet tingui no una plusvàlua sinó una minusvàlua perquè ven la finca per un preu més baix en relació al preu que va pagar quan va adquirir-la.

En aquell article (14/05/2013) aplaudíem la mesura, que crèiem molt necessària, tot i analitzades ara ja les seves grans mancances: es tracta d’una ajuda que l’Ajuntament de Terrassa atorga a aquells propietaris que ho sol·licitin i que reuneixin uns requisits concrets que s’han d’acreditar, que cobreix l’import resultant de la liquidació d’aquesta plusvàlua.  Suposa, doncs, per una banda, que d’aquesta bonificació (millor dit, ajuda) se’n puguin beneficiar només alguns; i per l’altra, que l’impost es generi a favor de l’Ajuntament i sigui el propi Ajuntament qui se’l pagui.

Amb l’aprovació de l’Avantprojecte de Llei de reforma fiscal, sembla que aquesta situació hagi de millorar. L’Avantprojecte planteja la modificació no només de la Llei de l’IRPF, sinó també la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, la norma que regula les bases de la plusvàlua municipal. La reforma vol anar a l’arrel del problema. Veiem si ho aconsegueix.

La reforma fiscal recull a través de la Disposició Final Tercera que es modifiqui l’article 105 d’aquesta Llei de les Hisendes Locals, que és el que preveu les excempcions de l’impost, en el sentit d’incorporar-hi una nova exempció, amb la lletra c), la relativa a les transmissions d’habitatge habitual en casos de dació en pagament i execucions hipotecàries.

La reforma, però, afegeix el següent: “no resultarà d’aplicació l’exempció quan el deutor o qualsevol altre membre de la unitat familiar disposi d’altres béns o drets en quantia suficient per a satisfer la totalitat del deute hipotecari i evitar l’alienació de l’habitatge”. Deixin-me que els llenci una pregunta innocent: creuen com jo que si qui està a punt de perdre l’habitatge per una execució hipotecària o per dació en pagament s’ha trobat en aquesta situació tot i tenir béns o drets que li permetien pagar la totalitat del deute hipotecari?

Vergonyós aquest afegitó, que segons com s’analitzi i s’acabi aplicant, pot resultar un límit a aquesta exempció. Imaginin-se que el pis on viu amb el seu cònjuge es troba hipotecat i vostès i el seu marit o esposa no poden fer front a aquesta hipoteca; imaginin-se també (situació díficil de trobar avui), que el seu marit o esposa tinguin un altre habitatge heretat. Podrien vendre aquest habitatge i pagar el deute de la hipoteca amb la facilitat (ara que es venen i compren tants pisos) que suposa el redactat de l’apartat c) que es vol introduir a l’article 105 de la Llei d’Hisendes Locals?

Sobre la injustícia que suposa el cobrament per part dels Ajuntaments de la plusvàlua per a tota transmissió, encara hi ha molt a fer. Posant algun pedaç, com aquest, podem solucionar alguna cosa. Però cal una reforma més a fons d’aquest tribut i, sobretot, els valors sobre els quals es calcula.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de juliol de 2014.

Potser sí que és pot!

Ahir vaig tenir la sort (o la tecnologia, ja que no ho vaig fer presencialment, sinó per videostreaming) de poder acudir a la Conferència que es celebrava a l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Granollers amb el títol la “Suspensió de llançaments en els procediments d’execucions hipotecàries” a càrrec del Jutge titular del Jutjat de Primera Instància 5 de Granollers, Eduardo Pastor Martínez, i de Jordi Ponce García, educador social i Cap de Servei dels Serveis Socials de l’Ajuntament de Granollers.

El llançament, o desnonament altrament però incorrectament dit, és aquell acte judicial que es produeix quan una persona que es troba posseint un immoble sense títol per fer-ho (és a dir, sense contracte) és compel·lit per abandonar-lo i entregar així la possessió del mateix al seu legítim titular. Aquesta situació es pot donar tant en el cas que un llogater deixi de pagar la renda, se li reclami juntament amb la resolució (extinció) del contracte (de lloguer) que el legitimava per posseir la finca i malgrat ser requerit per fer-ho un cop extingit el contracte no ho faci; com també en el cas que un propietari d’un immoble que per adquirir-lo o reformar-lo va hipotecar-lo, deixi de pagar la quota de la hipoteca i el banc executi aquesta hipoteca, l’immoble se subhasti i s’adjudiqui al banc o a un tercer i malgrat requerir-lo per abandonar l’immoble no ho faci.

A la conferència d’ahir ens vam centrar en debatre sobre aquest últim cas, el llançament en els procediments d’execució hipotecària.

L’objecte d’anàlisi, bàsicament, van ser el Reial Decret-Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos i la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social; dues disposicions que el Govern de Mariano Rajoy va aprovar per tal de frenar la situació d’exclusió social que moltes famílies pateixen degut a la pèrdua del seu habitatge per haver-se trobat executats pel banc degut a les circumstàncies que travessa l’estat motivades per la crisi econòmica i financera. Aquestes normes el que pretenen és concedir una moratòria de dos anys a tots els llançaments que es produeixin en famílies que es trobin en situació de risc i vulnerabilitat.

Doncs bé, ahir, un claríssim i contundent Jutge, jove i amb ganes de treballar, ens indicava quin és el camí a seguir per part de l’advocat d’una persona o família que es trobi en un procediment d’execució hipotecària que ha d’acabar, en algun moment, amb el llançament de la finca, sempre segons la seva opinió fonamentada i de la doctrina científica majoritària. El Jutge Eduardo Pastor ens aconsellava treballar-hi a fons, cas per cas, donada la importància que té l’existència d’una mesura com la que permeten Reial Decret-Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos i la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social. També ens va detallar com presentar aquesta suspensió, la documentació necessària que s’ha d’aportar i reproduir, així com alguns altres aspectes més teòrics de la normativa.

Al despatx encara no hem tingut l’oportunitat de presentar cap sol·licitud de suspensió, però en un futur pròxim haurem de fer-ho, així que amb la informació estudiada ahir de ben segur que les garanties que podrem oferir als nostres clients seran més grans que no pas abans. Benvinguda sigui aquesta conferència i gràcies a l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Granollers i al Consell dels Il·lustres Col·legis d’Advocats de Catalunya per fer-ho possible.

Llums i ombres

A Terrassa, gràcies a la tasca PAH i a l’Oficina d’Intermediació Hipotecària (implantada per primera vegada al Col·legi d’Advocats de la ciutat i exportada a la resta de l’Estat), s’han evitat desnonaments i s’ha conscienciat a l’Ajuntament per tal que apliqui mesures per ajudar els afectats (com la bonificació de l’impost de plusvàlua municipal).

Si bé és cert que a nivell local es fan passos per garantir el dret a l’habitatge, la reforma havia de venir de l’Estat, que per fi, el passat 15 de maig aprovava l’esperada Llei 1/2013 de “medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios”.

Després del camí recorregut pels moviments socials encapçalats per la PAH i la seva ILP per a la dació en pagament, la norma va ser aprovada a corre-cuita per la pressió social i per donar compliment (ja els avanço que parcialment) a la Sentència del Tribunal de Justícia de la UE de 14 de març en el cas Anziz. Tot i donar cert alè als ciutadans afectats pels desnonaments, és un pegat més que no soluciona el problema de fons tal i com s’evidencia a només un mes de la seva aprovació. Va néixer coixa i és insuficient per frenar la tragèdia de molts.

D’entre les reformes que introdueix la Llei n’hem de destacar una: la possibilitat que s’incorpora a la Llei d’Enjudiciament Civil d’al·legar l’existència de clàusules abusives en el contracte de préstec hipotecari quan ens oposem a l’execució de la nostra hipoteca. Mesura important, però que com és habitual, es queda a mig camí.

Veiem que per una banda, i cal aplaudir-la, dóna al deutor hipotecari una oportunitat més per defensar-se quan el banc el porta davant dels tribunals. Val a dir, però, que el que permet és que ho demani el deutor hipotecari perquè abans no podia al·legar aquest motiu (tenia tres causes taxades d’oposició). Tanmateix, anteriorment i gràcies a la legislació de protecció del consumidor, l’apreciació de clàusules abusives ja l’ha de dur a terme d’ofici el Jutge per mandat legal sempre que en trobi. Per tant, no afegeix una qüestió absolutament nova.

I per altra banda, aquesta possibilitat s’extén no només als nous executats, sinó també als que es troben ja amb el procediment iniciat: tant els que hagin d’oposar-se, com els que ja ho han fet i els que no van actuar perquè ho donaven per perdut, així com fins i tot els que ja els han subhastat l’habitatge (en aquest últim cas sempre i quan no hagin entregat les claus o no els hagin desnonat). No obstant, en els casos iniciats la Llei (Disposició Transitòria 4ª) només dóna el termini d’un mes des de la seva entrada en vigor per al·legar l’existència de clàusules abusives; es a dir, que qui es trobi en un procés de desnonament haurà d’al·legar-ho abans del proper 17 de juny a través d’advocat i procurador.

Creuen que s’ha de limitar l’oportunitat de fer valer els nostres drets en una qüestió d’emergència social d’aquesta envergadura? Els advocats i col·lectius com la PAH que vetllem per persones en procés de ser desnonades hem informat als afectats de Terrassa per tal d’actuar i al·legar clàusules abusives, ja que no se’ls ha comunicat personalment aquesta qüestió sinó que només ho han pogut conèixer a través del BOE (pocs clients ho coneixen i els que no tenen advocat és possible que no s’hagin assabentat de la mesura). Cal criticar aquesta manca d’informació i insistir en criticar fermament la manca de temps per fer valer un instrument que el que pretén és protegir el consumidor d’acord amb el que imposa la normativa europea, que novament el legislador espanyol compleix a mitges.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de juny de 2013.