El Suprem canvia de criteri respecte als requisits exigibles en la subrogació de l’arrendatari en contractes regits per la LAU del 64 i anteriors al 9/05/1985

housing-846056_960_720

En una sentència recentment coneguda, del proppassat 20/07/2018, el Tribunal Suprem abandona la doctrina jurisprudencial que fins ara havia mantingut respecte als requisits que la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) vigent, la de 1994, estableix al seu article 16.3 respecte a la subrogació per causa de mort de l’article 58 de la LAU de 1964 per als contractes celebrats amb anterioritat al 9/05/1985.

Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

Abans d’aquesta sentència, la Sala Civil del Suprem entenia que per tal que es pogués entendre produïda la subrogació en el contracte d’arrendament en contractes anteriors al 9/05/1985 prevista a l’article 58 de la LAU de 1964, calia complir necessàriament amb els requisits que exigeix l’article 16 de la LAU de 1994, que són bàsicmanet: a) la comunicació per escrit de la mort de l’arrendatari titular del contracte, i b) la identitat de la persona que es vol subrogar en la posició que ocupava l’arrendatari traspassat. El criteri s’havia mantingut en les SSTS 343/2012, de 30 de maig; 247/2013, de 22 d’abril i 664/2013, de 23 d’octubre.

Tanmateix, ara el Suprem considera que aquesta doctrina “resulta excessivament rígida i que no pot ser mantinguda de manera inflexible sense atendre a cada cas a les exigències que imposa la bona fe, principi general del dret que informa el nostre ordenament jurídic (arts. 1.4 i 7 CC)”. I afegeix: “Per raó de la bona fe, l’efecte extintiu del contracte pot ser un resultat injust quan, malgrat no haver-se dut a terme una notificació formal per escrit, l’arrendador té un coneixement efectiu que s’ha produït la defunció de l’arrendatari i de la voluntat de subrogació de qui té dret a ella”. Segueix referint que “no ha de perdre’s de vista que, d’acord amb el règim legal, el consentiment de l’arrendador no és un requisit per a què es produeixi la subrogació i que l’exigència de notificació el que pretén és que l’arrendador tingui coneixement en un termini raonable de l’exercici d’un dret que l’afecta. Invocar la falta de notificació per a extingir el contracte quan l’arrendador coneix la voluntat de l’exercici del dret de subrogar-se resulta, per tant, contrari a la bona fe”.

Per conèixer el cas concret que motiva aquest canvi de criteri del Suprem aquí.

Anuncis

La reforma de la LEC per agilitzar els desnonaments per ocupacions il·legals d’habitatges

house-1407562_960_720Motivada pels efectes de la crisi econòmica i financera, que ha fet palesa la lentitud i els impediments dels procediments per a recuperar la possessió d’habitatges ocupats il·legalment, arriba la Llei 5/2018, d’11 de juny, de modificació de la Llei 1/200, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil, en relació a l’ocupació il·legal d’habitatgespublicada al BOE de 12/06/2018 i que ha d’entrar en vigor el proper 2 de juliol.

Com posa de manifest la seva Exposició de Motius, l’ocupació il·legal d’habitatges s’ha convertit en un problema greu per a molts petits propietaris que han vist com un habitatge que en aquell moment es trobava buit era ocupat per un tercer sense poder recuperar-ne la possessió, no ja de manera immediata, sinó fins transcorregut massa temps. I és que si bé és cert que moltes famílies damnificades per les execucions hipotecàries han recorregut a l’ocupació il·legal d’habitatges (i aquí una crítica a les administracions per no destinar els recursos necessaris per dotar-se d’un parc d’habitatge públic o social suficient), també ho és que moltes persones i organitzacions s’han aprofitat d’aquest fenomen per ocupar il·legalment habitatges sense trobar-se en situació de vulnerabilitat social o econòmica, construint-se fins i tot organitzacions mafioses que s’han lucrat a base de l’ocupació il·legal.

Fins ara, si un propietari (o un posseïdor) veia ocupat il·legalment un habitatge de la seva titularitat (o possessió), recorria a diferents vies per recuperar-lo que s’han evidenciat poc àgils. A banda de la via penal, sempre l’última ràtio, la via civil oferia i ofereix tres procediments amb la finalitat de recuperar un habitatge del que s’ha estat desposseït perquè un tercer ha passat a ocupar-lo: el desnonament per precari (article 250.1.2n LEC), l’interdicte per a la tutela sumària de la tinença o possessió d’una cosa (article 250.1.4t LEC) i el procediment de l’article 41 de la Llei Hipotecària (article 250.1.7è LEC). Tanmateix, tots ells presenten problemes o limitacions quan s’apliquen a l’ocupació il·legal d’habitatges que acaben resultant en què la recuperació d’aquests per part dels seus legítims propietaris o posseïdors es retardi o simplement no pugui produir-se per aquesta via.

I quina solució dóna la reforma? Doncs adequa un d’aquests procediments, l’interdicte per recuperar la possessió de l’article 250.1.4t de la LEC  per a què esdevingui eficaç i ràpid.

Ho fa, però, només per als casos en què qui s’hagi vist privat de la possessió d’un habitatge siguin: o bé una persona física que en  sigui propietària o posseïdora legítima, o bé una entitat sense ànim de lucre amb dret a posseir-la o una entitat pública propietària o posseïdora d’habitatge social. En deixa fora les societats, ja siguin patrimonials, bancs o fons d’inversió.

Així doncs, si qui demanda és una d’aquestes persones físiques o entitats enumerades, preveu la reforma el següent:

  • Que amb la demanda s’aporti el títol pel qual s’és propietari o posseïdor de l’habitatge.
  • Que la demanda es pugui dirigir genèricament contra els desconeguts ocupants de l’habitatge i a qui es trobi habitant-lo.
  • Que si el demandant sol·licita l’entrega immediata de la possessió de l’habitatge, en el decret d’admissió de la demanda es requereixi als ocupants per a què aportin títol que justifiqui la seva situació possessòria en un termini molt breu de 5 dies. I si no s’aporta el títol en aquest termini, el jutjat dictarà interlocutòria acordant l’entrega de la possessió de l’habitatge al seu titular legítim, sense possibilitat de recurs. Aquesta interlocutòria es podrà executar sigui qui sigui l’ocupant de l’habitatge en aquell moment.

A banda de donar una solució al temps per a recuperar l’habitatge ocupat il·legalment, la reforma també resol els problemes de notificació als ocupants, amb la qual cosa podem concloure que la mateixa podrà resultar molt satisfactòria per a molts petits propietaris afectats.

 

La Plusvàlua municipal a Terrassa i la reforma Fiscal

Extreta de http://www.inmobiliariakinver.com/ Hem parlat en alguna ocasió sobre l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, el conegut popularment com la plusvàlua municipal. Ens fèiem ressò aleshores de l’aprovació per unanimitat del Ple de l’Ajuntament de Terrassa de la bonificació de la plusvàlua municipal quan aquesta es merités a resultes d’una execució hipotecària una dació en pagament.

Els recordaré breument que la plusvàlua municipal és un tribut que s’ha de pagar (pel venedor en cas d’una compravenda, per l’hereu en cas de transmissió mortis causa) quan es transmet la propietat d’una finca urbana encara que qui transmet tingui no una plusvàlua sinó una minusvàlua perquè ven la finca per un preu més baix en relació al preu que va pagar quan va adquirir-la.

En aquell article (14/05/2013) aplaudíem la mesura, que crèiem molt necessària, tot i analitzades ara ja les seves grans mancances: es tracta d’una ajuda que l’Ajuntament de Terrassa atorga a aquells propietaris que ho sol·licitin i que reuneixin uns requisits concrets que s’han d’acreditar, que cobreix l’import resultant de la liquidació d’aquesta plusvàlua.  Suposa, doncs, per una banda, que d’aquesta bonificació (millor dit, ajuda) se’n puguin beneficiar només alguns; i per l’altra, que l’impost es generi a favor de l’Ajuntament i sigui el propi Ajuntament qui se’l pagui.

Amb l’aprovació de l’Avantprojecte de Llei de reforma fiscal, sembla que aquesta situació hagi de millorar. L’Avantprojecte planteja la modificació no només de la Llei de l’IRPF, sinó també la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, la norma que regula les bases de la plusvàlua municipal. La reforma vol anar a l’arrel del problema. Veiem si ho aconsegueix.

La reforma fiscal recull a través de la Disposició Final Tercera que es modifiqui l’article 105 d’aquesta Llei de les Hisendes Locals, que és el que preveu les excempcions de l’impost, en el sentit d’incorporar-hi una nova exempció, amb la lletra c), la relativa a les transmissions d’habitatge habitual en casos de dació en pagament i execucions hipotecàries.

La reforma, però, afegeix el següent: “no resultarà d’aplicació l’exempció quan el deutor o qualsevol altre membre de la unitat familiar disposi d’altres béns o drets en quantia suficient per a satisfer la totalitat del deute hipotecari i evitar l’alienació de l’habitatge”. Deixin-me que els llenci una pregunta innocent: creuen com jo que si qui està a punt de perdre l’habitatge per una execució hipotecària o per dació en pagament s’ha trobat en aquesta situació tot i tenir béns o drets que li permetien pagar la totalitat del deute hipotecari?

Vergonyós aquest afegitó, que segons com s’analitzi i s’acabi aplicant, pot resultar un límit a aquesta exempció. Imaginin-se que el pis on viu amb el seu cònjuge es troba hipotecat i vostès i el seu marit o esposa no poden fer front a aquesta hipoteca; imaginin-se també (situació díficil de trobar avui), que el seu marit o esposa tinguin un altre habitatge heretat. Podrien vendre aquest habitatge i pagar el deute de la hipoteca amb la facilitat (ara que es venen i compren tants pisos) que suposa el redactat de l’apartat c) que es vol introduir a l’article 105 de la Llei d’Hisendes Locals?

Sobre la injustícia que suposa el cobrament per part dels Ajuntaments de la plusvàlua per a tota transmissió, encara hi ha molt a fer. Posant algun pedaç, com aquest, podem solucionar alguna cosa. Però cal una reforma més a fons d’aquest tribut i, sobretot, els valors sobre els quals es calcula.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de juliol de 2014.

Potser sí que és pot!

Ahir vaig tenir la sort (o la tecnologia, ja que no ho vaig fer presencialment, sinó per videostreaming) de poder acudir a la Conferència que es celebrava a l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Granollers amb el títol la “Suspensió de llançaments en els procediments d’execucions hipotecàries” a càrrec del Jutge titular del Jutjat de Primera Instància 5 de Granollers, Eduardo Pastor Martínez, i de Jordi Ponce García, educador social i Cap de Servei dels Serveis Socials de l’Ajuntament de Granollers.

El llançament, o desnonament altrament però incorrectament dit, és aquell acte judicial que es produeix quan una persona que es troba posseint un immoble sense títol per fer-ho (és a dir, sense contracte) és compel·lit per abandonar-lo i entregar així la possessió del mateix al seu legítim titular. Aquesta situació es pot donar tant en el cas que un llogater deixi de pagar la renda, se li reclami juntament amb la resolució (extinció) del contracte (de lloguer) que el legitimava per posseir la finca i malgrat ser requerit per fer-ho un cop extingit el contracte no ho faci; com també en el cas que un propietari d’un immoble que per adquirir-lo o reformar-lo va hipotecar-lo, deixi de pagar la quota de la hipoteca i el banc executi aquesta hipoteca, l’immoble se subhasti i s’adjudiqui al banc o a un tercer i malgrat requerir-lo per abandonar l’immoble no ho faci.

A la conferència d’ahir ens vam centrar en debatre sobre aquest últim cas, el llançament en els procediments d’execució hipotecària.

L’objecte d’anàlisi, bàsicament, van ser el Reial Decret-Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos i la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social; dues disposicions que el Govern de Mariano Rajoy va aprovar per tal de frenar la situació d’exclusió social que moltes famílies pateixen degut a la pèrdua del seu habitatge per haver-se trobat executats pel banc degut a les circumstàncies que travessa l’estat motivades per la crisi econòmica i financera. Aquestes normes el que pretenen és concedir una moratòria de dos anys a tots els llançaments que es produeixin en famílies que es trobin en situació de risc i vulnerabilitat.

Doncs bé, ahir, un claríssim i contundent Jutge, jove i amb ganes de treballar, ens indicava quin és el camí a seguir per part de l’advocat d’una persona o família que es trobi en un procediment d’execució hipotecària que ha d’acabar, en algun moment, amb el llançament de la finca, sempre segons la seva opinió fonamentada i de la doctrina científica majoritària. El Jutge Eduardo Pastor ens aconsellava treballar-hi a fons, cas per cas, donada la importància que té l’existència d’una mesura com la que permeten Reial Decret-Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos i la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social. També ens va detallar com presentar aquesta suspensió, la documentació necessària que s’ha d’aportar i reproduir, així com alguns altres aspectes més teòrics de la normativa.

Al despatx encara no hem tingut l’oportunitat de presentar cap sol·licitud de suspensió, però en un futur pròxim haurem de fer-ho, així que amb la informació estudiada ahir de ben segur que les garanties que podrem oferir als nostres clients seran més grans que no pas abans. Benvinguda sigui aquesta conferència i gràcies a l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Granollers i al Consell dels Il·lustres Col·legis d’Advocats de Catalunya per fer-ho possible.

Ja podem comprar pis?

Qui es plantegi adquirir un pis avui, té al mercat immobiliari una oferta completa d’immobles. Però és important que sàpiga com fer-ho i s’assessori correctament. Aprofitar les gangues existents en el sector per qui pot assumir-ho, anima a ser propietari però la falta de coneixement del mercat i els riscos que comporta, fan que tota cautela sigui poca si no es coneixen les eines que ens han d’ajudar a comprar amb seguretat i garanties.

Escollit l’habitatge adequat a les nostres necessitats i independentment de si l’adquirim a una promotora o de segona mà, habitualment comprador i venedor decideixen firmar un contracte privat entre ells, és a dir, sense la intervenció d’un Notari. En aquests casos, per assegurar-se que la redacció del mateix ens és justa i respecta els nostres drets i interessos, és imprescindible dotar-se de l’assessorament d’un especialista abans de signar-lo: un advocat. Hem de pensar que per més privat que sigui, el contracte ens obliga i desplega tots els seus efectes entre les parts amb la mateixa força que la Llei.

Abans de res, doncs, és aconsellable conèixer la finca jurídicament i a tal efecte l’advocat ha de sol·licitar al Registre de la Propietat on es trobi inscrita (el venedor ens n’ha de facilitar les dades) una nota simple que ens la identificarà, descriurà i informarà si la mateixa està gravada per alguna càrrega. Les càrregues, com ara un cens, un embarg o una hipoteca, disminueixen el valor de l’immoble i juguen un paper fonamental a l’hora d’aconseguir que les entitats bancàries ens concedeixin un préstec hipotecari. Si existeixen i estem molt interessats en el pis, haurem de tenir en compte que abans s’hauran de cancel·lar.

A més de tot això, el pis haurà de tenir vigent la cèdula d’habitabilitat i, en cas de ser de nova construcció, tenir la llicència de primera ocupació. El venedor, així mateix, també ha de declarar que es troba al corrent de pagament tant de l’últim rebut anual de l’Impost sobre Béns Immobles, com de les quotes de la Comunitat de Propietaris, fet que necessàriament haurà de certificar el Secretari de la Junta de Propietaris per tal de poder escripturar.

També hem de tenir present que la transmissió d’una finca suposa una sèrie de costos que a vegades no ens plantegem. A més del preu del pis, si comprem haurem de fer front als aranzels del Notari quan escripturem, i als del Registrador de la Propietat quan inscrivim la finca; i per últim, haurem d’assumir també un cost fiscal que cal valorar. En el cas que adquirim una vivenda de nova construcció, no ens escaparem de pagar l’IVA (al tipus del  8%) i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (que és un 1,2% del valor de la finca); mentre que en el cas que comprem un pis de segona mà, pagarem l’Impost de Transmissions Patrimonials al tipus del 8%.

Per tant, i amb tot, qui vulgui comprar un pis ha d’assumir que el preu serà aproximadament un 10% més alt atenent als costos que es generen tant fiscals com de tramitació de la compra. Comprem? El mercat ja diu que sí!