FAQ: Què passa amb l’IBI en les execucions hipotecàries un cop adjudicada la finca?

 Imatge extreta de l'Ajuntament de Villalbilla

La pregunta que encapçala aquest post és una consulta freqüent de molts executats hipotecaris que un cop el banc s’adjudica la finca mitjançant la subhasta, i per tant, ja no en són propietaris, s’adonen que tot i això, han de pagar l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) de l’any en el qual han deixat de ser propietaris.

Imaginem un matrimoni que no pot pagar la hipoteca, el banc l’executa i, arribat el dia s’adjudica la finca gravada per la hipoteca. Imaginem que l’adjudicació es produeix el 10 de febrer de 2015.

El dubte és clar: han de pagar l’IBI del 2015 malgrat no ser propietaris de la finca durant la major part d’aquest 2015 si el banc s’ha adjudicat la finca el 10 de febrer de 2015?

La resposta és, malauradament, que sí.

I és que l’IBI, que es troba regulat als articles 60 i següents del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals (aprovat mitjançant Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març), es merita el primer dia del període impositiu, que coincideix amb l’any natural, és a dir, l’1 de gener, tal com refereix el seu article 75. I això què suposa? Doncs que si en el procediment d’execució hipotecària el banc s’adjudica la finca el dia 2 de gener, l’IBI l’haurà de pagar qui era propietari el dia 1 de gener i, per tant, l’executat hipotecari.

Anuncis

L’Ajuntament de Terrassa i la taxa als pisos buits

Al Ple Extraordinari celebrat el passat 31 d’octubre l’equip de Govern de l’Ajuntament de Terrassa va tornar a penjar-se una medalla aprovant en solitari, dins del paquet de tributs municipals a aplicar l’any que ve, la creació d’una nova taxa que gravarà aquells habitatges que portin buits més de dos anys. En un dia tan assenyalat del nostre calendari calia repartir alguna castanya, i en aquest cas els va tocar el rebre als propietaris.

La taxa als pisos buits és un instrument que s’ha intentat introduir per molts Governs com a mesura estrella de cara a la galeria, ja siguin municipals, autonòmics o estatals amb l’aparent propòsit, segons ells, de fomentar el lloguer i augmentar l’oferta d’habitatges en arrendament. Potser ens tenen per molt crèduls, però aquest tribut a Terrassa no només persegueix aquesta meta, sinó que l’Ajuntament té un altre objectiu molt clar i més prioritari: recaptar i garantir-se uns ingressos per fer front al seu endeutament. Aquesta intenció no escapa a ningú quan les ordenances fiscals pel 2014 preveuen un augment de l’1,5% de la majoria de tributs (l’índex d’agost, que és superior a les previsions que hi ha per final d’any) i quan des del 2011 l’IBI ha patit un increment del 20%.

Aquests últims dies s’ha conegut que d’entre els 18.077 desallotjaments o desnonaments executats durant els mesos d’abril i juny d’aquest 2013, el 58,23% tenien lloc per impagament del lloguer, tal i com revelen les dades del segon trimestre del 2013 publicades pel Consell General del Poder Judicial.

Creuen que amb aquestes xifres el mercat del lloguer pot fomentar-se a través d’una taxa que gravi els pisos buits? Personalment, crec que no. Calen reformes més profundes i hi ha altres mesures més eficaces i de més fàcil aplicació. No oblidem que, com dèiem, augmentar l’oferta de lloguer no és l’únic que pretén l’equip de Govern de l’Ajuntament de Terrassa, sinó que el que vol realment és recaptar, i si pot fer-ho contentant els seus votants, millor que millor.

Malgrat que el passat 6 de juny entrava en vigor la nova Llei 4/2013, de 4 de juny, de “mesures de fexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges” que modifica la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, i que des del 31 d’octubre de 2011, mitjançant la Llei 37/2011 es va aprovar una reforma important del procediment judicial per tal d’agilitzar la reclamació de l’impagament del lloguer i el desnonament del llogater morós, els costos de temps i diners que genera al propietari segueixen sent desmotivants. Per aquest motiu, molts petits propietaris, particulars, prefereixen mantenir el seu immoble buit davant d’aquests riscos.

Encara és d’hora per saber a qui s’aplicaria aquesta taxa, si a tot propietari, particulars i empreses, o només a les entitats bancàries i els promotors, que seria el més convenient i eficaç. D’entrada, però, i amb les dades que hem comentat, no sembla que aquesta taxa pugui tenir èxit ni per fomentar el lloguer, ni per recaptar més d’un ciutadà cada dia més empobrit i a qui la pressió fiscal que l’Ajuntament de Terrassa aplica asfixia cada vegada més.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de novembre de 2013.

Què ha passat amb l’impost sobre les herències?

Aquesta setmana (el dia 19 d’octubre, concretament) ha fet un any des que a Terrassa es va celebrar la conferència sobre l’Impost de Successions i la seva supressió. Una campanya endegada per una associació que pretenia conscienciar la ciutadania sobre la injustícia d’aquest impost que pràcticament només paguem els catalans; una campanya que va aconseguir una reforma però no la seva eliminació. Els catalans el seguim pagant, encara molt alt, i més si tenim en compte com ens trobem fiscalment a dia d’avui. Si ens preguntem com estan les nostres butxaques ara, tot i la reforma, la resposta és que, com a catalans, pitjor.

Només cal que analitzem com ha augmentat la pressió fiscal aquests mesos. Espanya s’ha vist obligada a prendre mesures empesa per Brusel·les i la comunitat internacional sencera. Retallada de deduccions en l’Impost sobre la Renda, increment de l’IVA i fa ben poc l’augment del tipus marginal de l’IRPF fins el 47%; i a Catalunya l’increment del 2,5% en dos trams successius. Ja ho veuen, els impostos (i els problemes) creixen. En els temps que corren costa de creure, però el dèficit i la seva reducció mana, i així ho imposa Europa.

Amb tants maldecaps és normal que l’impost sobre les herències hagi quedat en l’oblit. Qui pensa ara que per morir també s’han de pagar impostos? Ens hem de preocupar del dia a dia i això ja vindrà, pensem la majoria. I en el moment que malauradament un pare, una mare o un familiar proper ens abandona, a la tristesa per la pèrdua hi hem de sumar el tràmit de l’herència i el passar per caixa.

Sí. Tot i la reforma, els catalans seguim i seguirem pagant per fins que aquest impost quedi sense efecte. CiU ja s’apunta al moviment per suprimir-lo (perquè l’import a pagar sigui mínim o zero, ja que en ser un impost estatal Catalunya no té competència per eliminar-lo), però caldrà veure si el compromís que ha assumit Artur Mas fa escassament un mes és un anunci per captar l’electorat o un pas en ferm contra un impost injust.

Com dèiem, respecte a l’impost sobre les herències, estem pràcticament igual que fa un any tot i la reforma operada, que no entrarà completament en vigor fins l’1 de juliol de l’any que ve. I és que si quantifiquem què ens suposa la pressió fiscal a la qual estem sotmesos ens adonem del que patim a l’Estat espanyol i més, com a catalans.

Les dades són clares. Treballem 15 de cada 30 dies pel Govern espanyol, això és un fet. I si a més hi sumem la Seguretat Social, els impostos indirectes, l’IVA, els impostos especials, municipals, i a Catalunya l’impost de successions, l’únic que ingressem els catalans són 1 de cada 3 euros que obtenim de la nostra feina diària.

Si la vaga del 29-S no va servir per fer tirar enrere a Zapatero respecte a la reforma laboral i social, la pressió fiscal encara és més lluny de disminuir. Per tant, l’únic que es troba a les nostres mans, a la dels catalans, és la supressió d’un impost que a la resta d’Espanya no es paga (excepte a Extremadura i en una proporció molt inferior).

La conclusió és que convé replantejar el debat sobre l’eliminació de l’impost sobre les herències.

Ja podem comprar pis?

Qui es plantegi adquirir un pis avui, té al mercat immobiliari una oferta completa d’immobles. Però és important que sàpiga com fer-ho i s’assessori correctament. Aprofitar les gangues existents en el sector per qui pot assumir-ho, anima a ser propietari però la falta de coneixement del mercat i els riscos que comporta, fan que tota cautela sigui poca si no es coneixen les eines que ens han d’ajudar a comprar amb seguretat i garanties.

Escollit l’habitatge adequat a les nostres necessitats i independentment de si l’adquirim a una promotora o de segona mà, habitualment comprador i venedor decideixen firmar un contracte privat entre ells, és a dir, sense la intervenció d’un Notari. En aquests casos, per assegurar-se que la redacció del mateix ens és justa i respecta els nostres drets i interessos, és imprescindible dotar-se de l’assessorament d’un especialista abans de signar-lo: un advocat. Hem de pensar que per més privat que sigui, el contracte ens obliga i desplega tots els seus efectes entre les parts amb la mateixa força que la Llei.

Abans de res, doncs, és aconsellable conèixer la finca jurídicament i a tal efecte l’advocat ha de sol·licitar al Registre de la Propietat on es trobi inscrita (el venedor ens n’ha de facilitar les dades) una nota simple que ens la identificarà, descriurà i informarà si la mateixa està gravada per alguna càrrega. Les càrregues, com ara un cens, un embarg o una hipoteca, disminueixen el valor de l’immoble i juguen un paper fonamental a l’hora d’aconseguir que les entitats bancàries ens concedeixin un préstec hipotecari. Si existeixen i estem molt interessats en el pis, haurem de tenir en compte que abans s’hauran de cancel·lar.

A més de tot això, el pis haurà de tenir vigent la cèdula d’habitabilitat i, en cas de ser de nova construcció, tenir la llicència de primera ocupació. El venedor, així mateix, també ha de declarar que es troba al corrent de pagament tant de l’últim rebut anual de l’Impost sobre Béns Immobles, com de les quotes de la Comunitat de Propietaris, fet que necessàriament haurà de certificar el Secretari de la Junta de Propietaris per tal de poder escripturar.

També hem de tenir present que la transmissió d’una finca suposa una sèrie de costos que a vegades no ens plantegem. A més del preu del pis, si comprem haurem de fer front als aranzels del Notari quan escripturem, i als del Registrador de la Propietat quan inscrivim la finca; i per últim, haurem d’assumir també un cost fiscal que cal valorar. En el cas que adquirim una vivenda de nova construcció, no ens escaparem de pagar l’IVA (al tipus del  8%) i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (que és un 1,2% del valor de la finca); mentre que en el cas que comprem un pis de segona mà, pagarem l’Impost de Transmissions Patrimonials al tipus del 8%.

Per tant, i amb tot, qui vulgui comprar un pis ha d’assumir que el preu serà aproximadament un 10% més alt atenent als costos que es generen tant fiscals com de tramitació de la compra. Comprem? El mercat ja diu que sí!