El Suprem canvia de criteri respecte als requisits exigibles en la subrogació de l’arrendatari en contractes regits per la LAU del 64 i anteriors al 9/05/1985

housing-846056_960_720

En una sentència recentment coneguda, del proppassat 20/07/2018, el Tribunal Suprem abandona la doctrina jurisprudencial que fins ara havia mantingut respecte als requisits que la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) vigent, la de 1994, estableix al seu article 16.3 respecte a la subrogació per causa de mort de l’article 58 de la LAU de 1964 per als contractes celebrats amb anterioritat al 9/05/1985.

Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

Abans d’aquesta sentència, la Sala Civil del Suprem entenia que per tal que es pogués entendre produïda la subrogació en el contracte d’arrendament en contractes anteriors al 9/05/1985 prevista a l’article 58 de la LAU de 1964, calia complir necessàriament amb els requisits que exigeix l’article 16 de la LAU de 1994, que són bàsicmanet: a) la comunicació per escrit de la mort de l’arrendatari titular del contracte, i b) la identitat de la persona que es vol subrogar en la posició que ocupava l’arrendatari traspassat. El criteri s’havia mantingut en les SSTS 343/2012, de 30 de maig; 247/2013, de 22 d’abril i 664/2013, de 23 d’octubre.

Tanmateix, ara el Suprem considera que aquesta doctrina “resulta excessivament rígida i que no pot ser mantinguda de manera inflexible sense atendre a cada cas a les exigències que imposa la bona fe, principi general del dret que informa el nostre ordenament jurídic (arts. 1.4 i 7 CC)”. I afegeix: “Per raó de la bona fe, l’efecte extintiu del contracte pot ser un resultat injust quan, malgrat no haver-se dut a terme una notificació formal per escrit, l’arrendador té un coneixement efectiu que s’ha produït la defunció de l’arrendatari i de la voluntat de subrogació de qui té dret a ella”. Segueix referint que “no ha de perdre’s de vista que, d’acord amb el règim legal, el consentiment de l’arrendador no és un requisit per a què es produeixi la subrogació i que l’exigència de notificació el que pretén és que l’arrendador tingui coneixement en un termini raonable de l’exercici d’un dret que l’afecta. Invocar la falta de notificació per a extingir el contracte quan l’arrendador coneix la voluntat de l’exercici del dret de subrogar-se resulta, per tant, contrari a la bona fe”.

Per conèixer el cas concret que motiva aquest canvi de criteri del Suprem aquí.

Apunts: Si em desestimen una pretensió principal però me n’estimen una de subsidiària, puc recórrer?

despaired-2261021_960_720

La resposta a aquesta pregunta és que . El Tribunal Suprem ha declarat en diverses sentències, com la recent de 16/10/2017 sobre nul·litat d’una clàusula sòl per falta de transparència, que:

“si desestimada al demandante en primera instancia su pretensión principal y estimada alguan de las subsidiarias, lo que pretende es que en la segunda instancia se estima dicha pretensión principal (…) habrá de interponer recurso de apelación o, en su caso, formular impugnación subsiguiente al recurso del demandado” Sentència 977/2011, de 12 de gener de 2012.

Refereix la recent resolució del Suprem que això és així perquè quan l’actor a la demanda acumula una pretensió principal i una o més de subsidiàries pel cas que la principal no s’estimés, s’entén que quan se li desestima la pretensió principal, però en canvi se li estima la subsidiària, se li nega la tutela judicial que demanava, encara que parcialment. Consegüentment la sentència de primera instància que resol desestimar la seva pretensió principal però estimar la subsidiària li resulta desfavorable, pressupòsit que el legitima per interposar recurs d’apel·lació contra la sentència sol·licitant que s’estimi la seva pretensió principal.

També ha resolt en aquest sentit la Sentència 178/2017, de 25 de març.

Costes en procediments de nul·litat de clàusules abusives abans de la STJUE 21/12/2016

judge-1587300_960_720

Costes sí? Costes no? L’interès que suscita aquesta qüestió és important especialment si sobre la mateixa ja s’ha pronunciat el Tribunal Suprem de forma clara. És per aquest motiu que ens en volem fer ressò avui.

Abans d’entrar en el fons, cal que centrem en quin supòsit de fet ens trobem. Es planteja al Tribunal Suprem si procedeix la condemna en costes a l’entitat bancària demandada en instància quan la qüestió prejudicial sobre la retroactivitat de la nul·litat de les clàusules terra al TJUE es trobava pendent de resolució abans de dictar-se la sentència en instància i posteriors recursos. L’entitat bancària recurrent al·lega que el fet que la retroactivitat “limitada” que declarava la Sentència del Tribunal Suprem de 9/05/2013 s’hagués posat en dubte a través d’aquesta qüestió prejudicial al TJUE, hauria de comportar no l’aplicació de la regla general del venciment (article 394.1, paràgraf primer de la LEC), sinó que s’apliqués l’excepció continguda en el mateix apartat 1 in fine, és a dir, que no se li imposin les costes de les instàncies per presentar el cas seriosos dubtes de dret sobre l’abast temporal dels efectes restitutoris de la nul·litat de la clàusula terra.

La Sentència del Tribunal Suprem 419/2017 de 4 de juliol, malgrat que reconeix que no manca de fonament el recurs de l’entitat bancària atès l’acord de la sala de 27/01/2017 sobre criteris d’admissió dels recursos de cassació i extraordinari per infracció processal, el qual preveu que el caràcter sobrevingut de la doctrina jurisprudencial pugui considerar-se per a resoldre sobre costes; no pot prescindir-se de certs elements tan rellevants en el cas concret com que: 1) el pronunciament afecta directament un consumidor que guanya en el litigi, i 2) que el canvi de doctrina jurisprudencial es deu a una sentència del TJUE (la de 21/12/2016) que es fonamenta essencialment en el dret dels consumidors a no estar vinculats per una clàusula abusiva. A més, entén que la modificació de la jurisprudència nacional es deu al que resol el TJUE i que el principi d’efectivitat del Dret de la UE no pot conculcar-se per una salvaguarda tan elevada de la seguretat jurídica que impedeixi o dificulti aquesta eficàcia del Dret de la UE.

Per tant, resol:

Pues bien, en virtud de todas las anteriores consideraciones esta sala considera que el criterio más ajustado al principio de no vinculación del consumidor a las cláusulas abusivas y al principio de efectividad del Derecho de la Unión es que las costas de las instancias en casos similares al presente se impongan al banco demandado. Las razones en que se concretan esas consideraciones son las siguientes:
1.ª) El principio del vencimiento, que se incorporó al ordenamiento procesal civil español, para los procesos declarativos, mediante la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 por la Ley 34/1984, de 6 de agosto, es desde entonces la regla general, pues se mantuvo en el art. 394.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 , de modo que la no imposición de costas al banco demandado supondría en este caso la aplicación de una salvedad a dicho principio en perjuicio del consumidor.
2.ª) Si en virtud de esa salvedad el consumidor recurrente en casación, pese a vencer en el litigio, tuviera que pagar íntegramente los gastos derivados de su defensa y representación en las instancias, o en su caso de informes periciales o pago de la tasa, no se restablecería la situación de hecho y de derecho a la que se habría dado si no hubiera existido la cláusula suelo abusiva, y por tanto el consumidor no quedaría indemne pese a contar a su favor con una norma procesal nacional cuya regla general le eximiría de esos gastos. En suma, se produciría un efecto disuasorio inverso, no para que los bancos dejaran de incluir las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios sino para que los consumidores no promovieran litigios por cantidades moderadas.
3.ª) La regla general del vencimiento en materia de costas procesales favorece la aplicación del principio de efectividad del Derecho de la Unión y, en cambio, la salvedad a dicha regla general supone un obstáculo para la aplicación de ese mismo principio.
4.ª) En el presente caso, además, la actividad procesal del banco demandado no se limitó a invocar a su favor la anterior doctrina jurisprudencial de esta sala sobre los efectos restitutorios derivados de la nulidad de la cláusula suelo. Muy al contrario, como con más detalle resulta de los antecedentes de hecho de la presente sentencia, antes de contestar a la demanda pidió la suspensión del curso de las actuaciones por prejudicialidad civil; al contestar a la demanda planteó dos excepciones procesales, se opuso totalmente a la nulidad de la cláusula suelo, no solo a la restitución de lo indebidamente cobrado en virtud de la misma, y reiteró su petición de suspensión por prejudicialidad civil, interesó subsidiariamente el sobreseimiento del litigio y, para el caso de no acordarse este, solicitó la desestimación total de la demanda; al recurrir en apelación reiteró de nuevo su petición de suspensión del curso de las actuaciones por prejudicialidad civil, pese a que ya había sido rechazada en la audiencia previa, e interesó la revocación total de la sentencia de primera instancia, es decir, no sólo del pronunciamiento que condenaba al banco a devolver todo lo percibido en virtud de la cláusula suelo; y en fin, al personarse ante esta sala, cuando todavía no se había dictado la sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016 , interesó la inadmisión del recurso de casación del consumidor demandante, pero insistió en esta misma petición de inadmisión, con carácter principal, incluso después de haberse dictado dicha sentencia y ser entonces ya evidente que el recurso de casación estaba cargado de razón y correctamente formulado.

Sobre aquesta qüestió s’ha pronunciat novament el Tribunal Suprem en Sentència recent: la 554/2017 d’11 d’octubre, la qual reitera els arguments de la 419/2017 de 4 de juliol, transcrita anteriorment.

Una mica de seny del TC contra la plusvàlua municipal

Darrerament ens hem acostumat a criticar el Tribunal Constitucional (no ens falten raons als catalans), però quan fa les coses bé, utilitzant el sentit comú i interpretant la llei com cal, hem també de poder reconèixer la seva tasca. Aquest és el cas de la Sentència que va dictar el Tribunal el passat 16 de febrer de 2017 i que vam conèixer l’endemà.

El TC, doncs, resol que “la plusvàlua municipal és inconstitucional i nul·la en la mesura que sotmet a tributació situacions d’inexistència d’increments de valor”; és a dir, que l’impost municipal és il·legal cobrar-lo en les transmissions de finques quan no s’ha produït un increment en el valor de la mateixa respecte al moment de la seva adquisició, sinó una devaluació. Així, diu: “la seva configuració actual és contrària al text constitucional únicament en aquells supòsits en els quals sotmet a tributació situacions inexpressives de capacitat econòmica, és a dir aquelles que no presenten un augment de valor del terreny en el moment de la transmissió”. Poden llegir la sentència sencera aquí.

Recordem que la plusvàlua municipal o impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana és un tribut municipal directe que grava l’increment del valor que experimenten els terrenys i que es posa de manifest a conseqüència de la seva transmissió, tal i com regula el Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals aprovat per Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març.

La resolució consagra el que fa temps que els advocats observem, els jutges del contenciós-administratiu analitzen i els ciutadans noten i no entenen: que no es pot obligar a liquidar un tribut quan no hi ha base imposable.

En la plusvàlua municipal hi ha base imposable quan el valor del terreny ha augmentat, i quan això no es produeix, quan no existeix aquest guany (i no ha tingut lloc en moltes transmissions produïdes d’ençà que va esclatar la crisi), el mateix no pot meritar-se. I a això que resulta tan clar els Ajuntaments hi han fet ulls clucs i han anat cobrant un impost que els reportava molts ingressos de manera injusta: ciutadans que tenien un immoble i l’han hagut de malvendre, perdent-hi en ocasions molts diners, han hagut de fer front a un impost que gravava un guany inexistent, fictici. I el més curiós de tot, han hagut de pagar a l’Ajuntament però no a Hisenda, perquè en aquest cas, en virtut de la regulació de l’IRPF no existeix un guany patrimonial pel contribuent que transmet a cost més baix que el que va adquirir, sinó una pèrdua.

Per tant, hem d’estar contents i hem de celebrar que un cobrament injust hagi estat declarat il·legal pel Tribunal Constitucional i posar-nos mans a l’obra per recuperar allò que haguem pagat en aplicació d’aquest impost. A aquest efecte, el servei jurídic de la Cambra de la Propietat de Terrassa, l’ajudarem.

FAQ: si una Comunitat de Propietaris deutora no em paga, puc reclamar als propietaris dels diferents elements privatius de la mateixa?

urban-384587_960_720

Efectivament, els propietaris d’elements privatius d’una Comunitat de Propietaris responen dels deutes de la Comunitat.

Així ho estableixen els articles 553-4.1 i 553-46 del Codi Civil de Catalunya:

  • El primer, amb la rúbrica Crèdits i deutes:
  1. Tots els propietaris són titulars mancomunats tant dels seus crèdits constituïts a favor de la comunitat com de les obligacions contretes vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives“.
  • El segon, amb la rúbrica Responsabilitat de la comunitat:

“1. La comunitat de propietaris respon dels deutes que contreu amb els seus fons i crèdits i amb els elements privatius de benefici comú.
2. Els elements privatius de benefici comú només es poden embargar fent un requeriment als propietaris i demandant-los personalment.
3. Els elements privatius només es poden embargar per deutes de la comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l’immoble i se’ls demanda personalment”.

Però cal matisar: sempre i en tot cas podrem reclamar als propietaris dels elements privatius de la Comunitat o només en alguns casos?

La responsabilitat dels elements privatius dels copropietaris per deutes de la Comunitat resultarà de la insuficiència dels fons i crèdits de la Comunitat de Propietaris, configurant-se així una responsabilitat jerarquitzada davant de tercers, subsidiària dels propietaris dels elements privatius respecte de responsabilitat primera de la Comunitat de Propietaris. És a dir, que només quan es conegui i es tingui constància de la insuficiència del patrimoni de la Comunitat de Propietaris deutora es podrà actuar contra els propietaris dels elements privatius de la mateixa. Així ho ha vingut entenent la jurisprudència en Sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, (Sala Civil i Penal, Secció 1ª) núm. 12/2014, de 24 de febrer i 59/2012, de 15 d’octubre.

Alhora amb caràcter previ a reclamar als propietaris d’elements privatius, cal efectuar un requeriment individual de pagament, requisit de procedibilitat que suposa la desestimació de la petició en cas d’efectuar-se sense ell.

Requerits els diferents propietaris d’elements privatius de la Comunitat podrem reclamar individualment a cada un d’ells l’import del total deute que li correspongui d’acord amb la seva quota de participació en la Comunitat. Per tant, estem davant d’una responsabilitat mancomunada i no solidària de tots els copropietaris en relació als deutes de la Comunitat amb tercers.

Per tant, si tenim un crèdit contra una Comunitat de Propietaris i coneixem o podem conèixer que aquesta no podrà fer front al deute, cas que ens plantegem instar una reclamació judicial, és recomanable, per evitar la frustració de la pretensió correctament exercida i estimada de cobrament, dirigir la demanda no únicament contra la Comunitat de Propietaris sinó també, i subsidiàriament en cas que la Comunitat tingui insuficients fons i crèdits per pagar, contra els diferents copropietaris que la formen, els dels elements privatius de la mateixa, previ requeriment de pagament dels mateixos.

Si no ho fem així, de forma acumulada a la demanda contra la Comuntiat, si bé subsidiàriament, declarat el deute i condemnada la Comunitat, haurem d’acudir a un nou procediment declaratiu per reclamar els diferents copropietaris, que també haurem d’haver requerit prèviament de pagament.

Pactes parasocials que prevalen als estatuts socials

L’Audiència Provincial de Barcelona se suma a la de Madrid a reconèixer la prevalença dels pactes parasocials en alguns casos quan aquells són signats per tots els socis.

Com a acords celebrats de forma privada entre tots o alguns dels socis d’una societat de capital que pretenen concretar o modificar certs aspectes de la regulació legal o estatutària de la societat de la qual participen, en les seves relacions internes, i, per tant, adoptats al marge dels estatuts socials, cal conèixer respecte d’aquests, quina força poden tenir per valorar la utilitat de la seva adopció en alguns casos.

Si bé la Sentència del Tribunal Suprem de 6 de març de 2009 va establir que aquests acords no eren oposables a la societat i que, per tant, no podien en cap cas al·legar-se per invalidar acords de Junta celebrats de conformitat amb el que estableixen els estatuts, la Sentència de la Audiència Provincial de Barcelona (Secció 15ª) de 25 de juliol de 2013, sense apartar-se d’aquesta doctrina jurisprudencial, entén que en certs casos aquesta ha d’aplicar-se en sentit invers per salvaguardar la bona fe i l’exercici dels drets conforme a aquesta.

Així, l’Audiència (com ja ho havia fet la de Madrid en Sentència de 16 de novembre de 2012) diu que tindran prevalença sobre el que estableixin els estatuts socials els pactes parasocials quan aquests hagin estat signats per tots els socis, els quals posteriorment en l’àmbit societari actuin o acordin en aplicació i compliment del mateix, no podent el soci signant impugnar l’actuació societària basada en aquest acord per no complir aquesta actuació amb els estatuts.

Així, en un àmbit societari plenament coincident amb el del pacte parasocial, integrats l’un i l’altre exactament per les mateixes persones, no es pot interpretar el diferent contingut dels estatuts respecte del pacte com una decisió de privar-lo d’eficàcia, i menys de deixar el seu compliment a l’arbitri d’un dels contractants, ja que el contrari suposaria un abús de dret.

Foto ArticlePublicat al número de març de 2016de la revista MÓN EMPRESARIAL, Món Dirigent, Decàleg d’Expert Legal.

El TS considera que la inclusió indeguda en un registre de morosos suposa una intromissió il·legítima al dret a l’honor

La sentència de l’Alt Tribunal la núm. 746/2015, de la Sala 1ª del Civil, de 22 de desembre de 2015, diu (com ja havia dit a la sentència núm. 176/2013, de 6 de març) que:

La inclusión en los registros de morosos no puede ser utilizada por las grandes empresas para buscar obtener el cobro de las cantidades que estiman pertinentes, amparándose en el temor al descrédito personal y menoscabo de su prestigio profesional y a la denegación del acceso al sistema crediticio que supone aparecer en un fichero de morosos, evitando con tal práctica los gastos que conllevaría la iniciación del correspondiente procedimiento judicial, muchas veces superior al importe de las deudas que reclaman.

Por tanto, esta Sala estima que acudir a este método de presión representa en el caso que nos ocupa una intromisión ilegítima en el derecho al honor.

En el cas concret sobre la qual recau aquesta resolució, la demandant afectada per la inclusió al fitxer de morosos és una societat mercantil i el marc en què té lloc aquesta situació és en un contracte de servei de telefonia. La mercantil no havia acceptat la modificació de les tarifes realitzada unilateralment per l’operadora de telefonia i, en conseqüència, i després de comunicar el seu desacord en la factura i el desistiment del contracte amb base a aquesta modificació inconsentida, havia impagat part d’una factura en la qual se li carregava l’import corresponent a la penalització per incompliment de la permanència pactada al seu dia. Arran d’aquest impagament, la societat es va veure inclosa en un registre de morosos que li va impedir accedir a finançament, perjudicant el seu bon nom i crèdit.

Es tracta aquesta sentència d’una interessant resolució que pot obrir la porta a moltes reclamacions per part tant de particulars com d’empreses que s’hagin vist afectades per una situació similar.