L’Ajuntament de Terrassa i la taxa als pisos buits

Al Ple Extraordinari celebrat el passat 31 d’octubre l’equip de Govern de l’Ajuntament de Terrassa va tornar a penjar-se una medalla aprovant en solitari, dins del paquet de tributs municipals a aplicar l’any que ve, la creació d’una nova taxa que gravarà aquells habitatges que portin buits més de dos anys. En un dia tan assenyalat del nostre calendari calia repartir alguna castanya, i en aquest cas els va tocar el rebre als propietaris.

La taxa als pisos buits és un instrument que s’ha intentat introduir per molts Governs com a mesura estrella de cara a la galeria, ja siguin municipals, autonòmics o estatals amb l’aparent propòsit, segons ells, de fomentar el lloguer i augmentar l’oferta d’habitatges en arrendament. Potser ens tenen per molt crèduls, però aquest tribut a Terrassa no només persegueix aquesta meta, sinó que l’Ajuntament té un altre objectiu molt clar i més prioritari: recaptar i garantir-se uns ingressos per fer front al seu endeutament. Aquesta intenció no escapa a ningú quan les ordenances fiscals pel 2014 preveuen un augment de l’1,5% de la majoria de tributs (l’índex d’agost, que és superior a les previsions que hi ha per final d’any) i quan des del 2011 l’IBI ha patit un increment del 20%.

Aquests últims dies s’ha conegut que d’entre els 18.077 desallotjaments o desnonaments executats durant els mesos d’abril i juny d’aquest 2013, el 58,23% tenien lloc per impagament del lloguer, tal i com revelen les dades del segon trimestre del 2013 publicades pel Consell General del Poder Judicial.

Creuen que amb aquestes xifres el mercat del lloguer pot fomentar-se a través d’una taxa que gravi els pisos buits? Personalment, crec que no. Calen reformes més profundes i hi ha altres mesures més eficaces i de més fàcil aplicació. No oblidem que, com dèiem, augmentar l’oferta de lloguer no és l’únic que pretén l’equip de Govern de l’Ajuntament de Terrassa, sinó que el que vol realment és recaptar, i si pot fer-ho contentant els seus votants, millor que millor.

Malgrat que el passat 6 de juny entrava en vigor la nova Llei 4/2013, de 4 de juny, de “mesures de fexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges” que modifica la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, i que des del 31 d’octubre de 2011, mitjançant la Llei 37/2011 es va aprovar una reforma important del procediment judicial per tal d’agilitzar la reclamació de l’impagament del lloguer i el desnonament del llogater morós, els costos de temps i diners que genera al propietari segueixen sent desmotivants. Per aquest motiu, molts petits propietaris, particulars, prefereixen mantenir el seu immoble buit davant d’aquests riscos.

Encara és d’hora per saber a qui s’aplicaria aquesta taxa, si a tot propietari, particulars i empreses, o només a les entitats bancàries i els promotors, que seria el més convenient i eficaç. D’entrada, però, i amb les dades que hem comentat, no sembla que aquesta taxa pugui tenir èxit ni per fomentar el lloguer, ni per recaptar més d’un ciutadà cada dia més empobrit i a qui la pressió fiscal que l’Ajuntament de Terrassa aplica asfixia cada vegada més.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de novembre de 2013.

Anuncis

Desnonaments més àgils

El passat 1 de novembre entrava en vigor la Llei 37/2011, d’11 d’abril, de Mesures d’Agilització Processal. Com el seu nom indica, pretén que els processos judicials siguin més àgils i ràpids, reformant la normativa processal dels àmbits civil, penal, laboral i administratiu. En el present article ens centrarem en la reforma de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil (la llei que tracta sobre el procés judicial civil, en endavant LEC), i concretament en el desnonament per falta de pagament de la renda per part del llogater.

El desnonament és aquell procediment especial que permet al propietari resoldre (extingir) el contracte d’arrendament quan el llogater incompleix la seva obligació de pagament de la renda, i conseqüentment, desnonar-lo (fer-lo fora) de l’habitatge o local que li té arrendat. Al desnonament s’hi permet l’acumulació de l’acció de reclamació de les rendes impagades.

En virtud d’aquesta nova Llei, el desnonament per falta de pagament amb reclamació de rendes pot dur-se a terme sense haver de celebrar judici (com passava amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei). Ara, quan s’interposa la demanda per part del propietari, el Jutjat notifica al llogater sobre la presentació de la demanda i li dóna 10 dies per tal que o bé pagui i/o desallotgi la finca, o bé s’oposi a la demanda; al requeriment s’informa del dia i hora en què es celebraria l’eventual judici en cas d’oposició, així com del dia i hora en què s’efectuarà el llençament (se’l farà fora de l’habitatge).

Doncs bé, veiem que si el llogater no atén el requeriment del Jutjat, és a dir, ni desallotja l’immoble, ni paga la totalitat del deute, ni s’oposa a la demanda, el Secretari Judicial dicta Decret donant per finalitzat el procediment, podent-se iniciar a partir d’aleshores l’execució del demandat. L’execució comprendrà tant el seu llençament a la data fixada al requeriment, com l’embargament del patrimoni del llogater per satisfer el deute reclamat en concepte de rendes impagades.

En el cas que el llogater atengués el requeriment només en relació al desallotjament de l’immoble, sense més, el Secretari Judicial dictarà Decret declarant resolt el contracte d’arrendament i finalitzat el procediment en relació al desnonament, podent-se iniciar a partir d’aleshores l’execució del demandat com en el cas anterior.

Si el llogater paga la totalitat del deute, el procediment finalitza mitjançant Decret dictat pel Secretari Judicial. Aquesta possibilitat es contempla a l’article 22.4 de la LEC, que es coneix com el dret a enervar l’acció que té el llogater si es donen les circumstàncies que requereix aquest article 22.4.

Només en el cas que el llogater s’oposi a la demanda es convoca a les parts demandant (propietari) i demandada (llogater) a la celebració d’un judici, dictant-se dins dels sis dies següents al judici sentència per part del Jutge sobre els fets controvertits que han motivat l’oposició per part del llogater. Si se’l condemna, el llençament es farà efectiu a la data fixada al requeriment i paral·lelament se l’executarà per les rendes impagades.

El procediment, doncs, es simplifica. Haurem de veure si a la pràctica es tradueix en aquesta pretesa rapidesa i agilització.

Coneixem el lloguer II

Parlàvem en el número anterior de la importància que està adquirint el lloguer d’habitatges actualment (que seguirà, tot i la rebaixa de l’IVA del 8 al 4% en la compra d’habitatges de nova construcció proposada pel Govern) i de la seva duració segons la llei.

Al que dèiem cal que hi afegim el que disposen, per una banda l’article 10 i per una altra, l’article 9.3 de la LAU (Llei d’Arrendaments Urbans).

Pel que fa a l’article 10, aquest estableix que “si arribada la data de venciment del contracte, transcorreguts com a mínim cinc anys de durada, cap de les parts hagués notificat a l’altra, almenys amb un mes d’antel·lació a aquella data la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins un màxim de tres anys més, a no ser que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb un mes d’antel·lació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte”.

Això suposa una segona pròrroga (la primera és a la que ens referíem a l’article anterior: 5 anys de durada mínima que, com explicàvem són obligatoris pel propietari i opcionals pel llogater) que també s’ha de tenir en compte si el que volem és llogar un pis de la nostra titularitat. I és que si transcorreguts aquests 5 anys no comuniquem a l’inquilí la nostra voluntat que el contracte s’extingeixi amb un mes d’antel·lació al dia en què acaben aquests 5 anys, el contracte es prorroga any a any amb un màxim de 3 anys.

Molts pensaran, doncs, que llogar un habitatge de la nostra propietat implica “perdre’l” de 5 a 8 anys i que acaben sent avantatges pels llogaters; i aquests de ben segur que es preguntaran: i si mai necessito recuperar el meu pis? No puc? Què he de fer?

La Llei té en compte que en certes situacions el propietari necessiti recuperar el pis que va llogar abans dels 5 anys de durada mínima, i d’això se n’ocupa l’article 9.3 de la LAU. Preveu que el propietari pugui recuperar la possessió del seu immoble quan la necessiti per destinar-la a habitatge permanent per ell mateix, els seus familiars (en el primer grau de consanguinitat o per adopció) o el seu cònjuge en cas de divorci i nul·litat matrimonial declarats en sentència ferma. Exigeix, però, que aquesta causa d’extinció prematura del contracte s’hagi previst al contracte i que en cas de sobrevenir aquesta, s’ocupi l’habitatge pel propietari, familiars o cònjuge dins dels tres mesos següents a l’extinció del contracte o desallotjament de la finca.

Coneixem el lloguer I

En els temps que corren, reneix al mercat immobiliari la figura del lloguer d’habitatges, com ho fa també la rehabilitació de finques. I és que accedir a un préstec hipotecari per adquirir un pis és, en el moment actual, gairebé un impossible (a excepció que el compris a una entitat bancària, que necessita treure’s de sobre els actius immobiliaris que té arran de les execucions hipotecàries per impagaments d’hipoteques concedides tant particulars, com a promotors).

Amb aquestes condicions, el lloguer o arrendament es fa fort i per molts, que era un desconegut, és important coneixe’n algunes característiques importants i sobre les quals, sovint, no hi ha entesa entre propietari i llogater. M’estic referint en aquest cas, a la duració de l’arrendament.

Els arrendaments d’habitatges es regeixen per la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (la LAU); i concretament, els seus articles 9 i 10 s’ocupen de la duració de la relació arrendatícia.

L’article 9 estableix que la duració de l’arrendament serà lliurament pactada per les parts, però que si aquesta fos inferior a 5 anys, arribat el dia del venciment, el contracte es prorrogarà fins arribar als 5 anys. Aquesta pròrroga forçosa és obligatòria pel propietari, mentre que pel llogater és opcional i si vol marxar ho ha de manifestar al propietari amb 30 dies d’antel·lació mínima a la terminació del contracte. És a dir (amb un exemple ho veurem més clar) que si jo ara vull llogar un pis i pacto amb el propietari que ho faig per 2 anys, si arribat el dia en què aquest temps ja ha transcorregut, i jo vull seguir ocupant el pis, el propietari m’ho ha de respectar fins que passin aquests 5 anys de duració mínima; en canvi, si decideixo marxar, el propietari no em pot obligar a seguir al pis si jo l’he informat de la meva voluntat d’abandonar-lo respectant l’antel·lació mínima que em marca la Llei.

Aquest aspecte és important tant pel propietari, que ha de saber que si arrenda un habitatge de la seva titularitat ha de comptar que durant 5 anys no el podrà ni usar ni gaudir (amb algunes puntualitzacions més que veurem en la pròxima entrega de la revista); com pel llogater, que si havia pactat una duració inferior, sàpiga que té el dret de seguir ocupant l’immoble fins aquests 5 anys.

L’Avalloguer

A l’Avalloguer ja ens hi havíem referit mesos enrere quan parlàvem de perdre la por al lloguer per part dels propietaris. I avui volem aprofundir en aquesta figura, que s’ha convertit en un producte estrella que pretén, i penso que aconsegueix, evitar la sensació de vulnerabilitat i desprotecció del propietari que es planteja llogar el seu pis.

Aquest anomenat “règim de cobertures de cobrament de les rendes arrendatícies dels contractes de lloguer d’habitatges” s’aprovava ja fa més de dos anys mitjançant el Decret 54/2008, d’11 de març (modificat posteriorment pel Decret 171/2008, de 26 d’agost). Tot i el temps transcorregut des del seu establiment, són pocs els que han optat per acollir-se a aquesta cobertura que ofereix la Generalitat.

Consisteix en què el propietari d’un habitatge llogat, mitjançant la subscripció d’un document de compromís, s’asseguri el cobrament de cinc mesos de lloguer en el cas que el llogater hagi deixat de pagar i sempre que hagi presentat una demanda de desnonament contra el llogater morós.

A més d’aquest document signat per propietari i llogater, el contracte de lloguer haurà de reunir una sèrie de condicions necessàries per accedir a l’avalloguer.

En primer lloc s’exigeix que la renda mensual pactada (el lloguer) no superi una quantitat determinada al Decret 54/2008 en funció del municipi on es trobi la finca. En el cas de Terrassa, Matadepera o Rubí són 1.200 euros, i a Viladecavalls el límit es troba en 1.000.

En segon lloc, la fiança que el propietari demani al llogater no ha de superar dos mesos de renda, ni tampoc haver-hi cap altra garantia amb la mateixa finalitat que l’avalloguer.

I per últim, haver dipositat a l’Incasòl en el termini que estableix l’article 3.1 de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, el contracte de lloguer, el document de compromís que hem comentat que les parts han de signar, i la fiança.

Amb tot això en regla, l’Avalloguer ja serà operatiu. Aleshores, en cas d’impagament i per poder cobrar els 5 mesos de renda que garanteix la Generalitat, el propietari haurà de presentar una sol·licitud per obtenir aquesta compensació a què dóna dret l’Avalloguer a l’Incasòl i acreditar que ha interposat contra l’arrendatari una demanda de desnonament, ha obtingut sentència que el condemni (o haver arribat a un acord perquè el llogater marxi) i que se l’hagi desallotjat del pis, en el termini de 6 mesos des de la data que es va dictar la sentència.

Així doncs, em permeto fer-los dues recomanacions. Per una banda, si tenen pensat llogar el seu pis, no s’oblidin de l’Avalloguer i assessorin-se per acollir-se a un règim de cobertura com aquest. I si per altra banda ja tenen el pis llogat però l’arrendatari no els paga i saben a ciència certa que tenen dret a l’Avalloguer, no esperin molt a reclamar judicialment, que la Justícia és lenta i només tenen dret a cobrar 5 mesos dels que s’hagin impagat.

Sense por al lloguer

Fa unes dues setmanes les pàgines d’economia de la premsa es despertaven amb previsions altre cop pessimistes sobre l’euríbor (el tipus d’interès al qual estan referenciades la major part d’hipoteques al país). I és que amenaça amb reconvertir-se en un dels múltiples problemes de les famílies per fer front a la hipoteca. Amb tot, avui ser propietari d’un pis gravat amb una hipoteca que es va constituir per poder-lo adquirir, o bé intentar accedir a una propietat amb un préstec hipotecari, és difícil, un risc que no tothom pot assumir.

L’alternativa la trobem en el lloguer. A falta de crèdit per comprar, tot i la gran caiguda de preus dels pisos, i l’estabilitat de la renda a pagar mensualment (la quota de la hipoteca, per contra, acostuma a patir moltes més variacions i aquestes són més acusades), el fan atractiu pel llogater. És per aquest motiu que la demanda ha crescut darrerament.

Tanmateix, per molts propietaris, llogar un immoble a dia d’avui fa més por que gràcia. Els impagaments, els processos judicials per recuperar la possessió de la finca, com se la trobaran un cop desocupada i els costos que això implica (que ni de tros, sovint, cobreix la fiança) provoquen aquesta desconfiança cap a la figura del lloguer, que permet al propietari treure rendiment de la finca (o si més no, pagar el préstec hipotecari que per comprar-la va contractar).

Aquesta por a llogar ha de desaparèixer; hauríem d’adaptar-nos al model econòmic dels nostres veïns europeus, amb economies tocades per la crisi, però més fortes i capaces de sortir-ne més aviat. A la majoria d’aquests països (com Alemanya o Holanda) el parc de vivendes en el mercat del lloguer és més gran, no han depès tant de la construcció (per aquest motiu), i això els ha permès resistir millor una crisi financera que arrenca amb els sectors immobiliari i bancari d’especuladors.

És moment de canvi i fa temps que és possible, ja que hi ha eines, encara massa desconegudes, per superar la impopularitat del lloguer. El propietari no es troba tan desemparat com pensa. A la tradicional fiança, hem d’afegir productes com l’avalloguer i assegurances del lloguer, apareguts els darrers anys per garantir al propietari les rendes que el llogater no paga, o fins i tot els costos judicials en cas d’instar un desnonament.

La valentia es recompensa en aquests casos, amb la previsió que un mateix fa en llogar la seva finca. Ser valent (i per tant, previsor) és una recomanació si pensa en llogar en els temps que corren.