FAQ: a qui correspon pagar les obres a les terrasses d’ús exclusiu d’un propietari en un edifici en règim de propietat horitzontal?

A l’efecte de determinar a qui correspon l’obligació de pagar les obres de les terrasses d’un immoble, prèviament hem de tenir en compte que el règim de propietat horitzontal d’un edifici es regula en primer lloc pel que estableix el seu títol de constitució, i en allò que aquest no prevegui per les normes del Capítol III del Títol V del Llibre V del Codi Civil de Catalunya (és a dir, els articles 553-1 i següents d’aquest cos legal). Així ho estableix l’article 553-9.3 del Codi Civil de Catalunya.

Cas que els Estatuts de la nostra Comunitat no disposin res al respecte, doncs, ens caldrà acudir al que disposi el Codi Civil de Catalunya.

Doncs bé, cal dir en primer lloc que en relació a la consideració de les terrasses dels edficis com a elements comuns, la doctrina científica i la jurisprudència són pràcticament unànimes en considerar que s’ha de donar a les terrasses dels edificis el mateix tractament que es dispensa a les cobertes de l’edifici, que en tot cas es consideren un element comú de l’edifici en l’enumeració que l’Article 553-41 CCCat fa. Tant és així, que la jurisprudència ha considerat que una terrassa, si té la funció de coberta de l’edifici, sigui un element privatiu o un element comú d’ús exclusiu, tindrà la consideració d’element comú; i si s’han de realitzar obres de reparació de la mateixa que no afectin pròpiament la terrassa, sinó la càmera d’aire que existeix a la coberta de l’edifici, i més en concret al necessari aïllament que aquesta precisa per a protegir l’edifici de les inclemències atmosfèriques com a conseqüència del mal estat de les làmines d’impermeabilització, les haurà d’assumir la Comunitat de Propietaris.

Així ho han determinat:

  • La Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona (Secció 4ª) núm. 472/2011, de 27 de setembre, en un cas en què es discuteix el caràcter o no d’element comú d’una terrassa i la procedència o no del pagament d’unes obres de reparació de la mateixa, cita la important Sentència del Tribunal Suprem de 8 d’abril de 2011 que resol sobre un recurs de cassació contra Sentència de l’Audiència Provincial de Madrid (Secció 18ª) de 18 de gener de 2007, que diu: “Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edficio, en la que se han realizado las obras por el actor. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios del supuesto que se examina. La conclusión que se alcanza es la misma que la que ofrece la Audiencia Provincial: el pago de las obras realizadas que la parte actora exige a la demandada son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectaron a la terraza en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de la misma, o tuvieron su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta, sino a un elemento estructural como es la cámara de aire que existe en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización.”
  • Quelcom similar considera la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona (Secció 16ª) núm. 563/2014 de 20 de novembre sobre la distinció de les reparacions a realitzar i a qui correspon assumir-ne el cost: “No parece discutible que la reparación de las deficiencias aparecidas en la tela asfáltica o capa de impermeabilización debe incluirse en el ámbito de las obligaciones a cargo de la Comunidad, porque se trata de un elemento estructural, e incluso podría estimarse, como se apunta desde algunas líneas jurisprudenciales, que la impermeabilización, por estar alojada en el forjado del edificio, no forma parte ya de la terraza y por tanto su mantenimiento no es carga de quien tenga el derecho de disfrute exclusivo de la referida terraza, sino, en todo caso, de la Comunidad. Así como el cuidado, mantenimiento y reparación del pavimento o solado de la terraza se inscriben en el círculo de deberes asignados a quienes ostentan su disfrute exclusivo, es la Comunidad la que debe sufragar los gastos derivados de la subsanación de los defectos irrogados en la capa de impermeabilización, por tratarse de un elemento de la estructura del edificio”.

L’article 553-43.2 CCCat imposa als propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i gaudi exclusiu dels elements comuns l’obligació d’assumir les despeses de conservació i manteniment dels mateixos, així com l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Per contra, l’apartat 3 del mateix article, estableix que les reparacions que vinguin motivades per vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o que afectin i beneficiïn a tot l’immoble, corren a càrrec de la comunitat. Tanmateix, com que els vicis estructurals sobrevinguts o que afectin a tot l’immoble podrien ser una via fàcil per part dels propietaris que tenen vinculat l’ús exclusiu d’un element comú per fer recaure en la Comunitat el pagament de les obres de reparació dels mateixos, afegeix una salvetat in fine quan estableix que aquestes reparacions dels elements comuns d’ús exclusiu per vicis estructurals hauran de ser assumides pel propietari que en té aquest ús privatiu quan aquestes reparacions siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala conservació dels mateixos.

Per tant, en tot cas haurem d’atendre al tipus d’obres que s’han de realitzar, si són de conservació i manteniment o si són de reparació. En el primer cas, sempre correspondrà assumir el cost de les obres al propietari que en tingui l’ús exclusiu, qui com hem dit, té l’obligació de conservar i mantenir en bon estat aquells elements comuns dels quals en tingui atribuïts l’ús i gaudi exclusius. En el segon cas, en les obres de reparació, caldrà veure si aquesta és deguda a un vici estructural sobrevingut que afecti a tot l’immoble, supòsit en què la Comunitat tindria l’obligació de pagar aquestes obres; o bé si estem davant d’una obra de reparació que ve motivada pel mal ús o la mala conservació de la terrassa per part del propietari que en té l’ús exclusiu. Així mateix també haurem d’observar en quins elements se centraran les obres, si sobre els propis de la terrassa, que correspondrà pagar-les al propietari de l’element privatiu que en tingui l’ús exclusiu; o  els de la part de coberta que fa la terrassa, com és l’aïllament, que haurà de pagar la Comunitat.

Si es troben en una situació d’aquest tipus, convé que en parlin amb l’Adminsitrador de la seva Comunitat o amb el seu advocat de confiança de seguida, ja que una intervenció ràpida permetrà assegurar la millor determinació de a qui correspon atendre el pagament d’unes obres a les terrasses l’ús de les quals sigui exclusiu del propietari d’un element privatiu.

Anuncis

Guanya la banca?

Els darrers dies han finalitzat per a molts terrassencs afectats els processos de bescanvi de participacions preferents i d’altres productes similars de Bankia i Catalunya Caixa. Malgrat posar fi a la tinença d’aquests productes, i per tant, semblar que es treuen un pes de sobre, realment per la majoria el malson encara no s’ha acabat. I és que del capital invertit en la compra d’aquests productes financers en recuperen només una part i el camí per aconseguir la devolució de la totalitat se’ls presenta tèrbol.

A tots els terrassencs afectats que hagin seguit aquests processos sense acompanyament professional aquesta història segur que els és ben familiar. Fins i tot amb assessorament professional els clients d’aquests bancs es troben perduts, sobretot, en un mar de dubtes: “reclamo o  no?”

Pensant que molts dels afectats són persones d’edat avançada que en aquest punt de la seva vida ja no comptaven trobar-se amb aquesta mena de problemes, amb els seus estalvis enganxats i amb pensions cada vegada més baixes, la magnitud de l’assumpte augmenta.

De fet, només cal recordar que l’actitud de la banca avui, la de donar una mínima solució als preferentistes, troba el seu origen en resolucions de la Comissió Rectora del FROB que determinen el procediment obligatori de bescanvi i eventual recompra als afectats concretant també les quitances i pèrdues del capital invertit. Que un organisme públic hagi intervingut en aquesta qüestió revela la gravetat de la mateixa, i, per tant, ens trobem davant d’un reconeixement implícit de què les coses es van fer molt malament, no ja només per part de la banca, sinó per l’entitat pública que havia de sotmetre la seva activitat a control.

Docns bé, amb posterioritat a aquest pedaç ordenat pel FROB (el bescanvi obligatori), es pot reclamar la recuperació del 100% del capital invertit. Com? Tant a través de l’arbitratge, com per la via judicial. I aquí arriba la qüestió principal: quina és la millor opció per recuperar els diners que vaig invertir?

En primer lloc, s’haurà de valorar l’opció més convenient a la seva situació, l’import invertit i l’entitat financera que els va emetre. Amb aquests factors es podrà determinar quina és la via més recomanable, si presentar una demanda judicial o sol·licitar l’arbitratge. Aquest últim és gratuït i suposa un sistema extrajudicial voluntari que resol conflictes entre consumidors i empreses a través d’una resolució que dicta un tercer (laude), que és d’obligat compliment i que no admet recurs. La via judicial, per contra, és de pagament però ofereix unes garanties més grans i permet recórrer en cas de disconformitat amb la resolució.

Si volen un consell, no deixin guanyar la banca. Si ho fem, si li permetem vèncer altra vegada, qui li impedirà tornar-nos a enganyar per sortir-ne sempre beneficiada ella?

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de juliol de 2013.

Les “meravelles” de les participacions preferents

En els darrers mesos s’ha parlat i escrit molt sobre les participacions preferents. I això és així, perquè l’Autoritat Bancària Europea (EBA) arran de la crisi ha endurit les condicions relatives al capital mínim d’alta qualitat que han de tenir les entitats bancàries (un 9%) i exclou d’aquest capital les participacions preferents, que fins aleshores tenien aquesta condició. Pels bancs i caixes, l’emissió de participacions preferents perd sentit, ja que no els computa com a capital d’alta qualitat; i a més, els convé convertir aquestes participacions que endossaven als seus clients en d’altres instruments que per contra, sí que es comptabilitzin com a capital (i així s’ha fet per molts bancs i caixes). Aquí és on s’obre la caixa de pandora.

Les participacions preferents són productes financers que per les seves principals característiques s’han de qualificar d’alt risc, i  que segons la MiFID (la Directiva 2004/39/CE que pretén millorar la protecció de l’inversor a través de la transparència, eficàcia i integració dels mercats) la seva contractació quedaria reservada a un perfil d’inversor gens conservador i que coneix el mercat financer. I és que les participacions preferents són emissions de deute, bons, que a qui les compra dóna una rendibilitat no acumulativa subjecte a l’existència de beneficis distribuïbles, que cotitzen als mercats secundaris i per tant és difícil pel client conèixer-ne la seva rendibilitat, sense drets polítics, sense venciment i amb la possibilitat de ser amortitzades (extingides) anticipadament a partir del 5è any de la seva compra. Aquestes són algunes de les seves “meravelles”. I es preguntaran qui podia comprar participacions preferents sabent-ne tot això, oi?

Com que als bancs i caixes els interessava tenir capital d’alta qualitat i com dèiem abans computava com a tal, venien el producte a tort i a dret a tots aquells clients de tota la vida, que confien en el seu banc o caixa, i sense fer gaire cas als testos de conveniència i d’idoneïtat que imposa la MiFID per protegir a l’inversor (estalviador consumidor). La polèmica està servida i es destapa que la contractació de participacions preferents ha incomplert la normativa en relació a la informació subministrada al client que ha de contractar, desatenent el perfil del client, incorrent doncs aquesta contractació en vicis del consentiment relatives a l’objecte. És a dir, com que no se sabia què es contractava, la voluntat de contractar no estava ben formada, estava viciada i, per tant, fa nul·la aquesta contractació.

Tanmateix, la nul·litat (o anul·labilitat) d’un contracte l’ha de declarar un Jutge o Tribunal, no és mai automàtica. Així doncs, s’hi haurà d’actuar i abans caldrà analitzar si la falta de consentiment (voluntat) podria provar-se per tenir èxit en la reclamació.