FAQ: si una Comunitat de Propietaris deutora no em paga, puc reclamar als propietaris dels diferents elements privatius de la mateixa?

urban-384587_960_720

Efectivament, els propietaris d’elements privatius d’una Comunitat de Propietaris responen dels deutes de la Comunitat.

Així ho estableixen els articles 553-4.1 i 553-46 del Codi Civil de Catalunya:

  • El primer, amb la rúbrica Crèdits i deutes:
  1. Tots els propietaris són titulars mancomunats tant dels seus crèdits constituïts a favor de la comunitat com de les obligacions contretes vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives“.
  • El segon, amb la rúbrica Responsabilitat de la comunitat:

“1. La comunitat de propietaris respon dels deutes que contreu amb els seus fons i crèdits i amb els elements privatius de benefici comú.
2. Els elements privatius de benefici comú només es poden embargar fent un requeriment als propietaris i demandant-los personalment.
3. Els elements privatius només es poden embargar per deutes de la comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l’immoble i se’ls demanda personalment”.

Però cal matisar: sempre i en tot cas podrem reclamar als propietaris dels elements privatius de la Comunitat o només en alguns casos?

La responsabilitat dels elements privatius dels copropietaris per deutes de la Comunitat resultarà de la insuficiència dels fons i crèdits de la Comunitat de Propietaris, configurant-se així una responsabilitat jerarquitzada davant de tercers, subsidiària dels propietaris dels elements privatius respecte de responsabilitat primera de la Comunitat de Propietaris. És a dir, que només quan es conegui i es tingui constància de la insuficiència del patrimoni de la Comunitat de Propietaris deutora es podrà actuar contra els propietaris dels elements privatius de la mateixa. Així ho ha vingut entenent la jurisprudència en Sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, (Sala Civil i Penal, Secció 1ª) núm. 12/2014, de 24 de febrer i 59/2012, de 15 d’octubre.

Alhora amb caràcter previ a reclamar als propietaris d’elements privatius, cal efectuar un requeriment individual de pagament, requisit de procedibilitat que suposa la desestimació de la petició en cas d’efectuar-se sense ell.

Requerits els diferents propietaris d’elements privatius de la Comunitat podrem reclamar individualment a cada un d’ells l’import del total deute que li correspongui d’acord amb la seva quota de participació en la Comunitat. Per tant, estem davant d’una responsabilitat mancomunada i no solidària de tots els copropietaris en relació als deutes de la Comunitat amb tercers.

Per tant, si tenim un crèdit contra una Comunitat de Propietaris i coneixem o podem conèixer que aquesta no podrà fer front al deute, cas que ens plantegem instar una reclamació judicial, és recomanable, per evitar la frustració de la pretensió correctament exercida i estimada de cobrament, dirigir la demanda no únicament contra la Comunitat de Propietaris sinó també, i subsidiàriament en cas que la Comunitat tingui insuficients fons i crèdits per pagar, contra els diferents copropietaris que la formen, els dels elements privatius de la mateixa, previ requeriment de pagament dels mateixos.

Si no ho fem així, de forma acumulada a la demanda contra la Comuntiat, si bé subsidiàriament, declarat el deute i condemnada la Comunitat, haurem d’acudir a un nou procediment declaratiu per reclamar els diferents copropietaris, que també haurem d’haver requerit prèviament de pagament.

Anuncis

FAQ: si tinc una clàusula sòl, puc reclamar al banc el total del que he pagat en aplicació d’aquesta clàusula?

Tothom té força clar que la clàusula sòl incorporada a un préstec hipotecari és abusiva i, per tant, nul·la. Aquesta és avui una qüestió indiscutible.

Ara bé, si tinc una clàusula sòl al meu préstec hipotecari i aquesta és nul·la per abusiva, recuperaré el que hagi pagat de més durant la vida del préstec en aplicació d’aquesta clàusula?

Prèviament a donar resposta a aquesta pregunta, cal conèixer quin és l’estat de la qüestió a data d’avui.

Segurament teniu en ment la Sentència del Tribunal Suprem de 9 de maig de 2013. En ella el TS declarava nul·les les clàusules sòl incorporades als préstecs hipotecaris concedits per les entitats BBVA, Abanca (Novagalicia) y Cajamar, arran d’una demanda col·lectiva, que no individual, que amb base a la Llei 7/1998, de 13 de maig, sobre Condicions Generals de la Contractació sol·licitava que se la declarés nul·la. En anar per la via d’aquesta llei, tal i com ella mateixa estableix (al seu article 12 ens parla dels efectes de l’acció de cessació), els efectes de la declaració de nul·litat només tindran lloc a partir de la sentència. I així ho declarava aquesta Sentència del Suprem de 9 de maig de 2013. En aquell moment, molts van creure que en cas de declarar la nul·litat d’una clàusula sòl només es tindria dret a recuperar les quantitats pagades en aplicació de la mateixa des del 9 de maig de 2013.

I és que cal tenir en compte que per a la declaració de nul·litat d’una clàusula sòl incorporada a un préstec hipotecari existeixen dues vies: la demanda col·lectiva basada en la Llei 7/1998, de 13 de maig, sobre Condicions Generals de la Contractació; i la individual, per a un contracte de préstec concret. Si es va per aquesta última via, la nul·litat que es declara de la cláusula sòl suposa en aplicació del Codi Civil espanyol (article 1303: “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.”) que aquesta clàusula no ha existit mai, és a dir, que la clàusula es tingui per nul·la des de la data de la firma del contracte, suposant així, doncs, que els efectes de la clàusula sòl es retrotraiguin al principi, es tinguin per no produits i, per tant, es tingui dret a ser reintegrat del que s’hagi satisfet en aplicació de la mateixa.

Aquest és el meu criteri i el de la majoria d’advocats, ja que en el cas de demanar la nul·litat d’una clàusula d’un contracte concret, suposa que aquesta no hagi existit mai i, per tant, que el que s’hagi pagat de més en aplicació de la clàusula sòl, s’hagi de retornar

Però és o ha estat així com ho han interpretat els nostres Jutjats i Tribunals? La resposta és no.

Des de la Sentència del Suprem, el criteri de les diferents Audiències Provincials no ha estat uniforme, havent adoptat diversos criteris quan se’ls ha plantejat la resolució de demandes de nul·litat de clàusules sòl incorporades a un préstec concret. Quins efectes té aquesta nul·litat? Retraoactius només fins a 9 de maig de 2013 perquè és la data en què és dictada la Sentència del Tribunal Suprem? O retroactius des que es va signar el contracte, tal i com és inherent a la nul·litat i com estableix el propi Codi Civil?

La disparitat de criteris es pot concretar i resumir de la següent manera. Certes Audiències Provincials o Jutjats consideraven que la Sentència del TS establia un criteri jurisprudencial en relació als efectes de la declaració de la nul·litat de la clàusula sòl, criteri que havien de seguir; mentre que d’altres consideraven que el criteri no era aplicable perquè en un cas s’estava davant d’una demanda col·lectiva mentre que en els seus casos no. Davant d’això, tanmateix, el Tribunal Suprem va voler fixar un criteri pel cas concret i finalment va decidir en les Sentències de 25 de març de 2015 i 29 d’abril de 2015: que la nul·litat d’una clàusula sòl, anés per la via que anés, col·lectiva o individual, comportaria només recuperar les quantitats pagades en aplicació de la clàusula des del 9 de maig de 2013. I per vestir aquesta decisió certament mancada de lògica d’acord amb el que estableix el Codi Civil sobre la nul·litat radical, s’empara en la necessària seguretat jurídica que ha de regir les relacions contractuals, quan realment  la fixació d’aquest criteri sobre la retroactivitat limitada de la nul·litat de la clàusula sòl poc té a veure amb la interpretació del Dret, i molt amb no perjudicar les entitats bancàries.

Descontents amb això, certs advocats i certs jutges (Jutjat Mercantil de Granada, Audiències Provincials de Castelló, Alacant, Zamora, etc.), en procediments on es demana la nul·litat de clàusula sòl en préstecs concrets, han plantejat qüestions prejudicials al Tribunal de Justícia de la Unió Europea per tal que resolgui si el que ha dut a terme el Tribunal Suprem és incomplir amb la normativa europea: quan una clàusula és declarada nul·la per abusiva, el jutge no en pot moderar els efectes de la nul·litat; això és el que estaria fent el Tribunal Suprem.

Aquestes qüestions prejudicials encara es troben pendents de resolució, però sembla que la Comissió Europea es decanta per considerar que el criteri del Tribunal Suprem és contrari a la normativa europe en l’informe de 13 de juliol de 2015 presentat en l’assumpte C-154/15, qüestió prejudicial plantejada pel Jutjat del Mercantil núm. 1 de Granada.

Per tant, si bé crec que és possible reclamar pels imports que s’hagin satisfet al banc en aplicació de la clàusula sòl durant tota la vida del préstec hipotecari, per prudència, i tenint a tocar la resolució del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (sembla que ha de tenir lloc a finals d’abril) esperaria a tenir-la abans de reclamar el total de les quantitats pagades en aplicació de la clàusula sòl.

FAQ: Què passa amb l’IBI en les execucions hipotecàries un cop adjudicada la finca?

 Imatge extreta de l'Ajuntament de Villalbilla

La pregunta que encapçala aquest post és una consulta freqüent de molts executats hipotecaris que un cop el banc s’adjudica la finca mitjançant la subhasta, i per tant, ja no en són propietaris, s’adonen que tot i això, han de pagar l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) de l’any en el qual han deixat de ser propietaris.

Imaginem un matrimoni que no pot pagar la hipoteca, el banc l’executa i, arribat el dia s’adjudica la finca gravada per la hipoteca. Imaginem que l’adjudicació es produeix el 10 de febrer de 2015.

El dubte és clar: han de pagar l’IBI del 2015 malgrat no ser propietaris de la finca durant la major part d’aquest 2015 si el banc s’ha adjudicat la finca el 10 de febrer de 2015?

La resposta és, malauradament, que sí.

I és que l’IBI, que es troba regulat als articles 60 i següents del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals (aprovat mitjançant Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març), es merita el primer dia del període impositiu, que coincideix amb l’any natural, és a dir, l’1 de gener, tal com refereix el seu article 75. I això què suposa? Doncs que si en el procediment d’execució hipotecària el banc s’adjudica la finca el dia 2 de gener, l’IBI l’haurà de pagar qui era propietari el dia 1 de gener i, per tant, l’executat hipotecari.

FAQ: com puc prevenir un futur feixuc procés d’incapacitació en cas de perdre facultats per qualsevol causa?

Cada vegada vivim més anys. Tanmateix, aquest creixement de l’esperança de vida, sovint, no suposa una vellesa sense complicacions de salut. Entre aquestes malalties que ens poden afectar durant la vellesa hi trobem l’Alzheimer, les demències, el Parkinson, o d’altres situacions que limiten la capacitat mental de la persona. Quan això passa, el govern sobre la nostra persona no es pot assegurar, perdem el que es coneix com la capacitat d’obrar i, per tant, els actes jurídics que realitzem en aquest estat es troben viciats pel que fa al consentiment que hem prestat, a la manifestació de la nostra voluntat.

El Dret s’ha ocupat ja des de temps remots (el Dret Romà, per exemple) de regular la situació d’incapacitat de les persones a través de figures com la tutela. La tutela és una institució que preveuen tant el Codi Civil espanyol, com el Codi Civil català. Segons ambdues lleis, la constitució de la tutela requreix d’un procediment judicial d’incapacitació de la persona, i per tant no és immediata, sinó que ha de seguir un tràmit judicial taxat i rigorós en què intervé també el Ministeri Fiscal.

La qüestió que ens plantegem avui és: en cas de quedar afectats per una malaltia o lesió que ens impedeix el nostre propi govern, sempre i en tot cas es necessitarà acudir a un procediment judicial d’incapacitació per constituir la tutela o hi ha alguna manera d’evitar-ho?

Doncs bé, segons el Codi Civil català, la resposta a aquesta pregunta és que hi ha una manera d’evitar-ho. Com?

El seu article 222-2 preveu una figura que estalvia molts maldecaps a les famílies: l’autotutela o poder en previsió de pèrdua sobrevinguda de capacitat. Es tracta de la possibilitat que un mateix té d’atorgar un poder (per tant, davant notari i en escriptura pública) a favor d’una persona perquè tingui cura dels seus interessos, en previsió de patir una malaltia o deficiència persistent de caràcter físic o psíquic que no el permeti governar-se a sí mateix. Aquest poder pot decidir qui l’atorgui, si vol que produeixi efectes des de l’atorgament, o bé a partir d’unes circumstàncies que es determinin al poder.

És clar que si tothom conegués aquesta figura, les famílies catalanes patirien menys quan es produeixen situacions que limiten la capacitat dels seus familiars més pròxim. El cop que representa saber que un pare o mare, avi o àvia, no pot governar-se per ell o ella mateixa per una malaltia o lesió que limita les capacitats cognitives, no te’l treu ningú. Però l’autotutela apaivaga les conseqüències de la malaltia pel que fa al dia a dia de la persona: retirada de diners dels comptes corrents de l’incapaç per fer front a pagaments de les seves necessitats bàsiques o d’assistència, acceptació d’herències de cònjuges o altres familiars, administració del patrimoni, etc.

Per aquests motius és tan important saber que l’autotutela existeix i que si un és previsor, pot estalviar molts maldecaps als seus familiars.

FAQ: puc reclamar veure el meu nét menor d’edat si els seus pares no me’l deixen veure?

Estem molt acostumats, bé perquè tenim familiars, amics o coneguts en aquesta situació, bé perquè ho patim en la nostra pròpia pell, a parlar del règim de visites d’un pare o d’una mare en relació amb els seus fills menors d’edat quan s’ha produït una separació o un divorci.

El règim de visites és un dret dels menors d’edat (no un dret dels pares únicament) de relacionar-se amb ambdós progenitors, pare i mare, per tal de cobrir les seves necessitats afectives, emocionals i educatives, així com per al seu desenvolupament equilibrat. La seva finalitat no és altra que la de fomentar les relacions humanes paternes o materno-filials i mantenir la relació afectiva de pares i fills, malgrat la separació o el divorci, procurant que als nens els afecti el mínim. Per tant, i partint de la configuració del règim de visites com un dret-deure que s’estableix en interès del menor (favor fillii), el mateix sempre s’haurà d’establir atenent a les necessitats del menor d’edat.

Però és el règim de visites un dret-deure del menor només en relació als pares, o també en relació als avis?

És conegut que quan es produeix la separació d’una parella o el divorci d’un matrimoni, la situació de conflictivitat entre la parella pot conduir a què els avis vegin ressentida la seva relació amb els néts, fins al punt de no poder-los veure perquè un dels progenitors no els ho permet. Però també pot passar que un dels progenitors mori massa jove deixant fills, i els pares d’aquest progenitor i avis dels seus fills es vegin privats d’aquesta relació amb els seus néts.

La llum a aquesta qüestió ens la donen els articles 233-2.2, 233-12 i 236-4 del Codi Civil de Catalunya (també l’article 160 del Codi Civil espanyol), així com l’article 38 de la Llei 14/2010, de 27 de maig, dels Drets i les Oportunitats en la Infància i l’Adolescència. Tots ells estableixen que els nens tenen dret a conviure i relacionar-se amb els avis i els pares han de facilitar aquestes relacions, que només es poden impedir si hi ha una causa justa. A aquest efecte, la llei atorga als avis l’acció judicial per reclamar l’establiment d’un règim de visites amb els seus néts. Aquest procediment judicial que els ha de permetre relacionar-se amb els seus néts es substancia com si d’un procés matrimonial es tractés, en el qual el pare i/o la mare que s’oposi a què els seus fills es puguin relacionar amb els avis haurà d’al·legar una justa causa que impedeixi aquesta relació dels fills amb els avis.

I què es considera justa causa? Doncs bé, en relació a aquesta qüestió la llei emmudeix i deixa aquesta decisió als tribunals, que seran els que hauran de resoldre cas per cas. Tanmateix, la jurisprudència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (com també la del Tribunal Suprem si la llei aplicable és l’espanyola) és clara en aquest sentit i en múltiples sentències ha declarat que no és justa causa la conflictivitat existent o la nul·la relació i comunicació entre els pares i avis del menor. Per tant, els pares d’un menor no poden impedir als avis relacionar-se amb el seu nét només amb base en aquesta mala relació dels pares amb els avis.

FAQ: el fet d’acceptar l’herència suposa renunciar al dret de reclamar la llegítima si l’herència no la cobreix?

Als despatxos dels advocats, sovint, ens acudeixen persones que tenen consultes molt puntuals o ens trobem que en un cas, per més bé que ens expliquem, els clients sempre tenen alguna pregunta del tot lògica però que els juristes donem per suposada quan no ho és.

Amb l’ànim de millorar el coneixement dels lectors no juristes que passen per aquest blog, i alhora com a compendi, m’he decidit a iniciar una nova secció al blog que pretén donar resposta a aquestes preguntes més freqüents incorporant dues etiquetes al núvol d’etiquetes: #FAQs i #preguntesfreqüents. Pels despistats o poc avesats a utilitzar les etiquetes per navegar pel blog, el títol del post anunciarà ja que es tracta d’una pregunta freqüent tot constant al mateix la introducció “FAQ:”, com he fet servir de títol en el present post.

Avui és el torn de tractar sobre la llegítima i una de les preguntes clàssiques dels clients. En aquest cas, el client és hereu i legitimari del causant, però el que rep per herència no cobreix el que li pertoca per llegítima. La pregunta: el fet d’acceptar l’herència suposa renunciar al dret de reclamar la llegítima? O tot i l’acceptació puc reclamar-la igualment a posteriori?

L’acceptació de l’herència no impedeix a l’hereu que és legitimari la reclamació de la llegítima que per llei li pertoca si el que rep per herència no cobreix quantitativament la llegítima.

Això és així perquè: en primer lloc, l’article 451-2.2 del Codi Civil de Catalunya estableix que la llegítima s’accepta sempre que no s’hi renunciï de forma expressa. En concret: “Es presumeix que la llegítima és acceptada mentre no s’hi renuncia d’una manera expressa, pura i simple”. Per tant, acceptant l’herència no es renuncia a la llegítima. Si s’hi volgués renunciar s’hauria de fer de forma expressa. Alhora, procedeix igualment el pagament de la llegítima si el causant atribueix béns de l’herència als legitimaris que no són suficients per cobrir quantitativament la llegítima.