El Suprem canvia de criteri respecte als requisits exigibles en la subrogació de l’arrendatari en contractes regits per la LAU del 64 i anteriors al 9/05/1985

housing-846056_960_720

En una sentència recentment coneguda, del proppassat 20/07/2018, el Tribunal Suprem abandona la doctrina jurisprudencial que fins ara havia mantingut respecte als requisits que la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) vigent, la de 1994, estableix al seu article 16.3 respecte a la subrogació per causa de mort de l’article 58 de la LAU de 1964 per als contractes celebrats amb anterioritat al 9/05/1985.

Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

Abans d’aquesta sentència, la Sala Civil del Suprem entenia que per tal que es pogués entendre produïda la subrogació en el contracte d’arrendament en contractes anteriors al 9/05/1985 prevista a l’article 58 de la LAU de 1964, calia complir necessàriament amb els requisits que exigeix l’article 16 de la LAU de 1994, que són bàsicmanet: a) la comunicació per escrit de la mort de l’arrendatari titular del contracte, i b) la identitat de la persona que es vol subrogar en la posició que ocupava l’arrendatari traspassat. El criteri s’havia mantingut en les SSTS 343/2012, de 30 de maig; 247/2013, de 22 d’abril i 664/2013, de 23 d’octubre.

Tanmateix, ara el Suprem considera que aquesta doctrina “resulta excessivament rígida i que no pot ser mantinguda de manera inflexible sense atendre a cada cas a les exigències que imposa la bona fe, principi general del dret que informa el nostre ordenament jurídic (arts. 1.4 i 7 CC)”. I afegeix: “Per raó de la bona fe, l’efecte extintiu del contracte pot ser un resultat injust quan, malgrat no haver-se dut a terme una notificació formal per escrit, l’arrendador té un coneixement efectiu que s’ha produït la defunció de l’arrendatari i de la voluntat de subrogació de qui té dret a ella”. Segueix referint que “no ha de perdre’s de vista que, d’acord amb el règim legal, el consentiment de l’arrendador no és un requisit per a què es produeixi la subrogació i que l’exigència de notificació el que pretén és que l’arrendador tingui coneixement en un termini raonable de l’exercici d’un dret que l’afecta. Invocar la falta de notificació per a extingir el contracte quan l’arrendador coneix la voluntat de l’exercici del dret de subrogar-se resulta, per tant, contrari a la bona fe”.

Per conèixer el cas concret que motiva aquest canvi de criteri del Suprem aquí.

La reforma de la LEC per agilitzar els desnonaments per ocupacions il·legals d’habitatges

house-1407562_960_720Motivada pels efectes de la crisi econòmica i financera, que ha fet palesa la lentitud i els impediments dels procediments per a recuperar la possessió d’habitatges ocupats il·legalment, arriba la Llei 5/2018, d’11 de juny, de modificació de la Llei 1/200, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil, en relació a l’ocupació il·legal d’habitatgespublicada al BOE de 12/06/2018 i que ha d’entrar en vigor el proper 2 de juliol.

Com posa de manifest la seva Exposició de Motius, l’ocupació il·legal d’habitatges s’ha convertit en un problema greu per a molts petits propietaris que han vist com un habitatge que en aquell moment es trobava buit era ocupat per un tercer sense poder recuperar-ne la possessió, no ja de manera immediata, sinó fins transcorregut massa temps. I és que si bé és cert que moltes famílies damnificades per les execucions hipotecàries han recorregut a l’ocupació il·legal d’habitatges (i aquí una crítica a les administracions per no destinar els recursos necessaris per dotar-se d’un parc d’habitatge públic o social suficient), també ho és que moltes persones i organitzacions s’han aprofitat d’aquest fenomen per ocupar il·legalment habitatges sense trobar-se en situació de vulnerabilitat social o econòmica, construint-se fins i tot organitzacions mafioses que s’han lucrat a base de l’ocupació il·legal.

Fins ara, si un propietari (o un posseïdor) veia ocupat il·legalment un habitatge de la seva titularitat (o possessió), recorria a diferents vies per recuperar-lo que s’han evidenciat poc àgils. A banda de la via penal, sempre l’última ràtio, la via civil oferia i ofereix tres procediments amb la finalitat de recuperar un habitatge del que s’ha estat desposseït perquè un tercer ha passat a ocupar-lo: el desnonament per precari (article 250.1.2n LEC), l’interdicte per a la tutela sumària de la tinença o possessió d’una cosa (article 250.1.4t LEC) i el procediment de l’article 41 de la Llei Hipotecària (article 250.1.7è LEC). Tanmateix, tots ells presenten problemes o limitacions quan s’apliquen a l’ocupació il·legal d’habitatges que acaben resultant en què la recuperació d’aquests per part dels seus legítims propietaris o posseïdors es retardi o simplement no pugui produir-se per aquesta via.

I quina solució dóna la reforma? Doncs adequa un d’aquests procediments, l’interdicte per recuperar la possessió de l’article 250.1.4t de la LEC  per a què esdevingui eficaç i ràpid.

Ho fa, però, només per als casos en què qui s’hagi vist privat de la possessió d’un habitatge siguin: o bé una persona física que en  sigui propietària o posseïdora legítima, o bé una entitat sense ànim de lucre amb dret a posseir-la o una entitat pública propietària o posseïdora d’habitatge social. En deixa fora les societats, ja siguin patrimonials, bancs o fons d’inversió.

Així doncs, si qui demanda és una d’aquestes persones físiques o entitats enumerades, preveu la reforma el següent:

  • Que amb la demanda s’aporti el títol pel qual s’és propietari o posseïdor de l’habitatge.
  • Que la demanda es pugui dirigir genèricament contra els desconeguts ocupants de l’habitatge i a qui es trobi habitant-lo.
  • Que si el demandant sol·licita l’entrega immediata de la possessió de l’habitatge, en el decret d’admissió de la demanda es requereixi als ocupants per a què aportin títol que justifiqui la seva situació possessòria en un termini molt breu de 5 dies. I si no s’aporta el títol en aquest termini, el jutjat dictarà interlocutòria acordant l’entrega de la possessió de l’habitatge al seu titular legítim, sense possibilitat de recurs. Aquesta interlocutòria es podrà executar sigui qui sigui l’ocupant de l’habitatge en aquell moment.

A banda de donar una solució al temps per a recuperar l’habitatge ocupat il·legalment, la reforma també resol els problemes de notificació als ocupants, amb la qual cosa podem concloure que la mateixa podrà resultar molt satisfactòria per a molts petits propietaris afectats.

 

Vull recuperar el meu pis llogat però encara no han transcorregut els 3 anys de durada del contracte. Què puc fer?

keys-2251770_960_720

La Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (en endavant, la LAU) en la seva redacció donada per la reforma operada el 2013, al seu article 9.3, partint de la base del que estableix l’article 9.1 que refereix que la duració de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts, però que si aquesta fos inferior a tres (3) anys arribada la data de finalització del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins arribar al mínim de tres (3) anys, estableix:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Així doncs, si necessitem l’immoble abans d’haver transcorregut els tres (3) anys mínims de duració del contracte per a l’arrendatari, podem acudir a aquest article per recuperar la finca, encara que aquesta circumstància no s’hagi fet constar a cap clàusula del contracte, com contràriament s’exigia amb anterioritat a la reforma de la LAU operada al 2013, ja que des de dita reforma no cal que s’incorpori al contracte aquesta previsió per poder fer-la valer (així ho estableix l’Exposició de Motius de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).

Pel que fa als requisits per poder recuperar la finca, que com hem vist l’article 9.3 transcrit més amunt exigeix, cal:

  • Que al contracte d’arrendament consti pactada una duració inferior als 3 anys.
  • Que hagi transcorregut al menys el primer any de durada del contracte.
  • Que el propietari comuniqui a l’arrendatària la necessitat de la finca per destinar-la a habitatge permanent propi o dels familiars que estableix l’article 9.3 amb dos  (2) mesos d’antelació a la data en què aquesta sigui necessària. Dita comunicació és recomanable que es faci per un mitjà fefaent que acrediti la seva recepció i el seu contingut.

No cal, doncs, a priori acreditar cap altra qüestió, com ara que no es disposa de cap altra finca per destinar-la a habitatge permanent propi o d’un familiar, ni si les finques, en cas de tenir-les estan en possessió de tercers i per tant n’impedeixen poder disposar per destinar-los a l’habitatge propi o d’un familiar. De fet, l’article 9.3 LAU només exigeix i imposa al propietari que ha recuperat la possessió de la finca que ell o el familiar passi a ocupar-la en el termini máxim de tres (3) mesos des que l’arrendatària hagi marxat i abandonat l’immoble. Això és així per evitar que hom recorri a aquest mecanisme per cometre frau, com seria, per exemple, evitar la pròrroga (obligatòria  per al propietari) del contracte d’arrendament fins als tres (3) anys per poder-lo arrendar a un tercer per una major renda; situacions molt comunes en moments de canvis normatius o d’augment del preu del lloguer.

Malgrat l’exposat anteriorment i que la llei no ho exigeix expressament, hem de destacar que és convenient justificar la necessitat que s’al·lega per recuperar la finca posant a disposició de l’arrendatària o acompanyant a la comunicació tota la documentació acreditativa de la causa de necessitat de la finca. És important fer-ho, en primer lloc, per donar la més veraç informació que ens permet exercir aquest dret previst a l’article 9.3 que enerva el dret de l’arrendatària a què el contracte es prorrogui fins als tres (3) anys; i si som transparents i demostrem bona fe, és probable que l’arrendatària també respongui sense posar pals a les rodes; i en segon lloc, perquè en cas de negativa de l’arrendatària a abandonar l’immoble abans dels tres (3) anys, puguem acudir a la via judicial i aconseguir recuperar la finca amb èxit, acreditant bona fe, haver exposat i acreditat els motius que ens porten a haver d’extingir l’arrendament abans del temps mínim legalment previst.

I és que, si bé de l’actual article 9.3 LAU encara no en coneixem jurisprudència (la reforma és massa recent) i, per tant, es fa difícil preveure com aplicaran aquest precepte els tribunals, sí que n’existeix d’abundant de l’article 9.3 vigent als contractes atorgats amb anterioritat al 6/06/2013 (moment en què es produeix l’entrada en vigor de la reforma del 2013) i aquesta és clara en relació a què la necessitat de l’arrendador o propietari s’haurà d’apreciar cas per cas, segons les circumstàncies al·legades; i en afirmar que necessitat no equivaldrà mai a conveniència, amb la qual cosa precisarem de l’activitat probatòria més extensa per a acreditar que els motius que porten a recuperar la finca abans dels  tres (3) anys mínims de contracte es donen, són reals i tenen la consideració de necessitat. Val a dir que aquesta jurisprudència és unànime a l’hora de determinar que la necessitat que l’arrendador provi, passarà per davant del dret de l’arrendatari a tenir en possessió la finca durant el temps mínim de duració del contracte; per aquest motiu esdevé de la màxima importància l’acreditació de la necessitat.