FAQ: si una Comunitat de Propietaris deutora no em paga, puc reclamar als propietaris dels diferents elements privatius de la mateixa?

urban-384587_960_720

Efectivament, els propietaris d’elements privatius d’una Comunitat de Propietaris responen dels deutes de la Comunitat.

Així ho estableixen els articles 553-4.1 i 553-46 del Codi Civil de Catalunya:

  • El primer, amb la rúbrica Crèdits i deutes:
  1. Tots els propietaris són titulars mancomunats tant dels seus crèdits constituïts a favor de la comunitat com de les obligacions contretes vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives“.
  • El segon, amb la rúbrica Responsabilitat de la comunitat:

“1. La comunitat de propietaris respon dels deutes que contreu amb els seus fons i crèdits i amb els elements privatius de benefici comú.
2. Els elements privatius de benefici comú només es poden embargar fent un requeriment als propietaris i demandant-los personalment.
3. Els elements privatius només es poden embargar per deutes de la comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l’immoble i se’ls demanda personalment”.

Però cal matisar: sempre i en tot cas podrem reclamar als propietaris dels elements privatius de la Comunitat o només en alguns casos?

La responsabilitat dels elements privatius dels copropietaris per deutes de la Comunitat resultarà de la insuficiència dels fons i crèdits de la Comunitat de Propietaris, configurant-se així una responsabilitat jerarquitzada davant de tercers, subsidiària dels propietaris dels elements privatius respecte de responsabilitat primera de la Comunitat de Propietaris. És a dir, que només quan es conegui i es tingui constància de la insuficiència del patrimoni de la Comunitat de Propietaris deutora es podrà actuar contra els propietaris dels elements privatius de la mateixa. Així ho ha vingut entenent la jurisprudència en Sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, (Sala Civil i Penal, Secció 1ª) núm. 12/2014, de 24 de febrer i 59/2012, de 15 d’octubre.

Alhora amb caràcter previ a reclamar als propietaris d’elements privatius, cal efectuar un requeriment individual de pagament, requisit de procedibilitat que suposa la desestimació de la petició en cas d’efectuar-se sense ell.

Requerits els diferents propietaris d’elements privatius de la Comunitat podrem reclamar individualment a cada un d’ells l’import del total deute que li correspongui d’acord amb la seva quota de participació en la Comunitat. Per tant, estem davant d’una responsabilitat mancomunada i no solidària de tots els copropietaris en relació als deutes de la Comunitat amb tercers.

Per tant, si tenim un crèdit contra una Comunitat de Propietaris i coneixem o podem conèixer que aquesta no podrà fer front al deute, cas que ens plantegem instar una reclamació judicial, és recomanable, per evitar la frustració de la pretensió correctament exercida i estimada de cobrament, dirigir la demanda no únicament contra la Comunitat de Propietaris sinó també, i subsidiàriament en cas que la Comunitat tingui insuficients fons i crèdits per pagar, contra els diferents copropietaris que la formen, els dels elements privatius de la mateixa, previ requeriment de pagament dels mateixos.

Si no ho fem així, de forma acumulada a la demanda contra la Comuntiat, si bé subsidiàriament, declarat el deute i condemnada la Comunitat, haurem d’acudir a un nou procediment declaratiu per reclamar els diferents copropietaris, que també haurem d’haver requerit prèviament de pagament.

Anuncis

FAQ: si tinc una clàusula sòl, puc reclamar al banc el total del que he pagat en aplicació d’aquesta clàusula?

Tothom té força clar que la clàusula sòl incorporada a un préstec hipotecari és abusiva i, per tant, nul·la. Aquesta és avui una qüestió indiscutible.

Ara bé, si tinc una clàusula sòl al meu préstec hipotecari i aquesta és nul·la per abusiva, recuperaré el que hagi pagat de més durant la vida del préstec en aplicació d’aquesta clàusula?

Prèviament a donar resposta a aquesta pregunta, cal conèixer quin és l’estat de la qüestió a data d’avui.

Segurament teniu en ment la Sentència del Tribunal Suprem de 9 de maig de 2013. En ella el TS declarava nul·les les clàusules sòl incorporades als préstecs hipotecaris concedits per les entitats BBVA, Abanca (Novagalicia) y Cajamar, arran d’una demanda col·lectiva, que no individual, que amb base a la Llei 7/1998, de 13 de maig, sobre Condicions Generals de la Contractació sol·licitava que se la declarés nul·la. En anar per la via d’aquesta llei, tal i com ella mateixa estableix (al seu article 12 ens parla dels efectes de l’acció de cessació), els efectes de la declaració de nul·litat només tindran lloc a partir de la sentència. I així ho declarava aquesta Sentència del Suprem de 9 de maig de 2013. En aquell moment, molts van creure que en cas de declarar la nul·litat d’una clàusula sòl només es tindria dret a recuperar les quantitats pagades en aplicació de la mateixa des del 9 de maig de 2013.

I és que cal tenir en compte que per a la declaració de nul·litat d’una clàusula sòl incorporada a un préstec hipotecari existeixen dues vies: la demanda col·lectiva basada en la Llei 7/1998, de 13 de maig, sobre Condicions Generals de la Contractació; i la individual, per a un contracte de préstec concret. Si es va per aquesta última via, la nul·litat que es declara de la cláusula sòl suposa en aplicació del Codi Civil espanyol (article 1303: “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.”) que aquesta clàusula no ha existit mai, és a dir, que la clàusula es tingui per nul·la des de la data de la firma del contracte, suposant així, doncs, que els efectes de la clàusula sòl es retrotraiguin al principi, es tinguin per no produits i, per tant, es tingui dret a ser reintegrat del que s’hagi satisfet en aplicació de la mateixa.

Aquest és el meu criteri i el de la majoria d’advocats, ja que en el cas de demanar la nul·litat d’una clàusula d’un contracte concret, suposa que aquesta no hagi existit mai i, per tant, que el que s’hagi pagat de més en aplicació de la clàusula sòl, s’hagi de retornar

Però és o ha estat així com ho han interpretat els nostres Jutjats i Tribunals? La resposta és no.

Des de la Sentència del Suprem, el criteri de les diferents Audiències Provincials no ha estat uniforme, havent adoptat diversos criteris quan se’ls ha plantejat la resolució de demandes de nul·litat de clàusules sòl incorporades a un préstec concret. Quins efectes té aquesta nul·litat? Retraoactius només fins a 9 de maig de 2013 perquè és la data en què és dictada la Sentència del Tribunal Suprem? O retroactius des que es va signar el contracte, tal i com és inherent a la nul·litat i com estableix el propi Codi Civil?

La disparitat de criteris es pot concretar i resumir de la següent manera. Certes Audiències Provincials o Jutjats consideraven que la Sentència del TS establia un criteri jurisprudencial en relació als efectes de la declaració de la nul·litat de la clàusula sòl, criteri que havien de seguir; mentre que d’altres consideraven que el criteri no era aplicable perquè en un cas s’estava davant d’una demanda col·lectiva mentre que en els seus casos no. Davant d’això, tanmateix, el Tribunal Suprem va voler fixar un criteri pel cas concret i finalment va decidir en les Sentències de 25 de març de 2015 i 29 d’abril de 2015: que la nul·litat d’una clàusula sòl, anés per la via que anés, col·lectiva o individual, comportaria només recuperar les quantitats pagades en aplicació de la clàusula des del 9 de maig de 2013. I per vestir aquesta decisió certament mancada de lògica d’acord amb el que estableix el Codi Civil sobre la nul·litat radical, s’empara en la necessària seguretat jurídica que ha de regir les relacions contractuals, quan realment  la fixació d’aquest criteri sobre la retroactivitat limitada de la nul·litat de la clàusula sòl poc té a veure amb la interpretació del Dret, i molt amb no perjudicar les entitats bancàries.

Descontents amb això, certs advocats i certs jutges (Jutjat Mercantil de Granada, Audiències Provincials de Castelló, Alacant, Zamora, etc.), en procediments on es demana la nul·litat de clàusula sòl en préstecs concrets, han plantejat qüestions prejudicials al Tribunal de Justícia de la Unió Europea per tal que resolgui si el que ha dut a terme el Tribunal Suprem és incomplir amb la normativa europea: quan una clàusula és declarada nul·la per abusiva, el jutge no en pot moderar els efectes de la nul·litat; això és el que estaria fent el Tribunal Suprem.

Aquestes qüestions prejudicials encara es troben pendents de resolució, però sembla que la Comissió Europea es decanta per considerar que el criteri del Tribunal Suprem és contrari a la normativa europe en l’informe de 13 de juliol de 2015 presentat en l’assumpte C-154/15, qüestió prejudicial plantejada pel Jutjat del Mercantil núm. 1 de Granada.

Per tant, si bé crec que és possible reclamar pels imports que s’hagin satisfet al banc en aplicació de la clàusula sòl durant tota la vida del préstec hipotecari, per prudència, i tenint a tocar la resolució del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (sembla que ha de tenir lloc a finals d’abril) esperaria a tenir-la abans de reclamar el total de les quantitats pagades en aplicació de la clàusula sòl.

El TS considera que la inclusió indeguda en un registre de morosos suposa una intromissió il·legítima al dret a l’honor

La sentència de l’Alt Tribunal la núm. 746/2015, de la Sala 1ª del Civil, de 22 de desembre de 2015, diu (com ja havia dit a la sentència núm. 176/2013, de 6 de març) que:

La inclusión en los registros de morosos no puede ser utilizada por las grandes empresas para buscar obtener el cobro de las cantidades que estiman pertinentes, amparándose en el temor al descrédito personal y menoscabo de su prestigio profesional y a la denegación del acceso al sistema crediticio que supone aparecer en un fichero de morosos, evitando con tal práctica los gastos que conllevaría la iniciación del correspondiente procedimiento judicial, muchas veces superior al importe de las deudas que reclaman.

Por tanto, esta Sala estima que acudir a este método de presión representa en el caso que nos ocupa una intromisión ilegítima en el derecho al honor.

En el cas concret sobre la qual recau aquesta resolució, la demandant afectada per la inclusió al fitxer de morosos és una societat mercantil i el marc en què té lloc aquesta situació és en un contracte de servei de telefonia. La mercantil no havia acceptat la modificació de les tarifes realitzada unilateralment per l’operadora de telefonia i, en conseqüència, i després de comunicar el seu desacord en la factura i el desistiment del contracte amb base a aquesta modificació inconsentida, havia impagat part d’una factura en la qual se li carregava l’import corresponent a la penalització per incompliment de la permanència pactada al seu dia. Arran d’aquest impagament, la societat es va veure inclosa en un registre de morosos que li va impedir accedir a finançament, perjudicant el seu bon nom i crèdit.

Es tracta aquesta sentència d’una interessant resolució que pot obrir la porta a moltes reclamacions per part tant de particulars com d’empreses que s’hagin vist afectades per una situació similar.

El Dret Civil català rep un revés

Avui ens volem fer ressò de dues recents sentències del Tribunal Suprem que suposen un nou revés per al Dret Civil Català i els qui ens dediquem a aplicar-lo. Es tracta del termini per reclamar la responsabilitat extracontractual.

Què és la responsabilitat civil extracontractual? És aquella que es pot reclamar d’algú, un tercer, que ens genera un dany i/o un perjudici amb la seva actuació i que no es troba vinculat amb nosaltres per cap contracte. Hi ha responsabilitat extracontractual d’un conductor que té un accident amb nosaltres, per exemple. I en aquests casos justament ens volem centrar, ja que en matèria d’assegurances, que cobreixen aquesta responsabilitat extracontractual dels conductors, l’article 7.1 del Reial Decret Legislatiu 8/2004, de 29 d’octubre, que aprova el Text Refós de la Llei sobre Responsabilitat Civil i Assegurança en la Circulació de Vehicles a Motor, estableix que el termini per reclamar la responsabilitat extracontractual és d’un any.

A Catalunya, però, tenim el nostre propi Dret Civil, el català, i la responsabilitat extracontractual també és contemplada a la legislació que el desenvolupa: el Codi Civil català. En concret, el seu article 121-21. d) estableix que les reclamacions de responsabilitat extracontractual a Catalunya s’entén que es poden realitzar durant el termini de tres anys, i no d’un com diu el citat Reial Decret (i també el Codi Civil al seu article 1.968).

Si tenim un accident de trànsit a Catalunya, si patim danys i els volem reclamar, tenim doncs tres anys per fer-ho? Doncs no, resulta que no. Així ho ha resolt el Tribunal Suprem, creant per tant jurisprudència, en les seves Sentències 533 i 534/2013 dictades el passat 6 de setembre.

El Llibre Primer del Codi Civil de Catalunya es va aprovar mitjançant la Llei 29/2002, de 30 de desembre, i des d’aleshores el criteri sobre quin era el termini a aplicar, si el d’un any o el de tres, era molt difós. Per aquest motiu, i arran de diferents sentències amb diferents criteris dictades per l’Audiència Provincial de Barcelona, finalment resol el Tribunal Suprem.

El termini per reclamar, doncs, la responsabilitat civil extracontractual és d’un any. El Tribunal Suprem conclou així ja que entén que en no existir una norma de dret català que reguli la responsabilitat extracontractual i ser d’aplicació el que al respecte disposa el Codi Civil espanyol, fins que no es reguli aquesta figura per part del legislador català, s’hauran d’aplicar els terminis que estableix el Codi Civil espanyol i no els del català, que estan pensats per regular el dret propi.

Per tant, amb aquesta fonamentació, l’Audiència Provincial entén que la reclamació exercitada dins els tres anys següents a la producció del dany pel qual es reclama (perquè, atenció, així ho estableix la Llei a l’article 121-21.d del Codi Civil català), està fora de temps.

Si han patit un accident de circulació a Terrassa o Catalunya, i consideren que es troben en un cas en què poden reclamar responsabilitat per danys i perjudicis, no dubtin en assessorar-se abans no hagi transcorregut aquest termini d’un any per reclamar.

Reclamar l’Administració morosa

El passat 9 de març el Consell de Ministres aprovava el Reial Decret-Llei 7/2012 que crea el Fons per al finançament dels pagaments als proveïdors (35.000 milions d’euros) que ha de servir per eixugar el deute que els Ajuntaments i les Comunitats Autònomes tenen amb aquests. I és que la morositat de l’Administració afecta de tal manera a les petites i mitjanes empreses o autònoms en els darrers anys, que molts d’ells han hagut de plegar veles.

La mesura arriba tard per tots aquests proveïdors que depenien de l’Administració Pública i que han vist com la reforma operada per la Llei 15/2010, de 5 de juliol, de la Llei 3/2004, de 29 de desembre, de mesures de lluita contra la morositat en les operacions comercials, tampoc els proporcionava gaire alè.

Aquesta reforma imposa a l’Administració uns períodes de pagament que no poden superar avui els 40 dies (a partir del 2013 els 30 dies) des de la data de les certificacions d’obra o documents que acreditin el compliment total o parcial del contracte. Cas de superar aquest termini l’Administració està obligada al pagament d’interessos de demora (que es fixen en el tipus d’interès aplicat pel BCE a la seva més recent operació principal de finançament efectuada abans del primer dia del semestre natural de què es tracti més 7 punts) i a la indemnització per costos de cobrament. Per tots és conegut que la majoria d’Administracions paguen en terminis molt més dil·latats, els han reclamat mai els interessos que els pertoquen? I ja no m’atreveixo a formular la pregunta: els han pagat motu proprio els interessos del deute que els van ajornar unilateralment?

A més articula un procediment per facilitar el cobrament de l’Administració morosa, una espècie de “procediment monitori administratiu”, que permet als contractistes de l’Administració presentar una reclamació judicial (un recurs contenciós-administratiu) contra aquesta Administració deutora si se li ha reclamat el cobrament prèviament de forma extrajudicial i per escrit i no s’ha obtingut resposta satisfactòria en el termini d’un mes.

Amb tot, avui aquelles empreses o autònoms que presten serveis a l’Administració sense que aquesta pagui, tenen al seu abast un seguit d’instruments que poden i han d’utilitzar per tal que amb (o sense, ja que recordin que a l’hora de cobrar l’Administració no té cap mirament, no et deixa passar ni un pèl i no li serveixen les justificacions ja sigui quan actua com a Agència Tributària, ja sigui com a Ajuntament que exigeix el pagament de taxes municipals) la liquidesa que els ha de proporcionar el Fons aprovat pel Consell de Ministres, l’Administració es vegi forçada a pagar el deute amb els seus interessos, o bé els pagui els interessos que no els ha liquidat mai.

Per tant, si l’Administració els deu diners com a contractista, no dubtin en reclamar-los.

Desnonaments més àgils

El passat 1 de novembre entrava en vigor la Llei 37/2011, d’11 d’abril, de Mesures d’Agilització Processal. Com el seu nom indica, pretén que els processos judicials siguin més àgils i ràpids, reformant la normativa processal dels àmbits civil, penal, laboral i administratiu. En el present article ens centrarem en la reforma de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil (la llei que tracta sobre el procés judicial civil, en endavant LEC), i concretament en el desnonament per falta de pagament de la renda per part del llogater.

El desnonament és aquell procediment especial que permet al propietari resoldre (extingir) el contracte d’arrendament quan el llogater incompleix la seva obligació de pagament de la renda, i conseqüentment, desnonar-lo (fer-lo fora) de l’habitatge o local que li té arrendat. Al desnonament s’hi permet l’acumulació de l’acció de reclamació de les rendes impagades.

En virtud d’aquesta nova Llei, el desnonament per falta de pagament amb reclamació de rendes pot dur-se a terme sense haver de celebrar judici (com passava amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei). Ara, quan s’interposa la demanda per part del propietari, el Jutjat notifica al llogater sobre la presentació de la demanda i li dóna 10 dies per tal que o bé pagui i/o desallotgi la finca, o bé s’oposi a la demanda; al requeriment s’informa del dia i hora en què es celebraria l’eventual judici en cas d’oposició, així com del dia i hora en què s’efectuarà el llençament (se’l farà fora de l’habitatge).

Doncs bé, veiem que si el llogater no atén el requeriment del Jutjat, és a dir, ni desallotja l’immoble, ni paga la totalitat del deute, ni s’oposa a la demanda, el Secretari Judicial dicta Decret donant per finalitzat el procediment, podent-se iniciar a partir d’aleshores l’execució del demandat. L’execució comprendrà tant el seu llençament a la data fixada al requeriment, com l’embargament del patrimoni del llogater per satisfer el deute reclamat en concepte de rendes impagades.

En el cas que el llogater atengués el requeriment només en relació al desallotjament de l’immoble, sense més, el Secretari Judicial dictarà Decret declarant resolt el contracte d’arrendament i finalitzat el procediment en relació al desnonament, podent-se iniciar a partir d’aleshores l’execució del demandat com en el cas anterior.

Si el llogater paga la totalitat del deute, el procediment finalitza mitjançant Decret dictat pel Secretari Judicial. Aquesta possibilitat es contempla a l’article 22.4 de la LEC, que es coneix com el dret a enervar l’acció que té el llogater si es donen les circumstàncies que requereix aquest article 22.4.

Només en el cas que el llogater s’oposi a la demanda es convoca a les parts demandant (propietari) i demandada (llogater) a la celebració d’un judici, dictant-se dins dels sis dies següents al judici sentència per part del Jutge sobre els fets controvertits que han motivat l’oposició per part del llogater. Si se’l condemna, el llençament es farà efectiu a la data fixada al requeriment i paral·lelament se l’executarà per les rendes impagades.

El procediment, doncs, es simplifica. Haurem de veure si a la pràctica es tradueix en aquesta pretesa rapidesa i agilització.

Morosos en les Comunitats de Propietaris

Avui volem tractar de la gran problemàtica que suposa per a moltes Comunitats de Propietaris l’existència de propietaris que no paguen la quota que els correspon. I és que de morosos, en els temps que ens ha tocat viure, en trobem per totes bandes.

Tot propietari d’un pis que formi part d’un edifici és, a més, propietari d’una part dels elements i serveis comuns d’aquest edifici: escala, replans, façana, coberts, estructura, jardins, etc. Aquest dret de copropietat es coneix com a quota o coeficient, i representa la participació de cada propietari en aquests elements comuns. Aquesta quota s’assigna a cada propietari de l’edifici proporcionalment a la superfície del seu pis i serveix per establir la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos. Aquest règim és el que es coneix com la propietat horitzontal, formant el conjunt dels veïns propietaris d’un edifici la Comunitat de Propietaris.

Doncs bé, el manteniment i conservació dels elements comuns de l’edifici comporta que periòdicament tot propietari d’un edifici, en virtut d’aquest coeficient, hagi de pagar una quota que s’estableix per la Junta de Propietaris. Per tant, a les despeses del pis hi haurem d’afegir el pagament de la quota de la Comunitat.

Amb la situació econòmica actual, les Comunitats de Propietaris han notat un increment de l’impagament de les quotes, ja sigui per impossibilitat dels propietaris, ja sigui per deixadesa o per “galtes”. La qüestió és que l’existència d’aquests morosos afecta a l’economia de la Comunitat i, preveient-ho, la Llei estableix la possibilitat de reclamar al propietari morós a través d’un procediment ràpid i eficaç: el procediment monitori.

Aquest és un procediment judicial que permet reclamar al deutor amb una demanda simple a la qual només s’hi ha d’acompanyar una certificació de l’acord de la Junta aprovant la liquidació del deute amb la Comunitat per part del Secretari de la Junta. Admesa a tràmit pel Jutjat, la resta és ben senzill. El Jutjat requereix al propietari perquè en 20 dies o bé pagui, finalitzant aquí la reclamació; o bé s’oposi a la demanda, discutint-se aleshores els motius d’aquesta oposició en un judici posterior. Per altra banda, si el deutor de la Comunitat no faci res al respecte i no comparegui al Jutjat ni per pagar ni per oposar-se, l’altre avantatge que té aquest procediment és que es pugui embargar automàticament els béns del morós.

Així doncs, si a la seva comunitat de veïns hi ha algú que no paga, no dubtin en assessorar-se per beneficiar-se d’aquest procediment judicial que la Llei li atorga.