Costes en procediments de nul·litat de clàusules abusives abans de la STJUE 21/12/2016

judge-1587300_960_720

Costes sí? Costes no? L’interès que suscita aquesta qüestió és important especialment si sobre la mateixa ja s’ha pronunciat el Tribunal Suprem de forma clara. És per aquest motiu que ens en volem fer ressò avui.

Abans d’entrar en el fons, cal que centrem en quin supòsit de fet ens trobem. Es planteja al Tribunal Suprem si procedeix la condemna en costes a l’entitat bancària demandada en instància quan la qüestió prejudicial sobre la retroactivitat de la nul·litat de les clàusules terra al TJUE es trobava pendent de resolució abans de dictar-se la sentència en instància i posteriors recursos. L’entitat bancària recurrent al·lega que el fet que la retroactivitat “limitada” que declarava la Sentència del Tribunal Suprem de 9/05/2013 s’hagués posat en dubte a través d’aquesta qüestió prejudicial al TJUE, hauria de comportar no l’aplicació de la regla general del venciment (article 394.1, paràgraf primer de la LEC), sinó que s’apliqués l’excepció continguda en el mateix apartat 1 in fine, és a dir, que no se li imposin les costes de les instàncies per presentar el cas seriosos dubtes de dret sobre l’abast temporal dels efectes restitutoris de la nul·litat de la clàusula terra.

La Sentència del Tribunal Suprem 419/2017 de 4 de juliol, malgrat que reconeix que no manca de fonament el recurs de l’entitat bancària atès l’acord de la sala de 27/01/2017 sobre criteris d’admissió dels recursos de cassació i extraordinari per infracció processal, el qual preveu que el caràcter sobrevingut de la doctrina jurisprudencial pugui considerar-se per a resoldre sobre costes; no pot prescindir-se de certs elements tan rellevants en el cas concret com que: 1) el pronunciament afecta directament un consumidor que guanya en el litigi, i 2) que el canvi de doctrina jurisprudencial es deu a una sentència del TJUE (la de 21/12/2016) que es fonamenta essencialment en el dret dels consumidors a no estar vinculats per una clàusula abusiva. A més, entén que la modificació de la jurisprudència nacional es deu al que resol el TJUE i que el principi d’efectivitat del Dret de la UE no pot conculcar-se per una salvaguarda tan elevada de la seguretat jurídica que impedeixi o dificulti aquesta eficàcia del Dret de la UE.

Per tant, resol:

Pues bien, en virtud de todas las anteriores consideraciones esta sala considera que el criterio más ajustado al principio de no vinculación del consumidor a las cláusulas abusivas y al principio de efectividad del Derecho de la Unión es que las costas de las instancias en casos similares al presente se impongan al banco demandado. Las razones en que se concretan esas consideraciones son las siguientes:
1.ª) El principio del vencimiento, que se incorporó al ordenamiento procesal civil español, para los procesos declarativos, mediante la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 por la Ley 34/1984, de 6 de agosto, es desde entonces la regla general, pues se mantuvo en el art. 394.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 , de modo que la no imposición de costas al banco demandado supondría en este caso la aplicación de una salvedad a dicho principio en perjuicio del consumidor.
2.ª) Si en virtud de esa salvedad el consumidor recurrente en casación, pese a vencer en el litigio, tuviera que pagar íntegramente los gastos derivados de su defensa y representación en las instancias, o en su caso de informes periciales o pago de la tasa, no se restablecería la situación de hecho y de derecho a la que se habría dado si no hubiera existido la cláusula suelo abusiva, y por tanto el consumidor no quedaría indemne pese a contar a su favor con una norma procesal nacional cuya regla general le eximiría de esos gastos. En suma, se produciría un efecto disuasorio inverso, no para que los bancos dejaran de incluir las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios sino para que los consumidores no promovieran litigios por cantidades moderadas.
3.ª) La regla general del vencimiento en materia de costas procesales favorece la aplicación del principio de efectividad del Derecho de la Unión y, en cambio, la salvedad a dicha regla general supone un obstáculo para la aplicación de ese mismo principio.
4.ª) En el presente caso, además, la actividad procesal del banco demandado no se limitó a invocar a su favor la anterior doctrina jurisprudencial de esta sala sobre los efectos restitutorios derivados de la nulidad de la cláusula suelo. Muy al contrario, como con más detalle resulta de los antecedentes de hecho de la presente sentencia, antes de contestar a la demanda pidió la suspensión del curso de las actuaciones por prejudicialidad civil; al contestar a la demanda planteó dos excepciones procesales, se opuso totalmente a la nulidad de la cláusula suelo, no solo a la restitución de lo indebidamente cobrado en virtud de la misma, y reiteró su petición de suspensión por prejudicialidad civil, interesó subsidiariamente el sobreseimiento del litigio y, para el caso de no acordarse este, solicitó la desestimación total de la demanda; al recurrir en apelación reiteró de nuevo su petición de suspensión del curso de las actuaciones por prejudicialidad civil, pese a que ya había sido rechazada en la audiencia previa, e interesó la revocación total de la sentencia de primera instancia, es decir, no sólo del pronunciamiento que condenaba al banco a devolver todo lo percibido en virtud de la cláusula suelo; y en fin, al personarse ante esta sala, cuando todavía no se había dictado la sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016 , interesó la inadmisión del recurso de casación del consumidor demandante, pero insistió en esta misma petición de inadmisión, con carácter principal, incluso después de haberse dictado dicha sentencia y ser entonces ya evidente que el recurso de casación estaba cargado de razón y correctamente formulado.

Sobre aquesta qüestió s’ha pronunciat novament el Tribunal Suprem en Sentència recent: la 554/2017 d’11 d’octubre, la qual reitera els arguments de la 419/2017 de 4 de juliol, transcrita anteriorment.

Anuncis

Reclamació de despeses de formalització de préstec hipotecari: criteris a Barcelona

Transcorreguts uns mesos des d‘aquest article sobre la reclamació de despeses als SAC, i després que la competència per a conèixer de procediments de declaració de nul·litat de clàusules abusives incloses als préstecs hipotecaris s’atribuís a jutjats provincials especialitzats per acord del CGPJ, és torn d’analitzar quina està sent la resposta que aquests òrgans jurisdiccionals donen a aquest tipus de reclamacions quan es tracta de la clàusula de despeses.

Permetin-me que no entri a valorar a fons la mesura de “traslladar” el coneixement d’aquest tipus de procediments a les capitals de província, perquè si ho fes m’estendria més del que voldria en aquesta qüestió, i consegüentment, menys en l’objecte d’aquestes línies. Però sí que els vull apuntar breument que des d’un bon inici n’he estat ferma crítica: lluny d’apropar la justícia al ciutadà, a més conculcar el principi del jutge predeterminat per la llei, entenia que si no es dotava de mitjans suficients aquests jutjats provincials, la mesura suposava un escull més a la ja de per si lenta resolució dels procediments judicials, ja que l’acumulació de reclamacions arribaria de seguida, atesa la manca de solució de les entitats bancàries per la via extrajudicial aprovada pel RDL 1/2017.  A dia d’avui el col·lapse és total i els propis jutges demanen que l’acord del CGPJ de creació dels jutjats provincials especialitzats quedi sense efecte.

Doncs bé, quins són els criteris que està seguint el Jutjat de Primera Instància 50 de Barcelona (el jutjat especialitzat per a tots els afectats de la província de Barcelona)?

  • Declara la nul·litat de la clàusula de despeses per abusiva, però, contràriament a la doctrina juriprudencial del TJUE, entra a moderar-ne els efectes. I com ho fa?
  • Doncs condemnant a l’entitat bancària a retornar només el 50% de les despeses de notaria, registre i gestoria. I ho argumenta atenent a què de l’atorgament del préstec hipotecari beneficia a les dues parts: consumidor i entitat bancària.
  • No condemna a l’entitat bancària a la devolució de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats en aplicació de la legislació reguladora de l’impost, en concret l’article 29 del Text Refós de la Llei de l’impost i l’article 68 del Reglament.

La recomanació, atès el col·lapse existent a aquests jutjats que fa preveure que les peticions dels jutges de deixar sense efecte l’acord del CGPJ puguin ser ateses, així com també atès el criteri d’aquest jutjat, si la reclamació de declaració de nul·litat de clàusules abusives ho és només d’aquest tipus de clàusules, seria esperar a què la competència per aquest tipus de procediments retornés als jutjats de primera instància territorials corresponents. Per tant, prudència.

Necesito un abogado

Cómo escoger a un buen abogado y qué puede hacer por ti

Necesito_un_abogado

El setembre i l’escurçament dels dies ja és aquí i amb ell l’inici d’un nou curs. Esdevé sempre un bon moment per, amb l’energia acumulada durant les vacances, tornar a començar a la feina amb tota la força i la motivació per encarar allò que hagi de venir, i que benvingut serà. Els reptes sempre són positius.

Per reprendre un camí que ja és vell, que m’acompanya cada any des de en fa uns quants, i que convida a la reflexió i al replantejament (que es troben molt més lluny a finals de juliol), necessitada d’aire fresc per reiniciar-me progressivament, vaig fer una visita a la biblioteca del meu col·legi, el de Terrassa. Buscava un llibre que no fos jurídicament dens, ni una monografia d’una matèria molt concreta; més aviat volia un aperitiu lleuger pel copiós àpat que després anirà servint-se dia rere dia, el qual assaboreixes amb gana però que de vegades se t’indigesta, t’atipa, t’ofega (parlo de les tribulacions que van arribant entrat el curs, que et fan sentir sense temps).

No us enganyaré. Sabia exactament què cercava. Es tracta del llibre que enguany publicava un gran jurista i professor que al seu dia m’havia tingut present (i li he de dir que molt interessada, encara que a vegades pogués no semblar-ho) a les aules de la universitat, el Dr. Jordi Nieva. Amb ell vaig aprendre el Dret Processal sencer. Totes les diferents assignatures en què es dividia aquesta branca del Dret en aquell moment al pla d’estudis de la Central les vaig cursar amb ell com a professor. I va ser una sort. Amb ell el Dret Processal es convertia en una matèria que, lluny de ser senzilla, entenies i, consegüentment aprenies, de seguida.

L’obra en qüestió, titulada com la rúbrica d’aquest escrit, versa sobre la figura de l’advocat en general, i del bon advocat en particular. L’objectiu del professor Nieva és explicar qui som els advocats, quina és la nostra funció, com és desitjable que la portem a terme i el valor de la mateixa. Pretén adreçar-se al ciutadà, a qui considera li manca sovint aquest coneixement, per allò que ha rebut a l’escola i posteriorment en els seus estudis superiors, a la feina; però recomana també la lectura de les seves pàgines als propis protagonistes del seu text, als advocats.

El llibre, poc extens pel que fa a nombre de pàgines (140), però no poc contingut, s’estructura en set capítols que tracten sobre les qüestions més rellevants de l’advocacia. Desenvolupats a través d’un llenguatge planer i entenedor, súmament didàctic (en això el professor Nieva n’és un autèntic expert), ofereixen pinzellades sobre l’advocat, l’entorn en el qual exerceix la seva professió, hostil molt sovint actualment; la seva formació, tant la inicial com la continuada, que desitjablement hauria de procurar-se tot advocat durant la seva vida professional; com ha de prestar els seus serveis: la importància d’escoltar el client, exposar-li les possibles solucions després d’un estudi profund de l’assumpte, el tracte, la tan essencial confiança entre client i advocat. Nieva també explica com valorar si un advocat és bo i l’adequat per al problema que un pot tenir, la necessitat d’especialització, molt positiva per a intentar solucionar un assumpte, sigui complicat o no. Ens parla també de la remuneració que és just que rebi pels seus serveis, per l’estudi del cas i els diferents passos que s’han de dur a terme segons del que es tracti.

Però sobretot vull destacar dues qüestions que Nieva tracta i que considero de vital importància avui i que massa vegades oblidem.

Una d’elles és la imperiosa necessitat del consell professional d’un advocat en el moment adequat. Cal acudir a l’advocat, i no a un altre professional (en això hi insisteix i hi aprofundeix molt), quan ens trobem davant d’una decisió que pugui requerir-lo perquè ell és qui entén la llei, la seva interpretació i la seva aplicació (almenys tot això li és exigible). Posarem un exemple on malauradament massa vegades s’oblida que l’advocat és necessari: quan volem llogar un habitatge (com a propietari o com a llogater), o en volem adquirir o vendre un; tothom necessita un lloc on viure, amb la qual cosa és un moment el de llogar, comprar o vendre un habitatge, en el qual ens trobarem tots, almenys una vegada a la vida.

Nieva reflexiona sobre l’errònia convicció en el ciutadà d’avui, que la intervenció d’un advocat no cal fins que no té un problema. Això, diu, és així perquè aquest no té prou coneixements del món jurídic, ni dels seus drets (tampoc els més fonamentals), ni dels seus deures. Sembla impensable que la societat no els conegui quan la vida la conformen situacions i actes que generen drets i deures contínuament, oi?, es pregunta Nieva. I aquesta ignorància (es planteja si pretesa per alguns dels que ens governen) deriva de la manca de formació sobre una matèria, la jurídica, tan bàsica per viure. Critica que a les escoles o als instituts no s’ensenyi als alumnes sobre els conceptes més bàsics del Dret, que els plans d’estudis no el contemplin. I no puc estar-hi més d’acord. Si no conec els meus drets, no sé que puc exercir-los, com tampoc sé que he de complir unes obligacions si ni tan sols tinc la idea que existeixen.

De molts actes de la nostra vida se’n deriven drets i deures i moltes vegades no se n’és prou conscient. I si tenim algun indici d’estar adquirint-los, cal que anem a veure l’advocat.

Enllaçant aquesta qüestió amb una segona que volia destacar sobre les que tracta el llibre, Nieva també ens parla del cost (o millor dit, el valor) que té o ha de tenir un advocat i el servei que presta. Si tornem a l’exemple d’abans, a adquirir un pis, al contracte de compra del meu futur habitatge, ens hem de preguntar: per què necessito l’advocat? Per què he de gastar-me uns diners amb un advocat si l’operació és senzilla? Doncs perquè acudir a temps a un advocat pot prevenir no pocs futurs problemes. I si aquesta intervenció de l’advocat tindrà un preu, que potser al moment a hom li pot semblar una despesa supèrflua (i reitero que no ho és), no tingueu dubte que srà la millor inversió que haurà fet. Perquè els problemes que hom pot evitar, de ben segur que tindran després una solució més complicada i, per tant, més cara. Nieva compara encertadament la visita a un advocat amb la visita a un metge.

La conclusió final a la qual arribo i a la qual m’ha portat personalment la lectura d’aquest llibre es a la importància que té l’advocat, i en concret, l’advocacia preventiva. Tenir un advocat a temps quan ens disposem a dur a terme un acte que implicarà drets i deures per a nosaltres i per a tercers és sempre una assegurança.

Com és evident i es desprèn del que he exposat fins aquí, el llibre del professor Nieva ha resultat ser el millor bàlsam per a reprendre l’activitat després de les vacances. M’ha donat més empenta per a fer valer la meva professió i refrescat lliçons tan lligades a l’exercici en relació amb el tracte i l’atenció a cada client i les seves especialitats. En recomano la seva lectura a tots els advocats que comencen, però especialment als que fa temps que estan en aquest món professional. I sobretot aconsello llegir a Nieva als ciutadans: entendran fàcilment un món que sovint els sembla molt llunyà, un món al qual mai hauran de recórrer o refugiar-se, equivocats de totes totes.

Vull recuperar el meu pis llogat però encara no han transcorregut els 3 anys de durada del contracte. Què puc fer?

keys-2251770_960_720

La Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (en endavant, la LAU) en la seva redacció donada per la reforma operada el 2013, al seu article 9.3 estableix:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Així doncs, si necessitem l’immoble abans d’haver transcorregut els tres (3) anys mínims de duració del contracte per a l’arrendatari, podem acudir a aquest article per recuperar la finca, encara que aquesta circumstància no s’hagi fet constar a cap clàusula del contracte, com contràriament s’exigia amb anterioritat a la reforma de la LAU operada al 2013, ja que des de dita reforma no cal que s’incorpori al contracte aquesta previsió per poder fer-la valer (així ho estableix l’Exposició de Motius de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).

Pel que fa als requisits per poder recuperar la finca, que com hem vist l’article 9.3 transcrit més amunt exigeix, cal:

  • Que hagi transcorregut al menys el primer any de durada del contracte.
  • Que el propietari comuniqui a l’arrendatària la necessitat de la finca per destinar-la a habitatge permanent propi o dels familiars que estableix l’article 9.3 amb dos  (2) mesos d’antelació a la data en què aquesta sigui necessària. Dita comunicació és recomanable que es faci per un mitjà fefaent que acrediti la seva recepció i el seu contingut.

No cal, doncs, a priori acreditar cap altra qüestió, com ara que no es disposa de cap altra finca per destinar-la a habitatge permanent propi o d’un familiar, ni si les finques, en cas de tenir-les estan en possessió de tercers i per tant n’impedeixen poder disposar per destinar-los a l’habitatge propi o d’un familiar. De fet, l’article 9.3 LAU només exigeix i imposa al propietari que ha recuperat la possessió de la finca que ell o el familiar passi a ocupar-la en el termini máxim de tres (3) mesos des que l’arrendatària hagi marxat i abandonat l’immoble. Això és així per evitar que hom recorri a aquest mecanisme per cometre frau, com seria, per exemple, evitar la pròrroga (obligatòria  per al propietari) del contracte d’arrendament fins als tres (3) anys per poder-lo arrendar a un tercer per una major renda; situacions molt comunes en moments de canvis normatius o d’augment del preu del lloguer.

Malgrat l’exposat anteriorment i que la llei no ho exigeix expressament, hem de destacar que és convenient justificar la necessitat que s’al·lega per recuperar la finca posant a disposició de l’arrendatària o acompanyant a la comunicació tota la documentació acreditativa de la causa de necessitat de la finca. És important fer-ho, en primer lloc, per donar la més veraç informació que ens permet exercir aquest dret previst a l’article 9.3 que enerva el dret de l’arrendatària a què el contracte es prorrogui fins als tres (3) anys; i si som transparents i demostrem bona fe, és probable que l’arrendatària també respongui sense posar pals a les rodes; i en segon lloc, perquè en cas de negativa de l’arrendatària a abandonar l’immoble abans dels tres (3) anys, puguem acudir a la via judicial i aconseguir recuperar la finca amb èxit, acreditant bona fe, haver exposat i acreditat els motius que ens porten a haver d’extingir l’arrendament abans del temps mínim legalment previst.

I és que, si bé de l’actual article 9.3 LAU encara no en coneixem jurisprudència (la reforma és massa recent) i, per tant, es fa difícil preveure com aplicaran aquest precepte els tribunals, sí que n’existeix d’abundant de l’article 9.3 vigent als contractes atorgats amb anterioritat al 6/06/2013 (moment en què es produeix l’entrada en vigor de la reforma del 2013) i aquesta és clara en relació a què la necessitat de l’arrendador o propietari s’haurà d’apreciar cas per cas, segons les circumstàncies al·legades; i en afirmar que necessitat no equivaldrà mai a conveniència, amb la qual cosa precisarem de l’activitat probatòria més extensa per a acreditar que els motius que porten a recuperar la finca abans dels  tres (3) anys mínims de contracte es donen, són reals i tenen la consideració de necessitat. Val a dir que aquesta jurisprudència és unànime a l’hora de determinar que la necessitat que l’arrendador provi, passarà per davant del dret de l’arrendatari a tenir en possessió la finca durant el temps mínim de duració del contracte; per aquest motiu esdevé de la màxima importància l’acreditació de la necessitat.

 

Contracte d’assegurança: quan una clàusula és limitativa?

house-insurance-419058_960_720

En tot sinistre que comuniquem a la nostra companyia d’assegurançes que, un cop vista la pòlissa que al seu dia vam subscriure entenem que se’ns ha de cobrir, donem per fet que l’asseguradora respondrà pel dany que haguem patit, ja sigui propi o d’un tercer que ens el reclama per la via de la responsabilitat civil de l’article 1902 del Codi Civil.

Tanmateix, això no sempre és així, negant-nos la cobertura la nostra asseguradora per l’existència d’una clàusula específica continguda a la pòlissa.

Aquest tipus de clàusula pot tenir caràcter delimitatiu del risc o ser limitativa, i segons la puguem definir, després d’analitzar-la, les conseqüències seran unes o altres.

Una clàusula és delimitativa del risc quan amb caràcter general defineix o descriu el risc que va ser objecte de cobertura. Així, la jurisprudència defineix les clàusules delimitatives de la següent manera:

  • La STS Sala 1ª de 30/12/2005: “cláusulas delimitadoras del riesgo son aquellas mediante las cuales se establecen exclusiones objetivas de la póliza en relación con determinados eventos o circunstancias, siempre que respondan a un propósito de eliminar ambigüedades y concretar la naturaleza del riesgo en coherencia con el objeto del contrato o con arreglo al uso establecido y no se trate de cláusulas que delimiten el riesgo en forma contradictoria con las condiciones particulares del contrato”.
  • SSTS 2/02/2001, 14/05/2004, 17/03/2006: “Son cláusulas delimitativas aquellas que determinan qué riesgo se cubre, en qué cuantía, durante qué plazo y en qué ámbito espacial”.
  • La recent STS Sala 1ª de 22/04/2015, comparant les clàusules delimitatives del risc i les limitatives diu: “Desde un punto de vista teórico la distinción entre cláusulas de delimitación de cobertura y cláusulas limitativas es sencilla, de manera que las primeras concretan el objeto del contrato y fijan los riesgos que, en caso de producirse, hacen surgir en el asegurado el derecho a la prestación por constituir el objeto del seguro. Mientras que las cláusulas limitativas restringen, condicionan o modifican el derecho del asegurado a la indemnización o a la prestación garantizada en el contrato, una vez que el riesgo objeto del seguro se ha producido”.

Per la seva part, les limitatives, són aquelles que, com el seu nom indica, restringeixen els drets de l’assegurat. Es troben definides a l’article 3 de la Llei del Contracte d’Assegurança com les que exclouen, limiten o redueixen en determinats supòsits la cobertura del risc en principi assegurat i que de no existir (la clàusula) quedaria inclòs en el risc que delimita el contracte.

Atès aquest caràcter de restricció de drets que suposen aquestes clàusules, l’article 3 de la citada Llei del Contracte d’Assegurança exigeix que compleixin uns requisits formals essencials:

  1. Constar destacades d’una manera especial.
  2. Haver estat expressament acceptades pel prenedor de la pòlissa per escrit.

I és que aquestes formalitats resulten essencials per comprovar que l’assegurat va tenir un exacte coneixement del risc cobert, i així ho ve declarant la jurisprudència, podent assenyalar les Sentències del Tribunal Suprem 268/2011 de 20 d’abril i la 516/2009 de 15 de juliol.

Per tant, podem dir que les clàusules delimitatives del risc són vàlides sempre, mentre que les limitatives només ho seran quan compleixin amb les formalitats de l’article 3 de la Llei del Contracte d’Assegurança, encara que per a aquestes últimes cal tenir en compte una altra qüestió. Es tracta de la interpretació literal i extensiva de la clàusula d’exclusió. Si aquesta porta a buidar de contingut l’assegurança, de tal manera que la mateixa (sola o conjuntament amb altres clàusules d’exclusió) elimini els supòsits en què la pòlissa d’assegurança donaria cobertura als sinistres, aleshores ja no estaríem davant d’una clàusula limitativa que ha de complir amb els requisits de l’article 3 de la Llei, sinó que la clàusula esdevindria, a més, una clàusula lesiva.

Una recent Sentència del Tribunal Suprem (Sala 1ª) de 22 d’abril de 2016 en analitzar les expectatives raonables de l’assegurat, assenyala que “cuando legislativamente se estableció un régimen específico para que determinadas condiciones generales del contrato de seguro alcanzasen validez, se estaba pensando precisamente en las cláusulas que restringen la cobertura o la indemnización esperada por el asegurado. Estas cláusulas pueden ser válidas, pero para ello se requiere que el asegurado haya conocido las restricciones que introducen –es decir, que no le sorprendan- y que sean razonables, que no vacíen el contrato de contenido y que no frustren su fin económico y, por tanto, que no le priven de su causa.” Y define qué podemos entender por cláusula lesiva, que es “aquella que reduce considerablemente y de manera desproporcionada el derecho del asegurado, vaciándolo de contenido, de manera que es prácticamente imposible acceder a la cobertura del siniestro. En definitiva, impide la eficacia de la póliza”.

Per tant, en cada cas haurem d’estudiar si la falta de cobertura que ens al·lega la nostra companyia asseguradora és ajustada a la pòlissa o a Dret en funció del tipus de clàusula que s’utilitzi per excloure la cobertura.

Canvi d’ús de local a habitatge i Comunitat de Propietaris

building-922531_960_720La qüestió que volem tractar avui és sobre la possibilitat de procedir a modificar l’ús d’una finca (en el cas concret, de local a habitatge) que es troba en un edifici sotmès al règim de propietat horitzontal. Pot el propietari de la finca canviar el seu ús sense cap autorització de la Comunitat de Propietaris? I en el cas que no fos necessària, l’escriptura es podrà inscriure al Registre de la Propietat corresponent?

La resposta la podem trobar fàcilment acudint al títol constitutiu o divisió horitzontal, o bé als estatuts de la Comunitat. Si al títol constitutiu o als estatuts no consta una norma expressa, clara i precisa que prohibeixi o limiti als propietaris procedir al canvi d’ús de la finca (entenent-se com a límit que per a fer-ho necessitin acord de la Junta de Propietaris), el canvi d’ús no requerirà de més requisits en relació al règim de propietat horitztonal i, per tant, es podrà inscriure al Registre de la PropietatNo caldrà, doncs, un acord de la Junta de Propietaris autoritzant aquest canvi d’ús, ni altre exigència més pel que fa a la Comunitat de Propietaris.

Així ho entén i ho ha entès la DGRN en diverses resolucions que troben fonament en la Sentència del Tribunal Suprem de 30/12/2010, que la Resolució de 13/11/2013 de la DGRN invoca i resumeix de la següent manera:

“Hechos III.- (…) En relación al primero de los defectos (que la nota no basa en norma alguna) relativo al necesario acuerdo de la Junta de Propietarios, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30/12/2010 que resuelve un supuesto idéntico señala que no es necesario dicho acuerdo pues, siendo posible el establecimiento de limitaciones en el régimen de propiedad horizontal, es preciso que sean expresas y que consten inscritas sin que la mera descripción del inmueble suponga una limitación de las facultades dominicales.”

“Fundamentos de Derecho.- 1. Las cuestiones que se discuten en este expediente son dos: por un lado si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de local a vivienda acordado exclusivamente por los titulares registrales de una finca integrada en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal (…)

2. Respecto de la primera cuestión, este Centro Directivo ha tenido ocasión de recordar recientemente su doctrina de que los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación (vid. Resolución de 15/07/2013). Como consecuencia, la Dirección General ha afirmado reiteradamente que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.

Es igualmente doctrina de este Centro Directivo que nada obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico a aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (arts. 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal). Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso, por un lado, que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12/12/1986 y 23/03/1998) y, por otro, que lo sean con la debida claridad y precisión (Resoluciones de 20/02/1989 y 15/07/2013).

La doctrina del Centro Directivo se acomoda perfectamente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que tiene declarado (vid. Sentencias en los “vistos”, entre otras muchas) tanto el principio de libertad de uso de los elementos privativos como la posibilidad de su restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria. Igualmente es doctrina jurisprudencial que en el ámbito de la propiedad horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por sí restricción de uso alguna. Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros.

3. El primer defecto del acuerdo de calificación no puede ser mantenido pues tal y como está redactado, es incompativle con lo expresado en los anteriores considerandos. Efectivamente, no es posible afirmar que la inscripción del cambio de uso sólo es posible si los estatutos del régimen expresamente lo autorizan porque la previsión legal es la contraria como ha quedado debidamente expuesto: sólo si los estatutos prevén una limitación en los usos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita en el régimen de propiedad horizontal es posible rechazar la inscripción de un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios (art. 14.d de la Ley de Propiedad Horizontal).”

Aquesta resolució és aplicable també a Catalunya en relació als articles corresponents del Llibre Vè del Codi Civil de Catalunya relatiu als drets reals i que regula la propietat horitzontal.

Les despeses comunes a les Comunitats de Propietaris i el seu repartiment

La qüestió, que en forma de consulta és relativament freqüent als nostres despatxos, és i ha estat font i objecte de conflicte en el sí de moltes Comunitats de Propietaris, generant procediments judicials no només de reclamació de les despeses als propietaris morosos que es neguen a pagar perquè consideren que el repartiment adoptat és injust, sinó la complicació d’aquestes reclamacions quan el motiu d’oposició a la reclamació és aquest, així com la impugnació d’acords sobre el repartiment de les despeses comunitàries.

Així doncs, cal que ens preguntem: quin és el règim del repartiment de les despeses? On s’estableix com es procedirà al seu repartiment?

Com contribuiran els propietaris d’elements privatius en un edifici al pagament de les despeses comunitàries consta al títol de constitució (la Divisió Horitzontal) o als Estatuts de la Comunitat. En ells hi figurarà si les despeses comunitàries es repartiran per coeficients (generals i/o especials, en cada cas) o a parts iguals.

I si volem, podem adoptar una forma de contribució o repartiment de les despeses comunitàries diferent al que estableixen el títol de constitució o els Estatuts de la Comunitat? La resposta és que sí, sempre i quan l’acord sigui aprovat per la majoria establerta per la llei per aquest tipus d’acords, és a dir, de modificació del títol constitutiu o dels Estatuts de la Comunitat, que l’article 553-26.2 del Codi Civil de Catalunya estableix que és de  4/5 parts dels propietaris amb dret a vot que representin alhora les 4/5 parts de les quotes de participació.

Així ho entén l’Audiència Provincial de Barcelona en diverses sentències, d’entre les quals en trascrivim parcialment una de recent, la Sentència 601/2016 de la Secció 17ª:

QUINTO.- La actora, ahora apelante sostiene la infracción legal del acuerdo porque éste no se ha tomado por unanimidad ni ha sido inscrito en el Registro. La cuestión planteada tiene que ver con la distinción entre (1) cuota de participacion (cuota de propiedad, o cuota coeficiente) y (2 ) cuota de participaciön en los gastos comunes, o “cuota de gastos” (Modificación del sistema de reparto entre los comuneros) En el sentido de que en principio parece exigirse unanimidad para la determinación y para modificación de las cuotas de participación ( artículo 553-3.4 CCCat , máxime cuando se establece en el título, 553-9), pero en realidad no se exige la unanimidad para modificar la forma de contribución a los gastos comunes (sino solo para modificar la cuota de propiedad). Así, el art. 553-3.1.c frente al 553-3.4: en el primero, se señala que la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario ; mientras que en el segundo se señala que “las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa”, de donde resulta que para lo que se exige unanimidad es para modificar la cuota/coeficiente, pero no para modificar la forma de contribución a los gastos comunes; es decir que la
modificación de la cuota de contribución en los gastos comunes no supone la modificación de la cuota de participación o coeficiente de propiedad, sino que ambos son conceptos distintos, situación que se manifiesta en el art. 553-45 (supuestos de exención por falta de uso o de uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, en los que la cuota de participación de las entidades privativas no resulta coincidente con la cuota de contribución en los gastos, contrariamente a lo establecido en el art. 17.1 CCC en relación con la mayoría cualificada de los 4/5 del art. 553-25.2 CCC). Y es manifestación de tal diversidad de conceptos el art. 553-45.4, previsión que se extiende a locales y a viviendas (consecuencia de la función social de la propiedad, ex art. 541-2 CCC, restricciones al derecho de propiedad) Con frecuencia nos encontramos que el pago de los gastos por partes iguales (por acuerdo o por “costumbre”) se ha consolidado, pero para la modificación la contribución a éstos no se precisa unanimidad que sí es necesaria si se quisiera alterar la cuota.

Por tanto,mientras que para la modificación o determinación de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo se requiere unanimidad, para la determinación o modificación del sistema para repartir los gastos, sin alterar los coeficientes o cuota de participación, no es necesaria la unanimidad. La contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución (art.553.3.1.c del CCC) no es una regla absoluta, pudiéndose modificar la forma de contribuir a los gastos. Así lo expresa también la sentencia de la AP de Barcelona de 18/6/14 (Secc.13 ) cuando dice: “…Centrada así la cuestión discutida, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencia de la Sección 1ª, de 30 de marzo de 2009 , de la Sección 19ª, de 17 de junio de 2009 , de esta misma Sección 13ª, de 28 de abril de 2010 , de la Sección 11ª, de 28 de junio de 2011 , de la Sección 16ª, de 22 de julio de 2011 , o de la Sección 17ª, de 22 de septiembre de 2011, de la Audiencia Provincial de Barcelona ; ROJ SAP B 2686 y 7378/2009, 5342/2010, 6956, 6755, y 11024/2011), que la contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución no es una regla absoluta, pudiendo distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña, entre:
1.- la determinación, o la modificación, de las cuotas de participación previstas en el título de constitución: para lo que se requiere la unanimidad, según lo exigido en el artículo 553.3.4 del Código Civil de Cataluña .
2.- la determinación, o la modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes, o del sistema de repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución: para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en el artículo 553.3.1.c) del Código Civil de Cataluña , según el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, “salvo pacto en contrario”.
En cuanto a las mayorías que son necesarias para el acuerdo de modificación del sistema de contribución a los gastos comunes, a su vez, es necesario distinguir entre:
2.1.- el acuerdo que consiste en adoptar el régimen de distribución por cuotas del título constitutivo: basta la mayoría simple del artículo 553.25.5 del Código Civil de Cataluña , por cuanto no supone ninguna modificación
del título constitutivo.
2.2.- el acuerdo que consiste en adoptar un régimen distinto de la distribución por cuotas del título constitutivo: es necesaria la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña , según el cual es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
Por lo tanto, para la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código
Civil de Cataluña , y no es necesaria la unanimidad, a diferencia de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio ( RCL 1960, 1042 ) , sobre Propiedad
Horizontal , en la redacción de la Ley 8/1999, de 6 de abril.